By Fabrizio Colarossi
Il titolo è l'atto con cui hai comprato casa!
Il Titolo di Provenienza, l’Atto di Provenienza o, più semplicemente La Provenienza di un Immobile è quel documento che attesta la titolarità del diritto su quell’immobile.
L’uso, delle parole Titolo o Atto è meramente contestuale.
Nel senso che se vogliamo essere forbiti possiamo, senz’altro, parlare di Titolo di Provenienza.
Infatti, la parola Titolo significa, per gli avvocati, i notai ed i giudici, “giustificazione”, “ragione”, “causa”.
Se invece volessimo mantenere un tono professionale ma meno ricercato potremmo, senza preoccupazioni, parlare di Atto di Provenienza.
Se, da ultimo, volessimo restare nel nostro ambito familiare allora ti parlerei del Rogito che hai fatto dal notaio quando hai comprato casa.
Il documento che attesta la titolarità di un Immobile è sempre formalizzato attraverso un atto come un contratto di compravendita, una donazione, un testamento ed altri che vedremo in seguito.
Parlando in maniera informale, con persone che conoscono la materia, sarà sufficiente fare riferimento alla Provenienza e tutti capiranno.
In termini meno giuridici e ci serve il pezzo di carta che abbiamo firmato parleremo dell’Atto di Acquisto, della Donazione o della Successione.
Contenuto dell'articolo
Cosa è il Titolo di Provenienza
Il Titolo di Provenienza di una casa è l’atto che sancisce la nascita del diritto su quell’immobile.
Finora abbiamo parlato di un generico diritto vantato su un immobile.
Giuridicamente possono essere vantati tantissimi diritti su una casa, solo per fare alcuni esempi possiamo citare il Diritto di Proprietà, il Diritto di Superficie, il Diritto di Nuda Proprietà, il Diritto di Usufrutto, il Diritto di Abitazione ed altri ancora.
Io sono un Agente Immobiliare ed il mio lavoro è quello di vendere le case.
La stragrande maggioranza delle compravendite mediate fanno riferimento al Diritto di Proprietà ma non è raro dover mediare la compravendita del diritto di Nuda Proprietà piuttosto che del Diritto di usufrutto o del Diritto di Proprietà Superficiaria.
In tutti i casi, secondo l’ordinamento giuridico italiano, per poter dimostrare la Titolarità di uno dei diritti sopra richiamati, occorre un documento formale sottoscritto per atto pubblico e regolarmente trascritto presso la competente Conservatoria dei Pubblici Registri immobiliari.
Quando il Notaio, il tuo Agente Immobiliare di Fiducia o la Banca ti chiederanno di dimostrare che quella casa è tua, dovrai estrarre dalla cartellina il tuo atto con tanto di nota di trascrizione allegata.
Vari tipi di Titolo di Provenienza
Come accennato al paragrafo precedente il Titolo di Provenienza di una casa deve avere la forma scritta e, in particolare, deve essere fatta sotto forma di ATTO PUBBLICO.
I principali Atti che troviamo nella pratica quotidiana sono:
- La Compravendita;
- La Successione Legittima;
- La Successione Testamentaria;
- La Donazione;
- L’assegnazione a socio di cooperativa;
- L’assegnazione del giudice.
Facciamo una rapida carrellata di questi atti con la promessa di volerli approfondire in articoli dedicati nel prossimo futuro.
La Compravendita
E’ sicuramente la regina dei modi di acquisto della Proprietà, o in generale dell’ormai inflazionato diritto vantato.
Viene fatta per Atto Pubblico, autenticato dal Notaio Pubblico Ufficiale e trascritto presso la conservatoria dei Registri Immobiliari.
E’ un atto in cui una Parte Venditrice cede i propri diritti alla Parte Acquirente.
Questo atto sarà la provenienza per l’Acquirente.
Il Venditore avrà sicuramente dimostrato la titolarità del suo diritto, a sua volta, con la sua provenienza.
La Successione Legittima
La successione legittima interviene quando una persona viene a mancare e non c’è alcun tipo di testamento.
