By Fabrizio Colarossi
Come funziona la caparra confirmatoria e perché è importante in un contratto
Caparra confirmatoria. Quante volte ti sarà capitato si sentire questo termine.
In realtà, nel linguaggio comune, ci fermiamo a caparra.
Come quando hai prenotato la vacanza in quel bel Resort in Sardegna.
Se ben ti ricordi, ti fecero versare subito una percentuale dell’importo per poter dare conferma della prenotazione.
Quella somma era la caparra confirmatoria.
La stessa cosa vale per la prenotazione di un’automobile, di un computer o, nel nostro caso, della nuova casa.
Spesso la caparra viene confusa con l’anticipo, ma è sbagliato, perché la caparra, seppur collegata a un contratto, non è un’anticipazione della prestazione, ma una prestazione autonoma e indipendente caratterizzata da una propria funzione.
Ma approfondiremo meglio il concetto nei prossimi paragrafi.
Contenuto dell'articolo
Quanti tipi di Caparra esistono
Esistono due tipi di caparra, differenti nell’assolvimento della loro funzione giuridica, la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.
E’ bene sottolineare che in un contratto, a meno che non venga specificato puntualmente, si parlerà sempre di caparra confirmatoria.
Questo dettaglio non è banale perché cambia completamente l’inquadramento giuridico di una eventuale controversia.
Puoi leggere l’articolo dedicato alla Caparra Penitenziale in questo articolo
Cosa è la Caparra Confirmatoria
La caparra confirmatoria è prevista e regolata dall’art. 1385 Codice civile
- Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
- Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
- se inadempiente è, invece, la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra;
- Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Possiamo definire la caparra confirmatoria, una sorta di garanzia al perfezionamento dell’obbligazione assunta.
Il Codice civile, naturalmente, regola la caparra confirmatoria per la generalità dei contratti.
Per questo motivo prevede che la caparra possa anche essere costituita da cose fungibili.
La Caparra Confirmatoria nell'immobiliare
La nostra trattazione, tuttavia, è specifica per il campo immobiliare, pertanto, parleremo sempre e solo di caparra versata sotto forma di denaro.
Come ho già ho avuto modo di sottolineare in tutti i casi in cui non è specificato che la caparra viene versata come penitenziale parleremo solo ed esclusivamente di caparra confirmatoria.
La caparra deve essere versata alla conclusione del contratto o successivamente, ma sempre in un momento anteriore alla scadenza delle obbligazioni.
Facciamo l’esempio dell’acquisto di una casa.
Ho parlato della proposta irrevocabile di acquisto in questo articolo
CHE COSA E’ UNA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
L’assegno lasciato a deposito si trasforma, nel momento in cui la proposta viene accettata, in caparra confirmatoria.
Successivamente sarà anche considerata come acconto del prezzo perché nel nostro caso non va restituita ma imputata alla prestazione dovuta, come dice il primo comma dell’art. 1385.
Adempimento della prestazione
Abbiamo appena sopra accennato che, qualora si mantenga fede agli impegni presi, la somma versata a caparra confirmatoria viene imputata come acconto del prezzo.
Nel caso dell’acquisto di una casa sarà il Notaio stesso che, in occasione dell’atto definitivo di compravendita, imputerà la caparra come acconto prezzo.
Ecco perché poco sopra ho specificato che nelle compravendite parleremo sempre di denaro.
Se invece la caparra fosse stata data, ad esempio, in pecore, il notaio farebbe restituire le pecore, perché la caparra non avrebbe più necessità di esistere e farebbe versare l’intero importo in denaro.
Inadempimento della parte che ha versato la caparra confirmatoria
Se il promittente acquirente, colui che ha versato la caparra, è inadempiente, il promissario venditore può, a suo insindacabile giudizio:
- recedere dal contratto trattenendo la caparra;
- pretendere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno, restituendo la caparra;
- chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno, restituendo la caparra.
Nel primo caso la procedura è semplice, avviene il recesso per inadempienza, il venditore trattiene la caparra e amici come prima.
Il secondo caso è più lungo, perché il promissario venditore chiede l’esecuzione in forma specifica del contratto, il risarcimento, nel caso, del danno cagionato ma deve restituire la caparra versata.
