By Fabrizio Colarossi
Il primo vero passo verso la tua nuova casa.
Sul tema dell’acquisto della casa dei Tuoi Sogni, oggi voglio affrontare l’argomento “Proposta irrevocabile di Acquisto”.
Il primo vero passo verso la tua nuova casa.
Finora il tu impegno si è limitato agli appuntamenti con privati ed agenzie immobiliari, alla ricerca della casa giusta per tutta la famiglia.
Poi, d’improvviso … colpo di fulmine,
la luce,
gli spazi,
la posizione,
tutto si sposa a meraviglia con la tua idea di casa.
E’ questa la casa dove vorreste trascorrere i prossimi anni della vostra vita.
Tutto molto bello ma come si procede?
E’ arrivato il momento di lanciare una proposta di acquisto.
Contenuto dell'articolo
Cosa è una Proposta Irrevocabile di Acquisto
Molto sinteticamente, la proposta irrevocabile di acquisto è quella procedura che mette in comunicazione la Parte Venditrice, che vende un determinato immobile, con la Parte Acquirente, interessata ad acquistare quell’immobile.
E’ una fase molto delicata del processo che ti porterà a casa nuova e non va sottovalutata.
Soprattutto va affrontata con la giusta consapevolezza.
Spesso, l’eccitazione per aver individuato la casa dei propri sogni induce azioni rischiose che possono tradurre in perdite di denaro.
Di contro, l’eccesso di prudenza e l’ossessione per la trattativa potrebbero condurre alla perdita dell’affare.
Che forma deve avere una proposta di acquisto
Non esiste una norma che regoli la forma di una proposta irrevocabile di acquisto.
Tra privati può andare bene l’accordo verbale e la stretta di mano.
È facilmente intuibile quanto sia poco sicura una simile procedura.
Soprattutto, in caso di inadempienza di una delle parti, sarebbe difficile trovare la strada per tutelare gli interessi della parte danneggiata.
Per questo motivo il consiglio, anche in caso di trattativa tra privati, è quello di formulare la proposta di acquisto, rigorosamente, per iscritto.
Infatti, proprio per garantire la massima tutela delle parti in causa, le Agenzie Immobiliari hanno l’obbligo di utilizzare la forma scritta e i relativi moduli devono essere depositati presso la Camera di Commercio della provincia in cui operano.
L’assegno di prenotazione a sostegno della proposta di acquisto
Voglio chiarire, subito, questo aspetto perché lo ritengo di vitale importanza per l’impostazione di una trattativa seria e corretta.
Spesso incontro clienti che, per paura di perdere i soldi, mi chiedono di poter anticipare, al venditore, le proprie intenzioni senza nessun tipo di impegno ne economico ne formale.
Nulla di più sbagliato e pericoloso, fa il palio con l’argomento della forma di cui ho parlato al paragrafo precedente.
Ogni proposta irrevocabile di acquisto, oltre ad essere formulata rigorosamente per iscritto, deve essere corredata di un assegno che dimostri l’interesse reale e soprattutto le serie intenzioni nel voler avviare una trattativa concreta.
E’ opportuno specificare che questo assegno DEVE essere intestato al Venditore e non può essere incassato da nessuno se non da lui stesso e solo a fronte dell’accettazione della proposta.
Se l’agenzia immobiliare ti impone di intestarle l’assegno di prenotazione, FUGGI VIA, perché c’è aria di fregatura.
Infatti, nel caso di accettazione della proposta di acquisto, quell’importo si trasformerà in Caparra Confirmatoria e, in fase di stipula dell’atto definitivo di compravendita, verrà imputato ad acconto del pagamento del prezzo.
Assurdo intestarlo all’agenzia.
Più avanti vedremo quali implicazioni giuridiche comporta.
Per approfondire l’argomento della caparra ti consiglio questi articoli:
COSA E’ LA CAPARRA CONFIRMATORIA?
COSA E’ LA CAPARRA PENITENZIALE?
ACCONTO O CAPARRA? QUALE E’ LA DIFFERENZA
COSA E’ IL DEPOSITO INFRUTTIFERO
Qualora, invece, la proposta non dovesse essere accettata, lo stesso assegno dovrà essere riconsegnato al proponente.
Irrevocabilità della Proposta di Acquisto
L’irrevocabilità è un requisito essenziale se si vuole dare carattere alla proposta di acquisto.