Il Codice Civile stabilisce le percentuali di ripartizione tra i vari eredi legittimi.
La successione Legittima è un atto che non ha bisogno della presenza di un notaio per essere valida.
Tuttavia, per essere opponibile a terzi, va pubblicizzata, ovvero resa pubblica, attraverso la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
La Successione Testamentaria
In presenza di testamento valgono le stesse dinamiche del paragrafo precedente, con l’unica differenza che il testamento deve essere aperto alla presenza di un pubblico ufficiale.
Il defunto avrà disposto dei suoi beni a suo piacimento nel rispetto delle legittime previste e regolate dal diritto di famiglia che, di fatto, ne limita la libertà dispositiva.
La Donazione
La donazione è una sorta di testamento in vita.
Ovvero, attraverso questo istituto una persona può intestare, donandola, una casa a chiunque egli voglia.
La donazione è un atto molto rischioso.
Come accennavo nel paragrafo precedente, il diritto di famiglia, protegge gli interessi degli eredi legittimi.
Pertanto, non è possibile distrarre beni a proprio piacimento rischiando di ledere diritti altrui.
Ma questo è un argomento che merita una trattazione a parte e, come detto, mi riprometto di realizzare, di concerto con l’avvocato dello studio, un articolo dedicato.
L’assegnazione a socio di cooperativa
Avendo l’ufficio a Roma in zona Colli Aniene ho dovuto familiarizzare sin da subito con questo atto di provenienza.
In pratica, soprattutto nei piani di zona più recenti, vengono costituite delle Cooperative che rastrellano i fondi attraverso quote cedute ai vari soci.
In cambio di denaro, ovvero del prezzo di acquisto della casa, viene ceduta una quota della cooperativa che corrisponde all’immobile opzionato.
E’ un atto in tutto e per tutto uguale alla compravendita solo che il dante causa dell’acquirente, ovvero il venditore, in questo caso non esiste ma esiste un ente giuridico, la cooperativa, che trasferisce la quota spettante al socio sotto forma di proprietà della casa.
L’assegnazione del giudice
In questo caso il pubblico ufficiale è il giudice del tribunale che sentenzia l’assegnazione in capo al futuro titolare del diritto.
E’ questo il caso in cui una casa viene assegnata dal Giudice ad uno dei coniugi durante una causa di separazione.
O anche nel caso di assegnazione di un immobile venduto a seguito di asta pubblica.
Dove reperire il Titolo di Provenienza
Come accennato in qualche paragrafo precedente, se vuoi vendere casa, prima o poi qualcuno ti verrà a chiedere di dimostrargli di essere il proprietario.
Difficilmente potrai essere bravo come Totò quando vendette Fontana di Trevi ad uno sprovveduto turista americano.
A seconda dell’età l’atto di acquisto lo si può trovare nel contenitore dove c’è scritto “documenti casa” nel secondo sportello della credenza in sala da pranzo,.
Oppure nel faldone con scritto “acquisto casa e mutuo” nel secondo scaffale della libreria nello studio.
Oppure, ancora, sul pen-drive nel secondo cassetto della scrivania.
Scherzi a parte, soprattutto per le compravendite meno recenti, capita che l’atto di acquisto sia magicamente sparito o non sia proprio nelle mani del titolare.
In questi casi non bisogna farsi prendere da crisi isteriche.
Casa è vostra anche se al momento non potete dimostrarlo.
Per dimostrarlo basta chiamare il Notaio che ha autenticato l’atto e chiederne una copia oppure recarsi all’archivio notarile.
Se il notaio è in pensione, è deceduto o ha cambiato distretto, la copia può essere richiesta all’archivio notarile distrettuale.
Altra possibilità è l’Agenzia delle Entrate.
Insomma, ci sono diverse strade per poter reperire l’atto di provenienza.
Ovviamente se ti affidi ad un’Agenzia Professionale ti sapranno sicuramente consigliare la strada migliore oppure potranno toglierti l’incombenza provvedendo ad estrarre una copia conforme in tempi rapidi.
Ad maiora, Fabrizio
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