By Fabrizio Colarossi
E’ possibile Vendere una casa priva del Certificato di Agibilità? Il caso di Colli Aniene
Breve Cenno Storico
Prima di passare ad analizzare le problematiche legate al Certificato di Agibilità penso sia utile fare un riepilogo sulla storia e sulla ratio di questo certificato.
L’attuale normativa di riferimento è il Titolo III del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di edilizia, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380
In particolare gli artt. 24, 25 e 26 del Titolo III titolato – “agibilità degli edifici” – disciplinano il nuovo “Certificato di Agibilità”.
Contenuto dell'articolo
Certificato di Agibilità o Abitabilità?
In passato da alcune disposizioni normative, ma soprattutto da una certa prassi giurisprudenziale, sembrava ricavarsi la sussistenza di due diverse certificazioni.
Quella per l’Abitabilità (provvedimento rilasciato per le case con uso di civile abitazione) e quella per l’Agibilità (relativo a tutte le altre costruzioni destinate ad uso non residenziale).
Nella realtà non è mai stato così.
Non sono mai esistiti due diversi procedimenti per conseguire i due diversi certificati.
Ed anche i documenti necessari per l’istanza non cambiano a seconda della destinazione d’uso.
Con l’introduzione del T.U. 380/2001 il legislatore abbandona il concetto di Abitabilità ed introduce quello di Agibilità, utilizzabile per tutte le categorie di immobile senza alcuna distinzione.
Ma cos'è il “Certificato di Agibilità” e a cosa serve?
Il Certificato di Agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati.
Valutati secondo quanto dispone la normativa vigente, e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
Con questa definizione sembrerebbe allontanata, apparentemente per sempre, la definizione che tende ad attribuire al certificato di agibilità un valore urbanistico di rispondenza tra la costruzione ultimata e il progetto approvato.
Certificato di Agibilità, aspetto urbanistico-edilizio e igienico sanitario.
In realtà la relazione tra l’aspetto urbanistico–edilizio e l’aspetto igienico-sanitario è stato, e continua ad essere, oggetto di interpretazioni e pareri non unanimi.
E’ vero che, con l’introduzione della nuova normativa, viene focalizzata l’attenzione sull’osservanza di determinate prescrizioni igienico-sanitarie, ma, è altrettanto vero, che la domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere corredata, tra l’altro, anche della dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Inoltre, in caso di sopraelevazione o nuova costruzione, è necessario allegare anche il certificato di collaudo statico.
Va da se che, una costruzione che non superi il collaudo statico, non possa essere considerata sicura e quindi non possa essere definita “agibile”.
Di contro, l’aver realizzato un’opera in difformità dal progetto, quindi un abuso edilizio (ad esempio chiusura di una veranda), può non pregiudicare la sicurezza o la salubrità degli ambienti.
Ma il Certificato di Agibilità non viene comunque rilasciato.
Il Cetificato di Agibilità non garantisce la regolarità urbanistica
Ad onor del vero mi corre l’obbligo precisare che il rilascio del certificato di agibilità, da parte del Comune, non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito.
Contrariamente a quanto si è portati a pensare, la funzione del certificato di agibilità non è quella di attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato.
Il Certificato di agibilità attesta l’idoneità dell’edificio – sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico – a essere adibito all’uso per cui è stato destinato.
Certificato di Agibilità e Commerciabilità degli Edifici
Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il Certificato di Agibilità.
Analogamente, per la
validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi, non è necessaria la menzione dell’agibilità.
Detto questo, non si può non sottolineare come, nel caso in cui ad essere venduto fosse un immobile privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti.
Anche al fine di evitare l’insorgere di future controversie legali.
Infatti, fermo restando che è sempre possibile vendere un immobile privo dell’agibilità.
Vedi il caso della vendita di strutture grezze o di immobili oggetto di particolari interventi di ristrutturazione volti proprio a ristabilire i minimi standard di igiene e sicurezza.
E’, tuttavia, necessario che la parte acquirente sia informata della relativa mancanza e che, di tale circostanza, sia stata data considerazione nella fase di contrattazione del prezzo.
Certificato di Agibilità requisito giuridico importante in una compravendita
Negli ultimi anni la tendenza delle Corti di Cassazione è nel senso di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza del Certificato di Agibilità configura un inadempimento del venditore.
Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che:
“la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”
L'interpetazione della Corte di Cassazione
In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
In tale circostanza il promittente acquirente potrebbe chiedere, legittimamente, la risoluzione del contratto, oppure l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto.
Ferma restando la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni.
Ma non è tutto.