In pratica, è la garanzia che, per un certo lasso di tempo, non verrà cambiata idea e si terrà fede alle clausole inserite nella proposta di acquisto.
Questo consente al proprietario di impostare i propri ragionamenti su una consistente base di concretezza.
Quanto debba durare il periodo di irrevocabilità dipende dalla trattativa, dagli usi e costumi e dalla sensibilità del proponente.
Ho letto ed ascoltato, in giro per il web e purtroppo da taluni colleghi, di tutto su questo argomento.
Personalmente, quando ricevo una proposta di acquisto, sospendo le visite e non consento, salvo rari casi, l’inizio di altre trattative.
Per questo motivo, il periodo di irrevocabilità che imposto classicamente non è mai superiore ad una settimana.
Purtroppo, alcuni “colleghi”, lasciano obbligato il proponente per periodi lunghissimi e nel frattempo tentano in tutti i modi di innescare altre trattative sulla base della proposta ricevuta.
E’ interessante capire cosa accadrebbe se, nel periodo di irrevocabilità, il proponente dovesse ripensarci e decidere di non voler più comprare.
Un argomento complesso con implicazioni giuridiche, per questo ho voluto affrontarlo in un articolo a parte, se vuoi approfondire
COSA SUCCEDE SE DECIDO DI ANNULLARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO?
Per ora basti precisare che, in caso di ripensamento, la somma lasciata a deposito diviene automaticamente penale e può essere incassata dal proprietario, allo stesso titolo, anche senza aver accettato la proposta irrevocabile di acquisto.
Naturalmente, in caso di scadenza dei termini di irrevocabilità, l’importo lasciato a deposito deve essere integralmente restituito al proponente senza spese o costi.
Quale deve essere il contenuto standard di una proposta di acquisto?
È opportuno ricordare che siamo nell’ambito dei contratti, regolati dal nostro Codice Civile al TITOLO II dall’art. 1321 in poi.
Senza appesantire l’argomento, addentrandoci nei meandri degli articoli del codice, ci basti sapere che le clausole indispensabili da inserire sono:
- Identificazione del Venditore;
- Identificazione dell’Acquirente;
- Individuazione dell’Immobile;
- Specifica del diritto reale vantato sull’immobile posto in vendita;
- Il prezzo di Acquisto Proposto;
- Le tempistiche e le modalità del pagamento;
- La consegna dell’immobile;
- Valore di Preliminare di Compravendita;
- Registrazione della Proposta Irrevocabile di Acquisto.
Individuazione del Venditore:
Appare quantomeno evidente che il soggetto che riceve la proposta debba essere colui che gode del diritto oppure colui che è stato procurato alla vendita dello stesso.
Per avere la certezza di chi sia il titolare del diritto posto in Vendita occorre prendere visione del Titolo di Provenienza, ovvero dell’atto con cui quel diritto è stato acquisito.
Per raggiungere un assoluto grado di certezza è possibile accedere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia in cui si trova l’immobile e verificare effettivamente la titolarità del soggetto.
Purtroppo, spesso anche alcuni agenti immobiliari, si crede di poter dedurre la proprietà dalla Visura Catastale.
Nulla di più sbagliato perché, a tutt’oggi, il nostro catasto non è probatorio.
Questo significa che, leggendo una visura catastale, il titolare del diritto riportato potrebbe essere differente dal vero proprietario.
Anche in questo caso possiamo scendere in tecnicismi che ci farebbero solo andare fuori strada.
Leggi anche l’articolo:
Individuazione dell’Acquirente:
Non sto nemmeno a precisare che le parti coinvolte in una proposta di acquisto debbano essere in grado di produrre un Documento di Riconoscimento perché mi sembra particolarmente ovvio.
In merito all’acquirente è bene precisare che, colui che sottoscrive la proposta irrevocabile di acquisto, non dovrà, necessariamente, essere colui che comprerà la casa.
Infatti, tanto la proposta, quanto l’eventuale scrittura riproduttiva ed integrativa (preliminare di compravendita), potranno essere sottoscritte da persona terza, che si impegna per persone enti e società da nominare entro la data di stipula dell’atto notarile definitivo di compravendita.
E’ importante, a tale scopo, che tale clausola sia riportata tanto nella proposta che nel preliminare.
Individuazione dell’Immobile:
Questo è un requisito essenziale.
