By Fabrizio Colarossi
Come funziona la Caparra Penitenziale e perché prevederla in un contratto
In questo articolo voglio approfondire il concetto di Caparra Penitenziale che potrebbe essere richiamata in un contratto di compravendita.
Cercando di capire cosa è, a cosa serve e quando conviene tirarla in causa in un contratto di compravendita immobiliare.
Anche in questo caso parliamo di quella somma di denaro, o quantità di cose fungibili, che vengono scambiate, tra le parti, in occasione di un contratto.
Tuttavia, a differenza della Caparra Confirmatoria, la somma versata non è una sorta di garanzia al buon esito dell’affare, ma un prezzo predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti.
Contenuto dell'articolo
Cosa è la Caparra Penitenziale
La Caparra Penitenziale è prevista e regolata dall’art. 1386 Codice civile
“Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto“
Le parti possono concordare che al momento del perfezionamento del contratto, venga consegnata una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, da far valere quale “corrispettivo” predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti.
Venditore ed Acquirente si riconoscono a priori la possibilità di recedere dal contratto e stabiliscono da subito il prezzo da dover corrispondere.
Chi recede paga.
A prima vista non sembrano esserci grosse differenze con la caparra confirmatoria, tuttavia, da un esame approfondito del testo del codice civile si capisce che in questo caso, tutto quello che può essere chiesto come risarcimento è, appunto, la caparra.
Non c’è possibilità di esecuzione specifica e, tanto meno, c’è il riconoscimento di eventuali, ulteriori danni subiti e/o subendi da una delle parti.
Adempimento della prestazione
Se nessuna delle parti dovesse esercitare il recesso anticipato e si addivenisse alla conclusione definitiva dell’accordo la somma versata a caparra, o le cose fungibili consegnate, dovranno essere restituite oppure imputate alla prestazione.
Nel caso dell’acquisto di una casa, la somma di denaro versata come caparra penitenziale potrà essere, in sede di atto notarile, imputata come acconto del prezzo.
Se invece la caparra è stata data, ad esempio, in capre indonesiane, il notaio farebbe restituire le caprette, perché la caparra non avrebbe più necessità di esistere e farebbe versare l’intero importo in denaro.
Inadempimento della parte che ha versato la caparra penitenziale
Se il promittente acquirente, colui che ha versato la caparra, è inadempiente, il promissario venditore può trattenere la caparra che, già all’origine, era stata creata come corrispettivo di un recesso.
Ci tengo a sottolineare che in questo caso non esiste nessuna possibilità di procedere con l’esecuzione in forma specifica o con la richiesta di risarcimento di un eventuale danno procurato
Inadempimento della parte che ha incassato la caparra penitenziale
Qualora, a risultare inadempiente, dovesse essere colui che ha incassato la caparra, nel nostro caso il Venditore egli sarà tenuto alla retrocessione del doppio della caparra.
Che fare se la parte che ha ricevuto la caparra non vuole restituirla?
Come abbiamo visto nell’articolo dedicato alla caparra confirmatoria, in questo caso, la difficoltà potrebbe nascere dal dover ottenere indietro dei soldi.
Anche in questo caso, se la caparra non viene restituita, spontaneamente, non resta che intraprendere una causa.
Sarà il giudice a ordinare il versamento del doppio della caparra, o il risarcimento del danno e la restituzione della caparra già versata.
Che forma deve avere la caparra penitenziale
E’ importante una precisazione che, anche a molti miei colleghi, sfugge, ma che è molto chiara ad una attenta lettura dell’art. 1386 del Codice Civile.
L’art. 1386 recita “Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso …omissis”
Questo condizionale sottintende che non basta precisare che si intende avvalersi dell’Istituto della Caparra penitenziale.
E’ necessario che nel contratto, ma già nella Proposta Irrevocabile di Acquisto, sia prevista una specifica clausola che conferisca ad una o a tutte e due le parti il diritto di recesso.
Se una tale clausola non è presente nel contratto, la caparra penitenziale automaticamente si trasforma in Caparra Confirmatoria.
Con tutte le conseguenze giuridiche che abbiamo esaminato parlando propriamente della caparra confirmatoria.
La multa penitenziale
Spesso si confonde la caparra penitenziale con la multa penitenziale.
In realtà l’obiettivo comune è lo stesso ovvero stabilire un prezzo per il diritto di recesso.
Nel caso della caparra, tuttavia la somma, o le cose fungibili, vanno versate al momento della conclusione dell’affare.
Se, invece, è prevista una multa penitenziale il versamento dell’importo deve avvenire al momento in cui c’è l’effettivo esercizio del diritto di recesso.
Ci tengo a rassicurare il mio lettore, parliamo di virtuosismi contrattuali che raramente vengono applicati nelle compravendite.
Prima di tutto perché in pochi li conoscono, poi perché hanno un livello di tutela delle parti molto basso.
Nella mia esperienza di vendita il 100% delle case è stato compravenduto attraverso lo scambio di una Caparra Confirmatoria.
Ad maiora, Fabrizio
