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Fabrizio Colarossi Consulenze Immobiliari

Vendi Casa Velocemente

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Che Progetti hai per la tua Casa?

Domande frequenti

documenti che servono per vendere casa sono molti.

Non è detto, anzi è improbabile, che tu li abbia già belli pronti.

Ma non ti preoccupare perché possono essere recuperati presso i vari uffici, con l’aiuto del tuo agente immobiliare di fiducia.

Qui di seguito trovi una breve lista che può aumentare in funzione della situazione specifica.

Se vuoi puoi approfondire l’argomento scaricando le guide “Vendere Casa Velocemente” e “Acquista Casa Serenamente”.

    1. Atto di provenienza;
    2. Planimetria Catastale (quella depositata in catasto ad oggi non quella di quando hai comprato);
    3. Visura catastale aggiornata;
    4. Licenza Edilizia;
    5. Certificato di agibilità;
    6. Eventuali pratiche edilizie presentate per lavori di ristrutturazione (Scia, Dia o altro);
    7. Attestato di prestazione energetica;
    8. Dichiarazione di conformità degli impianti o dichiarazione di rispondenza;
    9. Regolamento di condominio;
    10. Liberatoria dell’amministratore;
    11. Documento di identità di tutti i comproprietari.

Una proposta di acquisto è un documento con cui una parte, detta acquirente, comunica ad un’altra parte, detta venditrice di voler acquistare l’immobile di proprietà di quest’ultima a determinate condizioni.

Per avere maggiori informazione sulla proposta di acquisto puoi leggere il mio articolo dedicato Cosa è una proposta irrevocabile di acquisto

Compromesso è un termine gergale entrato ormai nella consuetudine per indicare un accordo preliminare di compravendita da stipularsi prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Esso serve, nella maggior parte dei casi, per dare del tempo alle parti di organizzare la logistica del trasferimento.

Potrebbe ad esempio essere necessario attendere l’erogazione di un mutuo ipotecario a favore dell’acquirente che oppure, potrebbe avere la necessità di monetizzare la vendita del proprio appartamento.

Mente per quanto attiene al venditore potrebbe aver bisogno di tempo per liberare l’immobile o addivenire egli stesso all’acquisto di un nuovo appartamento.

Generalmente viene elaborato su modulistiche in dotazione a qualsiasi agenzia immobiliare e può anche essere trascritto.

In quest’ultimo caso è necessario l’intervento del notaio.

La trascrizione del preliminare di compravendita è importante perché congela a quel momento la situazione ipotecaria dell’immobile. 

Qualsiasi iscrizione postuma alla trascrizione del preliminare non ha effetti sull’immobile e quindi protegge la compravendita.

E’ bene notare che una proposta accettata diviene essa stessa un preliminare di compravendita nel momento in cui tale circostanza è esplicitamente prevista.

Per approfondire l’argomento ti consiglio di leggere questi articoli che ho scritto per il mio blog:

  1. Il Contratto Preliminare di Compravendita o Compromesso

  2. Che cosa è una Proposta Irrevocabile di Acquisto?

  3. Che differenza c’è tra una Proposta Irrevocabile di Acquisto e un Preliminare di Compravendita

Un preliminare è il termine consueto per indicare un compromesso.

Compromesso è un termine gergale entrato ormai nella consuetudine per indicare un accordo preliminare di compravendita da stipularsi prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Esso serve, nella maggior parte dei casi, per dare del tempo alle parti di organizzare la logistica del trasferimento.

Potrebbe ad esempio essere necessario attendere l’erogazione di un mutuo ipotecario a favore dell’acquirente che oppure, potrebbe avere la necessità di monetizzare la vendita del proprio appartamento.

Mente per quanto attiene al venditore potrebbe aver bisogno di tempo per liberare l’immobile o addivenire egli stesso all’acquisto di un nuovo appartamento.

Generalmente viene elaborato su modulistiche in dotazione a qualsiasi agenzia immobiliare e può anche essere trascritto.

In quest’ultimo caso è necessario l’intervento del notaio.

La trascrizione del preliminare di compravendita è importante perché congela a quel momento la situazione ipotecaria dell’immobile.

Qualsiasi iscrizione postuma alla trascrizione del preliminare non ha effetti sull’immobile e quindi protegge la compravendita.

E’ bene notare che una proposta accettata diviene essa stessa un preliminare di compravendita nel momento in cui tale circostanza è esplicitamente prevista.

Per approfondire l’argomento ti consiglio di leggere questi articoli che ho scritto per il mio blog:

  1. Il Contratto Preliminare di Compravendita o Compromesso

  2. Che cosa è una Proposta Irrevocabile di Acquisto?

  3. Che differenza c’è tra una Proposta Irrevocabile di Acquisto e un Preliminare di Compravendita

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che attesta l’efficienza energetica di un edificio, nel nostro caso di un appartamento.

Per farla molto semplice, ogni appartamento consuma una certa quantità di energia, per essere riscaldato, per essere illuminato, insomma, per essere vissuto.

