By Fabrizio Colarossi
La conformità urbanistica è il pedigree della casa.
Il tema della conformità urbanistica degli immobili in una compravendita si ricollega a quello della Conformità Catastale.
Parliamo di Dichiarazioni che devono essere fatte dal venditore a pena di nullità dell’atto definitivo di compravendita di una casa.
Faccio una piccola deviazione di tema, sottolineando l’assurda pretesa del legislatore nell’imporre una simile atrocità.
Parliamo di soggetti che, almeno nella mia esperienza lavorativa, sono totalmente ignari dei significati di licenza edilizia, titolo edilizio, conformità urbanistica.
Vero è che la legge non ammette ignoranza, ma pretendere che una persona comune si assuma la responsabilità di dichiarare una conformità urbanistica equivale, a mio parere, a chiedere ad un paziente di dichiarare lo stato di salute del suo cuore prima di una visita cardiologica.
Se ti trovi a leggere l’atto di casa tua noterai che è pieno di “Il venditore dichiara”
Posso garantire che, nella maggior parte dei casi “dichiara” al buio.
Credo che sarebbe meglio se, per legge, fosse resa obbligatoria una relazione di un tecnico abilitato che asseveri la regolarità con cognizione di causa.
In alternativa, se vuoi vendere il tuo appartamento e dormire sonni sereni, potresti affidare l’incarico di vendita ad un Agente Immobiliare Professionista.
Un professionista dispone delle risorse necessarie per assicurare al venditore un percorso senza ostacoli e all’acquirente una trattativa all’acqua di rose.
Personalmente ho studiato il Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” attraverso il quale ho soddisfatto le aspettative di decine e decine di clienti acquirenti e venditori.
Contenuto dell'articolo
Conformità Urbanistica requisito essenziale per la validità di un atto notarile
E’ necessario notare che, per la validità dell’atto notarile di compravendita, è necessaria la concomitanza di due requisiti, uno di carattere formale e l’altro di carattere sostanziale.
Il requisito formale consiste in varie menzioni prescritte a pena di nullità, che variano in relazione al dato cronologico dell’epoca di costruzione, dovendo essere menzionati gli estremi del titolo edilizio.
Del titolo edilizio ne parlo nel prossimo paragrafo.
Tuttavia, per la validità degli atti non può ritenersi sufficiente il mero requisito formale, ossia la semplice menzione del provvedimento autorizzativo
Infatti, deve ricorrere anche il requisito sostanziale dell’effettiva sussistenza del provvedimento.
Sembra un assurdo logico, posso invece garantire che non lo è.
Alcuni notai, infatti, si limitano a citare il titolo edilizio senza aver adottato alcun tipo di controllo sostanziale, desumendolo, semplicemente, dalla provenienza antecedente.
Mi è capitato di studiare atti notarili con titoli edilizi totalmente inventati, vuoi per mero errore di scrittura, vuoi per imperizia.
Per garantire la regolarità urbanistica non basta menzionare i numeri delle licenze o, in generale, dei vari titoli, occorre anche poterne produrre una copia per accertamento sostanziale.
L’evoluzione del titolo edilizio
Nel corso degli anni il legislatore ha aggiornato la definizione di titolo edilizio diverse volte.
Licenza Edilizia
per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge n. 10/1977 c.d. “Legge Bucalossi” che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia
Concessione Edilizia
per costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del T.U. in materia edilizia di cui al d.P.R. n. 380/2001 che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia
Permesso di Costruire
per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi, ovvero della denuncia di inizio attività per interventi ex art. 22, terzo comma, d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A., nonché per interventi di cui all’art. 1, comma 6, legge n. 443/2001, già soggetti in base alla precedente normativa a concessione edilizia e per i quali tale disposizione consentiva, a scelta dell’interessato, di fare ricorso alla D.I.A.
Titolo Abilitativo in Sanatoria
in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, oppure in totale difformità dallo stesso e per la quale sia stata richiesta la sanatoria “straordinaria” (ai sensi della legge n. 47/1985, della legge n. 724/1994 o del d.l. n. 269/2003 e relative leggi regionali di attuazione), ovvero la sanatoria “a regime” (ai sensi dell’art. 13, legge n. 47/1985 in vigore sino al 29 giugno 2003 ovvero dell’art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo Unico in materia edilizia in vigore dal 30 giugno 2003), occorre menzionare gli estremi del condono
Interventi edilizi anteriori al 1° settembre 1967
Per gli interventi edilizi anteriori al 1° settembre 1967 è valido l’atto nel quale anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ai sensi degli artt. 46 ss. T.U. in materia di documentazione amministrativa di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445) nella quale venga attestato l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione in data anteriore al 1° settembre 1967.
Cosa succedere se manca la menzione del titolo edilizio
La mancanza, nell’atto, del requisito formale delle menzioni prescritte dalla legge ne determina la nullità.
Indipendentemente dalla sussistenza o meno del requisito sostanziale.
E’ sufficiente, infatti, la mancata menzione della avvenuta costruzione in data anteriore al 1° settembre 1967 o degli estremi del provvedimento autorizzativo per determinare la “nullità testuale” dell’atto.
Tuttavia, tale invalidità testuale potrà essere sanata ed il contratto riacquistare validità con un successivo atto di convalida avente la stessa forma del precedente, che contenga ciò che è stato omesso al momento della stipula del contratto.
Per concludere, mi riallaccio all’articolo sulla conformità catastale, dove in chiusura facevo riferimento al necessario ricorso alla conformità urbanistica per poter asserire una corretta conformità catastale.
Come accennato nei paragrafi precedenti, la sola presenza del requisito formale della citazione del titolo non è assolutamente sufficiente per declamare la conformità urbanistica.
Ovviamente, occorre una verifica sostanziale della presenza del titolo citato.
Dove reperire i titoli edilizi per dare sostanza alla conformità urbanistica
Per verificare la presenza sostanziale del titolo edilizio occorre prenderne visione.
Ogni Comune è dotato di un ufficio tecnico che autorizza e custodisce, per prese visioni future, i titoli edilizi con i progetti, le varianti e, in generale, tutto quanto necessario per evincere la correttezza delle pratiche urbanistiche ed edilizie.
A Roma abbiamo il Dipartimento di Attuazione e Programmazione Urbanistica che assolve a questo scopo.
Il problema è che, per ottenere una copia conforme di un progetto, ammesso che si trovi, ci vogliono dai quattro agli otto mesi di tempo.
Certamente, uno snellimento nelle procedure sarebbe un aiuto, non solo per tutti quei tecnici che devono effettuare delle procedure edilizie, ma anche per il singolo cittadino che potrebbe disporre di documenti importanti relativi alla propria abitazione.
Chi può attestare la conformità urbanistica di un immobile?
Per accertare la conformità urbanistica di un immobile è pertanto necessario reperire i documenti progettuali e confrontarli con le risultanze catastali.
Ingegneri, Geometri e Architetti sono i tecnici più accreditati per mettere le mani, con professionalità, in questa documentazione.
Ovviamente, la mia agenzia si affida a tecnici con esperienza pluriennale in grado di risolvere qualsiasi tipo di problematica di natura urbanistica e catastale.
Ad Maiora