L’immobile oggetto della compravendita deve poter essere individuato in maniera univoca senza margine di errore.
In tal caso ci viene in soccorso il Catasto Fabbricati del Comune dove è ubicato l’immobile.
Infatti, per individuare correttamente l’immobile bisognerà indicare Foglio, Particella e Subalterno del relativo accatastamento.
Con questi dati, non solo si individua in maniera univoca l’unità immobiliare urbana oggetto della compravendita, ma sarà anche possibile estrarre, sempre dallo stesso Catasto Fabbricati, la relativa planimetria catastale.
Per approfondire
Specifica del diritto reale vantato sull’immobile posto in vendita
Questa precisazione è importante e doverosa.
Molto probabilmente se stai leggendo questo articolo è perché sei interessato a comprare una casa.
In realtà quello che si compra è il diritto reale da vantare sulla casa.
Tu sicuramente sei interessato ad acquistare il Diritto di Proprietà, ma, a seconda dei casi e degli interessi delle parti, tutti i diritti reali sugli immobili possono essere scambiati con le regole di cui stiamo parlando.
Di seguito un mini-elenco di questi diritti:
- Diritto di proprietà
- Diritto di superficie
- Diritto di abitazione
- Diritto di godimento
- Diritto di usufrutto
- Nuda proprietà
E’ chiaro che la stragrande maggioranza degli atti di trasferimento fanno riferimento al diritto di proprietà, ma non sono rari il Diritto di Superficie e l’Usufrutto.
Se vuoi puoi approfondire l’argomento con questi articoli:
Il prezzo Offerto:
In una proposta irrevocabile di acquisto deve essere specificato chiaramente quale è il prezzo che si è disposti a pagare per quello specifico immobile.
Generalmente, durante una trattativa, il prezzo offerto, almeno inizialmente, differisce dalla richiesta originale del proprietario.
Nel raro caso in cui il prezzo offerto dovesse coincidere con il prezzo richiesto non ci sarebbe bisogno neanche dell’accettazione, perché, di fatto verrebbe accettata la proposta originale del proprietario di casa.
Questo è il punto fondamentale dal quale dipende il 90% del buon esito di una trattativa.
Deve essere ponderato con estrema razionalità, perché è la prima cosa che il proprietario di casa va a guardare.
Ed è logico che sia così, tieni sempre presente che i soggetti coinvolti in una compravendita sono guidati da interessi contrapposti.
Il venditore vuole vendere al prezzo più alto possibile, l’acquirente vuole comprare al prezzo più basso possibile.
Fintanto che queste due aspettative non si incrociano non si concluderà mai nessuna compravendita.
Puoi ritrovare questo concetto nel mio articolo dedicato alla Valutazione commerciale di un immobile
Le tempistiche e le modalità del pagamento
Qualche millennio fa esistevano le cambiali (linkare un sito che parli delle cambiali), i pagamenti in contanti, i baratti.
Oggi le modalità di pagamento devono essere tracciabili (linkare un sito che parli della tracciabilità dei pagamenti) e devono avvenire secondo tempistiche certe e documentabili.
La prassi comune che si segue in una compravendita prevede tre fasi:
- Una caparra in fase di proposta;
- Integrazione della caparra, generalmente alla sottoscrizione della scrittura integrativa preliminare di compravendita;
- Versamento del saldo prezzo.
In occasione della stesura della Proposta Irrevocabile di Acquisto vanno determinati gli importi da versare e, soprattutto vanno scadenzate e le tre fasi:
Fase 1:
In questa fase l’importo varia in funzione del prezzo della casa, solitamente dai cinquemila, fino ad un massimo di diecimila euro.
Solitamente questi importi sono versati con assegni bancari classici non trasferibili.
Più raramente vengono usati bonifici da effettuare non appena presa conoscenza dell’avvenuta accettazione della proposta di acquisto
Fase 2:
Questa è la fase in cui possono essere versate ulteriori somme a titolo di caparra ed acconto prezzo.
Di solito avviene in occasione della scrittura privata integrativa, preliminare di compravendita, in gergo chiamata Compromesso;
Non sono ammesse modifiche unilaterali degli accordi sottoscritti attraverso la proposta di acquisto.
Questi importi dovrebbero essere versati, preferibilmente in assegni circolari.
Tuttavia, vista la nullità della scrittura privata in caso di pagamenti non validi, è possibile versare l’importo attraverso assegni bancari classici non trasferibili.