Attraverso accorgimenti sia di livello costruttivo che progettuale possiamo fare in modo che le case, e gli edifici in genere, consumino talmente poco da essere, al massimo dell’efficienza, autosufficienti.

La ratio della legge è quella che un giorno il prezzo di un immobile debba essere fortemente influenzato dalla sua prestazione energetica.

Ad oggi non è così perché noi italiani abbiamo preso molto sottogamba questa situazione che ci è anche costata a livello economico, viste le sanzioni che abbiamo dovuto pagare per non essere stati solleciti nel dotarci di una legge nazionale.

Comunque, per evitare di annoiarti, devi sapere che l’APE (Attestato di prestazione energetica) è obbligatorio per poter vendere casa, va allegato all’atto definitivo di compravendita, non solo, deve essere predisposto prima ancora di metterlo in pubblicità.

Infatti, la legge prevede che debba essere evidenziata la prestazione energetica sin dalla fase di pubblicazione degli annunci pubblicitari.

Pena sanzioni amministrative belle pesanti che vanno da un minimo di 500 Euro ad un massimo di 3000 Euro per il responsabile dell’annuncio, da 3000 Euro fino a 18.000 Euro per il proprietario che lo omette.

Ritengo che sia importante farlo.

Se la tua casa è particolarmente virtuosa consumerà poco e le verrà assegnata la lettera A con vari scaglioni da A1 ad A4, mentre se consuma più di una Lada Niva del 1983 allora la classe sarà una sonora G.

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per legge nel caso in cui si decidesse di mettere in vendita il proprio appartamento, il notaio ne pretenderà una copia in originale da allegare nell’atto notarile stesso per essere conservato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. 

Deve essere predisposto sin dall’inizio della procedura di vendita perché l’annuncio o il cartello messo sotto casa devono riportare chiaramente i dettagli della prestazione energetica.

Pesanti sono le sanzioni in caso di mancanza dell’ape che vanno da un minimo di 500 Euro ad un massimo di 3000 Euro per il responsabile dell’annuncio, da 3000 Euro fino a 18.000 Euro per il proprietario che lo omette.

Cominciamo con il dire che esistono tante tipologie di Valore per un immobile, in dipendenza dello scopo per il quale viene stimato.

In questo contesto, parleremo sempre di Valore di Mercato.

Il Valore di Mercato equivale all’ammontare di denaro che un acquirente è disposto a spendere per acquistare l’immobile.

Ci sarebbe molto altro da scrivere sul Valore di Mercato ma credo sia meglio spacchettare l’argomento e troverai, più avanti, risposte più dettagliate sull’argomento

Non solo è possibile ma è auspicabile.

Soprattutto quando la vendita o meno dipende dall’importo che vuoi realizzare.

Ti dico subito che non esistono gli amatori per le case, a meno che tu non abbia un attico e super attico a Campo de’ Fiori, in tal caso ne possiamo parlare.

Per questo motivo la valutazione di un agente immobiliare professionista, che sia abilitato e ne abbia le capacità, ti aiuterà non solo a vendere, ma ad impostare una strategia che ti permetterà di raggiungere la massima soddisfazione economica possibile.

E’ importante capire subito che il Valore di Mercato, che si deduce da una valutazione, ha carattere previsionale.

E’ la stima di un evento prima che l’evento si manifesti.

Esistono diversi metodi per calcolare il Valore di una casa, in questo contesto ti parlo del metodo che utilizzo io per ottenere una previsione il più possibile corretta.

Mi riferisco alla stima con il metodo comparativo che ha nel Market Comparison Approach la massima espressione.

In questo sistema le caratteristiche principali della casa vengono spacchettate e messe in comparazione con le medesime caratteristiche di immobili detti comparabili.

I comparabili sono immobili compravenduti di recente nella stessa zona dell’immobile oggetto di valutazione.

Con questo sistema si ottengono risultati molto attendibili e precisi.

Mi verrebbe da dire, la stessa che c’è tra Amazon e il vecchio emporio sotto casa.

Sicuramente la prima differenza è l’assenza del fattore umano.

Ma, andando sul tecnico, non c’è dubbio che la differenza maggiore risieda nell’approccio con il procedimento di stima.

L’algoritmo matematico, che sta dietro una valutazione online, elabora informazioni provenienti dal mercato immobiliare, ma lo fa in maniera automatica ed asettica.

Una valutazione professionale parte da dati certi molto più raffinati e attinenti al caso specifico oggetto di valutazione.

Il Valutatore esperto saprà mettere in una giusta relazione le caratteristiche principali del tuo immobile con le medesime caratteristiche degli immobili presi come comparabili.

I risultati sono apprezzabili nelle valutazioni online, mentre sono certi e certificabili nel caso di una valutazione professionale, a patto che il Valutatore possieda le giuste competenze tecniche.

Il web è colmo di tool che permettono una valutazione gratuita ed immediata.

Anche in questo sito hai potuto notare la presenza di un tool, fornito in collaborazione con Realprice, che ti valuta casa,  in pochissimi click, in maniera attendibile e gratuita.

Per quando riguarda le valutazioni professionali, va fatto un ENORME distinguo.

