By Fabrizio Colarossi
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Il processo di compravendita, è fatto di una serie di passi da compiere dalla proposta di acquisto fino al rogito passando per il preliminare.
Nell’articolo dedicato alla Proposta Irrevocabile di Acquisto ho definito questo passaggio come il primo vero passo verso l’acquisto della casa dei propri sogni.
Ed è vero, infatti attraverso la proposta di acquisto si fissano le basi per tutti i passi successivi.
Partire con una proposta di acquisto ben strutturata spiana la strada per tutti i futuri passaggi.
Il preliminare di compravendita, detto anche scrittura riproduttiva ed integrativa della proposta di acquisto o, con un termine gergale di uso comune, il compromesso, è un passaggio intermedio che serve in alcuni casi ad integrare quanto previsto nella proposta di acquisto.
Perché è importante sottoscrivere un preliminare di compravendita
In realtà, più che importante, definirei il preliminare come un passaggio consigliato.
Una corretta proposta di acquisto diviene giuridicamente preliminare di compravendita nell’attimo esatto in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione.
In quella circostanza il deposito diventa caparra e gli impegni assunti diventano obbligazioni contrattuali.
Perché allora è importante o consigliato sottoscrivere un preliminare di compravendita?
Per mia esperienza posso individuare, in maniera sicuramente non esaustiva, alcuni motivi:
L’importo della caparra
Solitamente durante la stesura della proposta di acquisto irrevocabile viene lasciato un deposito relativamente basso.
Questo deposito in caso di accettazione della proposta diventa caparra confirmatoria.
Vedi anche l’articolo sulla caparra confirmatoria
La caparra è una forma di garanzia per entrambe le parti coinvolte in una compravendita.
L’importo corretto da scambiare in questa fase l’abbiamo analizzato nell’articolo dedicato alla caparra confirmatoria.
Non deve essere troppo alto ma, a maggior ragione, non deve essere neanche troppo basso altrimenti perderebbe la sua forza deterrente.
Durante la sottoscrizione di una proposta di acquisto solitamente il deposito non è altissimo.
Non integrare la caparra con una scrittura riproduttiva ed integrativa sarebbe un errore e si potrebbe incorrere nelle reciproche tentazioni di recedere dagli impegni assunti visto il basso importo a rischio.
La necessità di integrare informazioni importanti
Nella fase di stesura di una proposta di acquisto alcune informazioni possono essere comunicate in maniera sommaria e non completa.
Mi riferisco ad esempio alla parte legata al condominio o anche alla comunicazione delle licenze edilizie ed altre informazioni.
Parliamoci chiaramente, nella maggioranza dei casi, una proposta di acquisto serve per capire se esistono i margini di un accordo, soprattutto dal lato economico.
L’approfondimento di tutti i dettagli è rimandato ad un secondo momento anche, semplicemente, legando il buon esito della proposta di acquisto agli accertamenti da fare a cura di un notaio di fiducia.
Personalmente cerco sempre di lasciare il minimo spazio ad approfondimenti futuri, avendo a cuore il buon esito della trattativa sin dall’inizio.
Infatti, attraverso il Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa”, sono perfettamente in grado di fornire tutte le informazioni più importanti sin dalla stesura della proposta di acquisto.
Purtroppo, però, non è così per tutte le agenzie immobiliari.
Non tutte le proposte di acquisto possono essere considerate preliminare di compravendita
Riallacciandosi al paragrafo precedente, una proposta di acquisto particolarmente spartana, il cui unico obiettivo è quello di raggiungere un accordo economico, non può mai essere considerata alla stregua di un vero e proprio preliminare di compravendita.
Personalmente ho adottato una modulistica che raccoglie tutte le informazioni importanti a poter garantire un futuro acquisto senza problemi di alcun genere.
Purtroppo, però ho visto proposte di acquisto, anche proposte da sedicenti agenti immobiliari, con delle lacune giuridiche imbarazzanti.
Ho visto proposte di acquisto in cui non veniva fissata alcuna data ultima per la stipula dell’atto definitivo di compravendita, legandola piuttosto all’avvenuta vendita della casa del proponente.
Quando nei contratti si tende a tutelare maggiormente gli interessi di una delle parti, si finisce, inevitabilmente, a ledere gli interessi dell’altra.
Un agente immobiliare professionale deve tutelare in egual misura gli interessi di tutte le parti in gioco.
Il preliminare come momento di confronto
Se ci pensi bene, salvo rari casi, il preliminare è il primo, e talvolta l’unico, momento in cui la parte venditrice e la parte acquirente si incontrano per potersi conoscere ed affrontare insieme problematiche legate alla compravendita.
E’ sempre bene tenere presente che gli accordi raggiunti con una proposta di acquisto accettata non possono essere modificati se non in modo bilaterale, ovvero con l’accordo di tutte e due le parti coinvolte nella compravendita.
Personalmente ho come obiettivo quello di arrivare al giorno dell’atto notarile senza nessun tipo di problematica appesa e di trasformare questo momento delicato in una sorta di festa della serenità.
Questa convinzione mi venne quando, agli inizi della mia carriera, dovetti assistere a delle guerre al posto di atti notarili.
Mi spiegai in quel frangente il motivo del perché, il più delle volte, i miei colleghi evitavano bellamente di presenziare.
Da quel momento decisi che ogni problema, ogni aggiustamento, ogni richiesta doveva essere fatta RIGOROSAMENTE prima del giorno della stipula definitiva.
Questo mio sistema ha funzionato e funziona alla perfezione.
Il giorno dell’atto, serenamente, vengono formalizzati davanti ad un pubblico ufficiale tutti gli accordi presi dal giorno della proposta di acquisto.
Per poter raggiungere questo obiettivo mi è di grandissimo aiuto il compromesso.
I clienti si conoscono, rompono il ghiaccio e fanno tutte le richieste aggiuntive, correttive possibili ed immaginabili.
In questo frangente il mio ruolo di mediatore viene fuori cercando di fare in modo che eventuali modifiche non vadano a ledere interessi dell’una o dell’altra parte.
Se l’accordo viene raggiunto si formalizza sul preliminare, se non viene raggiunto, tutto rimane come nella proposta di acquisto e viene riportato per filo e per segno.
E tutti vissero felici e contenti.
Ad maiora, Fabrizio.
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