La ratio della legge è stata quella di limitare al minimo le possibili controversie dovute alle vendite a terzi dello stesso bene immobile oggetto di preliminare.
Non di rado, infatti, si sono verificati episodi in cui, la parte venditrice, in maniera fraudolenta, ha provveduto a promettere di vendere lo stesso bene a più persone contemporaneamente, incassando al tempo stesso caparre da ognuno.
La caratteristica principale della trascrizione del preliminare di compravendita sta nell’effetto prenotativo che gli garantisce, facendo retroagire l’acquisto di casa alla data di trascrizione come se la vendita fosse stata conclusa in quel momento.
Questo, in parole povere, significa che una volta trascritto il preliminare prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore intervenute dopo la trascrizione del preliminare stesso.
La trascrizione del preliminare, in sostanza, consente di anticipare gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di compravendita in modo tale da evitare che, nel tempo intercorrente fra le due trascrizioni, possano essere costituiti diritti di terzi opponibili al promissario acquirente.
La trascrizione del contratto preliminare, quindi, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del negozio stesso; cosicché, nei rapporti con terzi, è come se l’atto notarile fosse stato trascritto nel momento in cui si è operata la trascrizione del preliminare.
L’effetto prenotativo della trascrizione, infatti, non è illimitato nel tempo altrimenti bloccherebbe la libera circolazione dei beni.
Il decorso dell’effetto prenotativo è, infatti, rigido.
La legge prevede che l’effetto della trascrizione cessa se entro un anno dalla data pattuita per la stipulazione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non venga trascritto l’atto che costituisce l’adempimento.
Ovvero, se non subentra un qualunque altro atto.
Superato il termine di tre anni, gli effetti della trascrizione si esauriscono e si presumono mai prodotti.
La ratio di questi termini è dovuta al fatto che l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare sottopone il bene ad una sorta di vincolo di indisponibilità.
Il legislatore non vuole che questo vincolo sia perpetuo a tutela del promittente alienante e a salvaguardia dei creditori del promittente alienante.
Se, infatti, il suddetto vincolo fosse illimitato l’effetto prenotativo del promittente alienante toglierebbe, inderogabilmente, il bene facente dal patrimonio, ai creditori e ciò sarebbe in contrasto con l’art. 2740 c.c.