Quando sulle vetrine, di agenzie blasonate, c’è scritto VALUTAZIONI GRATUITE, nella realtà, quella che viene offerta è una stima “spannometrica” del Valore di casa, basata, solo ed esclusivamente, su dati provenienti dall’esperienza.

Soprattutto, ci tengo a sottolinearlo, è un metodo subdolo per agganciare i dati dell’utente.

Tuttavia, se l’agente è esperto della zona potrebbe dare un dato attendibile; se, come capita spesso, è un novellino il rischio di danni collaterali è altissimo.

Una Valutazione Professionale basata sul Market Approach non è mai gratuita.

Bisogna fare molta attenzione alla persona che ti Valuta Casa.

Oggi le informazioni viaggiano alla velocità della luce e c’è una risposta ad ogni tipo di quesito.

Il valore di una Casa lo si può determinare in molteplici modi.

Esistono dei programmi appositi che consentono, in pochi click, di calcolare il Valore di un immobile.

Oppure è possibile rivolgersi ad un esperto del settore immobiliare, come ad esempio un agente immobiliare, che però abbia le necessarie ed opportune competenze per uscire dalla valutazione “spannometrica” che danno i più.

Una valutazione di massima è possibile ottenerla anche con il classico “fai da te”, basta conoscere i metri quadrati dell’immobile e moltiplicarlo per i valori minimi e massimi forniti, ad esempio, dall’OMI.

Inutile dire che una simile valutazione ha un’attendibilità pari a zero.

Per una Valutazione Professionale servono necessariamente alcuni documenti della casa che invece non occorrono se vuoi una valutazione rapida Online o spannometrica.

Ad un Valutatore Professionista dovrai presentare almeno questi documenti:

  1. Atto di provenienza
  2. Visura Catastale
  3. Planimetrica Catastale

Di caso in caso, in sede di sopralluogo verranno chiesti eventuali documenti aggiuntivi.

Se dopocena ti siedi sul divano e provi il nostro tool per le valutazioni Online, ti accorgerai che l’unico dato di cui devi disporre è la grandezza della casa espressa in metri quadrati netti.

Se invece opti per una Valutazione Gratuita allora non avrai bisogno neanche di ella consistenza di casa perché sarà tutto fatto più o meno ad occhio.

Se si opta per una valutazione online, con tre minuti, cinque se nel frattempo prendi un buon caffè, ottieni un buon primo risultato.

Se invece punti alla perfezione e decidi per una valutazione professionale allora i passaggi sono questi:

  1. sopralluogo
  2. controllo e reperimento documenti
  3. elaborazione dei dati
  4. creazione della valutazione
  5. consegna

Al netto delle difficoltà che si potrebbero incontrare nel reperimento dei documenti, il tempo di attesa minimo per poter godere di una valutazione professionale è di almeno 5 giorni lavorativi.

Occorre avere ben chiaro in mente cosa si intende per Valutazione Professionale.

Le Valutazioni Gratuite offerte dalle agenzie immobiliari blasonate sono solo un metodo per acchiappare i clienti.

NULLA DI PIU’

Se vuoi una Valutazione Immobiliare precisa puntuale ed inattaccabile devi rivolgerti ad un professionista che abbia le giuste competenze.

In tal caso sarà lo stesso Valutatore Esperto a darti il conto della sua consulenza.

Se la Valutazione è finalizzata ad una Vendita anche un Valutatore Esperto, agente immobiliare, potrebbe offrirtela gratuitamente. 

Certamente.

E’ un metodo che utilizzano in molti prima di procedere con una proposta di acquisto.

Naturalmente la via migliore è quella della Valutazione Online.

Se conosci le caratteristiche puoi sicuramente ottenere un’idea di massima del valore della casa che ti interessa.

Per vendere casa le strade percorribili sono due:

  1. Fai da te
  2. Con un Agente Immobiliare

Il primo caso è il più frequente, soprattutto nella prima fase decisionale.

Il pensiero di dover spendere dei soldi per le provvigioni e il timore di affidarsi a persone poco esperte porta molti venditori ad approcciare, almeno in un primo momento, il mercato autonomamente.

L’altra possibilità è quella di affidarsi a qualcuno di esterno.

Ovviamente prendo in considerazione solo il caso in cui si affidi la propria casa ad un professionista, tutti gli altri casi, cugino, avvocato , geometra corrispondono, dal mio punto di vista, al fai date.

Affidare un incarico ad un Agente Immobiliare è, spesso, la soluzione migliore per evitare coinvolgimenti emozionali che potrebbero giocare brutti scherzi.

Tra l’altro un Agente Immobiliare Professionista conosce tutte le dinamiche del mercato e ti consente di bruciare i tempi, sia nella fase di reperimento dei documenti che in quella di promozione dell’immobile.

Basti pensare, ad esempio, alla gestione del rapporto con il Notaio dell’acquirente, un conto è dover assecondare tutte le sue richieste senza sapere, in alcuni casi, dove reperire quello che chiede; altra storia è delegare tutto ad un esperto.

Scopri come fare per Valutare, Vendere e Acquistare Casa