La Suprema Corte ha anche stabilito che il promittente acquirente può rifiutarsi di firmare l’atto notarile definitivo di compravendita, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.
Certificato di agibilità, quali cautele adottare?
Per concludere, non ci sono particolari cautele da prendere nel caso si acquisti un immobile privo del certificato di agibilità salvo valutare, obiettivamente, se la mancanza possa essere imputabile a cause di reale ostatività o a cause meramente di natura burocratica.
Nel caso in cui si volesse Vendere Casa, il controllo preventivo della presenza del Certificato di Agibilità permette di impostare sin da subito la corretta Strategia di Vendita.
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Sarà uno dei primo controlli che verranno effettuati.
Certificato di Agibilità - Il Caso di Colli Aniene
Ed arriviamo a Colli Aniene.
Perché la totalità degli appartamenti a Colli Aniene non hanno il Certificato di Agibilità?
Intanto bisogna precisare che il quartiere di Colli Aniene fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud”.
In attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167.
In base a questa Legge, per ottenere la concessione edilizia, le cooperative avevano l’obbligo di sottoscrivere delle Convenzioni.
Per questo motivo si parla spesso di Edilizia Convenzionata.
Attraverso queste Convenzioni venivano regolamentati i rapporti tra il Comune
Questa precisazione è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano, come condizione al rilascio della concessione edilizia, la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) proprietari dei terreni ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione.
Le Convenzioni Integrative mai esistite
Detta in poche parole, per “accelerare” i tempi di attuazione del programma di edificazione si rese necessario addivenire alla stipula di “Convenzioni Preliminari”.
Lo scopo era di fissare tutte le condizioni e le modalità per dare il via, nel più breve tempo possibile, all’edificazione del Piano di Zona XV.
In quanto preliminari, Queste convenzioni darebbero dovute essere integrate in un secondo momento.
Non voglio addentrarmi nel groviglio di interessi creatosi tra le varie cooperative a quell’epoca.
C’è un libro, scritto dal Dott. Andrea Vecchia, con la collaborazione del Dott. Giuliano Ligabue, dove viene raccontata la Storia della Cooperativa Auspicio.
Il Libro riassume perfettamente quella situazione.
Di fatto però, quello stato di cose influì non poco sul modus operandi delle Cooperative.
In breve, le “convenzioni Preliminari” servirono per fissare i punti cardine delle operazioni di edificazione e di urbanizzazione.
Nel sottoscrivere queste Convenzioni, le parti si obbligarono a stipulare una Convenzione Integrativa.
Che doveva contenere, tra le altre cose, gli importi delle opere di urbanizzazione, i canoni massimi di locazione degli alloggi, il prezzo massimo di vendita degli alloggi calcolato.
Era peraltro specificato che la stipula della suddetta Convenzione Integrativa, dovesse essere condizione indispensabile ed inderogabile al rilascio del Certificato di Agibilità.
E’ proprio qui che nasce il problema della mancanza del Certificato di Agibilità in tutto il quartiere.
Nessuna Convenzione Integrativa venne mai stipulata.
I costruttori, dopo il collaudo, inviarono al Comune la Richiesta del Certificato di Agibilità.
Il Comune, constatando la mancanza di un requisito indispensabile, archiviava la pratica senza dargli alcun tipo di seguito.
Determina del IX dipartimento del 21 maggio 2009 prot. 34207
Si è brancolato nel buio con pareri discordanti fino al 21 maggio 2009.
Quando, una circolare del IX dipartimento, su parere dell’Avvocatura Comunale, ha espresso parere favorevole circa il rilascio del Certificato di Agibilità per tutti gli edifici realizzati da vari operatori nell’ambito del Piano di Zona Tiburtino Sud.
La circolare è quella che vedi qui di fianco.
In pratica, riconoscendo il pastrocchio fatto, il Comune intima all’ufficio competente di ricevere e lavorare le richieste di rilascio del Certificato di Agibilità.
Cliccandoci sopra la puoi scaricare oppure la puoi scaricare dal link poco più sotto.
Ovviamente le vecchie istanze delle cooperative non hanno più valenza.
Tuttavia, gli amministratori di condominio possono risolvere il problema presentando una nuova istanza.
E, qualora le documentazioni allegate fossero tutte in regola, attraverso il silenzio, ottenere il tanto desiderato Certificato di Agibilità.
Esiste una sezione dedicata del sito istituzionale del Comune di Roma in cui vengono spiegate nel dettaglio le operazioni da compiere per l’ottenimento del Certificato di Agibilità e di seguito lascio il link diretto:
Mentre a quest’altro link può essere scaricata la modulistica necessaria:
Ad maiora, Fabrizio
