By Fabrizio Colarossi
L'acquisto con i benefici "prima casa"
L’Agenzia delle Entrate riconosce delle agevolazioni fiscali quando l’acquisto della Casa viene effettuato in presenza di determinati requisiti.
Sinteticamente possiamo dire che queste agevolazioni si applicano quando:
- l’immobile che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
- l’acquirente ha, o intende stabilire, la residenza nello stesso Comune dove è ubicato l’immobile da acquistare;
- l’acquirente possiede determinati requisiti che adesso andiamo a definire nel dettaglio.
Contenuto dell'articolo
Le imposte agevolate per l'Acquisto Prima Casa
Ecco in cosa consistono queste amate agevolazioni.
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Inoltre sono esentati dai bolli tutti gli atti necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Potrebbe accadere che gli importi da pagare, per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto (precedente) della “prima casa”, possano essere inferiori a Euro 1.000,00 che è la soglia minima per l’imposta di registro proporzionale (2%).
Detto in parole povere, se l’imposta di registro, calcolata al 2% al netto degli importi già versati (Caparra o Credito di Imposta) dovesse essere inferiore ai 1000 euro, si dovrebbe comunque versare all’erario il minimo previsto pari proprio a Euro 1.000.
La base imponibile per il calcolo delle imposte
Cessione in campo Iva
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
Cessione fuori campo Iva con applicazione del Sistema "Prezzo - Valore"
Il meccanismo del prezzo-valore, si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”.
In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Facciamo un esempio:
Supponiamo di dover calcolare le imposte agevolate per l’acquisto di un immobile con una rendita catastale di Euro 1000.
Valore Catastale = 1000 x 115,5 = Euro 115.500
Valore Catastale = Rendita Catastale x 1,05 x 110 = Rendita Catastale x 115.5
Facciamo un esempio:
Supponiamo di dover calcolare le imposte agevolate per l’acquisto di un immobile a Euro 250.000 con una rendita catastale di Euro 1000.
Valore Catastale = 1000 x 115,5 = Euro 115.500
Di conseguenza l’imposta di registro (2%) sarà pari ad Euro 2.310.
Nel caso in cui non si dovesse optare per il regime del Prezzo Valore allora l’imposta si calcola, come nel caso di campo iva, sul valore di cessione ma al 2% (a differenza del caso di applicazione dell’iva che è al 4%).
In tal caso l’imposta di registro da pagare sarebbe di Euro 5.000 ovvero il 2% di Euro 250.000.
Se vuoi approfondire l’argomento del Prezzo Valore leggi il mio articolo:
Disciplina “Prezzo Valore”. Cosa è, e perché è stata una Rivoluzione.
I requisiti per avere le agevolazioni
Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
Vediamoli nel dettaglio
Quali Immobili possono essere acquistati con le Agevolazioni "Prima Casa"?
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse per l’acquisto di abitazioni appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 (abitazioni in ville);
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’Acquisto delle Pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:
- C/2 (magazzini e locali di deposito);
- C/6 (posti auto box e garage);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte),
Limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e a patto che le stesse siano destinate, in modo durevole, a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, ovviamente.
Dove deve trovarsi l'immobile per poter essere acquistato usufruendo delle Agevolazioni "Prima Casa"?
E’ fondamentale l’abitazione si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.
La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Il termine per la validità del cambio di residenza corrisponde alla data di presentazione della domanda.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni “Prima Casa” quando l’immobile si trova:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero;
La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
In ultimo, per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, essi possono comprare su tutto il territorio nazionale senza obblighi di residenza.
Cosa succede se l'Acquirente ha già una “prima casa”?
La situazione prima dell'entrata in vigore della Legge di Stabilità del 2016
Per poter Acquistare un Immobile con le Agevolazioni “Prima Casa” l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare nell’atto di compravendita queste condizioni:
- non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
- non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.
Cosa è cambiato con l'entrata in vigore della Legge di Stabilità del 2016
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Questo impegno deve essere dichiarato nell’atto di acquisto.
Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Tuttavia, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale si autodenuncia decadenza dall’agevolazione si può godere di una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso).
ATTENZIONE:
Le agevolazioni “prima casa” NON SPETTANO quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già proprietari di altro immobile acquistato senza usufruire delle Agevolazioni Prima Casa.
I tal caso non è possibile neanche assumere l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Ovvero se già possiedi una casa a Roma pervenuta con un acquisto fatto senza agevolazioni o per successione o altro, non si può acquistare una nuova abitazione chiedendo il beneficio prima casa.
Il Credito di Imposta per il Riacquisto della "Prima Casa"
L’Agenzia delle Entrate riconosce un Credito di Imposta pari all’Iva o all’Imposta di Registro pagate in occasione del primo acquisto agevolato.
Sempre che la rivendita della casa avvenga entro l’anno dall’acquisto della “Nuova” “Prima Casa”.
In tal caso, in sede di atto notarile, il conteggio delle imposte da liquidare terrà conto dell’Imposta di Registro al 2% che verrà decurtata, oltre che della caparra già versata in sede di registrazione del preliminare, anche dell’importo pagato in occasione dell’acquisto della “Vecchia” “Prima Casa”.
Per fruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
- per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Quindi l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.
Riassumendo
In sede di stipula dell’atto notarile del nuovo acquisto con le agevolazioni occorrerà:
- indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
- dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa;
- produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto;
- indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
Quando non spetta il credito di imposta?
Il credito d’imposta nel caso in cui
- sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
- il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;
- il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;
- viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
Quando si perdono le Agevolazioni Prima Casa?
Le agevolazioni di cui si è goduto acquistando un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse in queste circostanze:
- dichiarazioni false nell’atto di acquisto, in merito ai requisiti da possedere per legge;
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in ad abitazione principale. non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
ATTENZIONE, la stipula del solo preliminare di compravendita non soddisfa il requisito del riacquisto poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il diritto di proprietà.
In che modo si conservano le Agevolazioni Prima Casa?
Le agevolazioni non si perdono se, entro un anno dalla vendita o dalla donazione, viene:
- acquistato un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;
- acquistato un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali escluse dalle agevolazioni ovvero A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura;
- costruito un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
Come evitare di incorrere nelle sanzioni o pagarle in misura ridotta con il ravvedimento operoso.
Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che:
- se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.
E’ una sorta di autodenuncia che deve essere presentata con un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato di acquisto.
L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.
In tal caso non verrà applicata la sanzione del 30%,perchè non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.
Diverso il caso in cui il contribuente fa trascorre i 18 mesi senza nessun ravvedimento in tal caso si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.
C’è comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.
In tal caso deve presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Vendita dell'immobile prima che siano decorsi 5 anni dall'acquisto con le agevolazioni Prima Casa
Sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle entrate ha fornito le seguenti precisazioni:
- se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
- se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.
Ad maiora, Fabrizio