Fase 3:
Versamento dell’importo a saldo del prezzo pattuito nella proposta di acquisto.
In questa fase è previsto l’eventuale intervento di un istituto di credito che finanzia l’acquirente.
In tutti i casi il versamento del saldo prezzo deve essere effettuato con assegni circolari oppure con bonifici istantanei non revocabili.
Le tre fasi devono essere temporalmente cadenzate.
Solitamente tra la Fase 1 e la Fase 2 trascorro in media una ventina di giorni.
Mentre tra la Fase 2 e la Fase 3 il tempo è funzione delle particolari necessità delle parti.
Ad esempio, se la Fase 3 viene assolta senza l’intervento di una banca i tempi possono essere anche molto brevi, fino ad arrivare al salto totale della Fase 2.
Mentre, nel caso di un acquisto finanziato da una banca, sicuramente i tempi non possono essere inferiori a quelli necessari per l’espletamento delle relative pratiche.
La consegna dell’Immobile:
Vale la pena affrontare questo argomento perché, già in fase di Proposta Irrevocabile di Acquisto va specificato quando verrà trasferito il possesso giuridico e materiale dell’immobile.
Classicamente vale la regola “dare soldi prendere cammello” ovvero il giorno dell’atto notarile definitivo di compravendita l’acquirente verserà il saldo l’importo della compravendita e fisicamente il venditore consegnerà le chiavi della casa.
Ci sono, tuttavia, dei casi in cui il possesso è differito rispetto all’atto definitivo di compravendita.
Sono casi sporadici, hanno bisogno di un inquadramento particolare che garantisca la parte acquirente circa il buon esito della consegna dell’immobile.
Questo accade ad esempio quando il venditore ha bisogno di tempo per il trasloco oppure in attesa del verificarsi di un evento particolare.
Non è una buona prassi e non la consiglio, tuttavia alcune volte è l’unico modo per sbloccare delle trattative.
Se vuoi puoi approfondire questo argomento in questo articolo dove affronto il caso del possesso differito.
POSSESSO DIFFERITO DELL’IMMOBILE COME CAUTELARSI
Concludo affrontando alcuni concetti che sono stati toccati marginalmente in questo articolo ma che meritano un approfondimento ed una trattazione separata.
La Proposta di Acquisto con Valore giuridico di Preliminare di Compravendita.
Una proposta di acquisto diventa “Preliminare di Compravendita” solo nel momento in cui la parte proponente viene a conoscenza dell’avvenuta accettazione da parte del venditore.
Ma non basta, questo automatismo deve essere puntualmente previsto direttamente all’interno della proposta stessa.
Il motivo per cui è previsto questo passaggio è puramente giuridico.
Infatti, un preliminare di compravendita ha effetti giuridici differenti rispetto ad una semplice proposta di acquisto.
Basti pensare, ad esempio, alla possibilità di chiedere l’esecuzione in forma specifica, a favore della parte acquirente, in caso di inadempienza della parte venditrice.
Questa facoltà è riconosciuta solo in presenza di un preliminare con scambio di caparra confirmatoria, mentre non è riconosciuta nel caso di proposta di acquisto accettata che non abbia valenza giuridica di preliminare di compravendita, quindi senza lo scambio di una caparra.
Ecco perché, qualche rigo più sopra, ho sconsigliato di intestare l’assegno all’agenzia immobiliare.
In questo modo non sarà mai, per nessun motivo, imputabile come caparra e la proposta non sarà mai, giuridicamente, un Preliminare di Compravendita.
Per approfondire l’argomento Preliminare di Compravendita ti invito a leggere questo articolo dedicato
COSA È IL PRELININARE DI COMPRAVENDITA
CHE DIFFERENZA C’E’ TRA UNA PROPOSTA DI ACQUISTO ED UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?
La registrazione della Proposta di Acquisto
In base all’art.10, Lettera d-bis del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), Sono obbligati a richiedere la registrazione:
- le parti contraenti per le scritture private non autenticate per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;
- i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
- i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;
- gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15;
- gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari
Nel momento in cui la proposta di acquisto assume la valenza di Contratto Preliminare di Compravendita sorge l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.
E gli agenti immobiliari sono obbligati in solido con le parti.
Per approfondire l’argomento e scoprire i Costi della Registrazione puoi consultare il mio articolo a questo link:
Ad maiora, Fabrizio