Infatti, per essere risarcito non può utilizzare la caparra ma deve procedere secondo le norme generali.
Detta in parole povere deve fargli causa.
Il terzo caso è quello in cui il Venditore acconsente alla risoluzione del contratto per inadempimento procedendo per il risarcimento del danno.
Anche in questo caso, il risarcimento del danno non può essere ottenuto attraverso il trattenimento della caparra ma deve procedere secondo le norme generali del diritto.
Inadempimento della parte che ha incassato la caparra confirmatoria
Se invece, a risultare inadempiente, dovesse essere colui che ha incassato la caparra, ovvero il Venditore l’Acquirente potrebbe:
- recedere dal contratto chiedendo il doppio della caparra;
- chiedere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno;
- esigere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.
In pratica le dinamiche sono le stessa, l’unica differenza, di non poco conto, è che la caparra si trova nelle mani della parte inadempiente.
Nel primo caso il Venditore inadempiente restituisce il doppio configurando, per se stesso, un danno pari alla caparra stessa.
Nella seconda casistica il Venditore inadempiente dovrebbe subire l’esecuzione in forma specifica, risarcire gli eventuali danni cagionati e restituire la caparra.
La terza ipotesi prevede che il Venditore accetti la risoluzione del contratto per inadempimento, risarcisca il danno all’acquirente e restituisca la caparra.
Va da se che, nel secondo e terzo caso, la parte difficile potrebbe essere convincerlo a restituire il bottino.
Che fare se la parte che ha ricevuto la caparra non vuole restituirla?
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente ha tre possibilità:
- chiedere il doppio della caparra;
- esigere la restituzione della caparra versata con il risarcimento del danno;
- pretendere la restituzione della caparra versata, l’adempimento coattivo del contratto e il risarcimento.
Se non viene restituita la caparra non resta che intraprendere una causa.
Sarà il giudice a ordinare il versamento del doppio della caparra, o il risarcimento del danno e la restituzione della caparra già versata.
Quale è l’importo giusto per una caparra?
Solitamente durante la stesura di una proposta irrevocabile di acquisto viene lasciato un deposito relativamente basso.
Non esiste una regola prestabilita ma la buona prassi fa riferimento ad importi non inferiori al 10% del valore della compravendita e non superiori al 20%.
Naturalmente, molto dipende dalle dinamiche e dai successivi sviluppi della compravendita.
Personalmente non consiglio mai una caparra troppo bassa, altrimenti, a mio modesto parere, si va a perdere la sua natura di deterrenza.
Immagina infatti una trattativa in cui viene scambiata una somma irrisoria a titolo di caparra confirmatoria.
Ed immagina la parte venditrice contattata da un terzo interessato all’acquisto della casa ad una cifra più alta che coprirebbe ampiamente l’importo della eventuale penale (che, come abbiamo visto corrisponde alla caparra stessa salvo quanto già detto ai paragrafi superiori).
In una tale circostanza la tentazione di recedere dalla proposta potrebbe essere alta.
Neanche una caparra troppo alta è un bene
Diversa la situazione nel caso un cui la caparra fosse stata talmente alta da far desistere qualsiasi altro tentativo di trattativa.
Lo stesso discorso vale per il proponente.
Supponiamo che, dopo essersi impegnati per un acquisto con una caparra irrisoria, se non nulla come ho visto in alcuni sciagurati casi, uscisse sul mercato un immobile nettamente più appetibile.
In questa circostanza anche l’acquirente sarebbe tentatissimo di recedere dagli impegni presi per potersi buttare a capofitto su una situazione nettamente migliore.
La presenza di una caparra elevata rappresenterebbe un deterrente importante.
D’altro canto, un importo particolarmente alto sarebbe da sconsigliare per i motivi che abbiamo visto sopra parlando delle varie possibili inadempienze.
Il mio consiglio è quello di modulare l’importo della caparra in modo da rendere difficile il verificarsi dei casi appena discussi, ma, allo stesso tempo non troppo elevati per non correre il rischio di ritrovarsi con ingenti somme da dover gestire in caso di inadempienza.
Ad maiora, Fabrizio
