By Fabrizio Colarossi
Tutto quello che devi sapere sulla Proposta di Acquisto quando metti in Vendita Casa
Vendere la propria casa, è un’esperienza che coinvolge emozioni e decisioni cruciali.
Sentirsi spaesati e impauriti in questi frangenti è del tutto naturale.
Soprattutto quando si materializza, attraverso la “Proposta di Acquisto” quel mostro chiamato Potenziale Acquirente.
Colui che si vuole impossessare di quella che fino a ieri era la tua regia.
- Quali sono gli aspetti a cui devi fare attenzione?
- Il prezzo offerto è corretto?
- Le modalità di pagamento sono sicure?
- Cosa devo sapere dell’acquirente?
- Come andrà avanti la trattativa?
- Cosa succede se firmo e poi cambio idea?
Sono alcuni dei possibili dubbi che assalgono tutti coloro che si approcciano alla Vendita della Casa senza la necessaria Consapevolezza.
Se hai deciso di Vendere Casa ti troverai di fronte al compito di valutare delle proposte d’acquisto.
Questo articolo è stato creato appositamente per te.
Ti guiderò attraverso il processo di valutazione di una Proposta di Acquisto e ti fornirò le informazioni di cui hai bisogno per prendere decisioni informate e sicure.
Contenuto dell'articolo
Valutazione della Proposta di Acquisto
Cominciamo dunque ad esaminare come Valutare Attentamente una Proposta Irrevocabile di Acquisto.
La prima cosa che è necessario mettere in chiaro è che quello che ti viene proposto è in realtà, giuridicamente parlando, una controproposta alla tua originaria proposta di vendita.
Infatti, se ti trovi a dover valutare una proposta di acquisto, è perché autonomamente o per il tramite di una Agenzia Immobiliare, hai deciso di comunicare al mondo la tua intenzione di Vendere Casa e lo hai fatto proponendo un prezzo e delle condizioni.
Il potenziale acquirente può accettare la tua proposta per intero oppure può cambiare alcune caratteristiche e formulare una controproposta.
Comunque, a parte questo dettaglio legale, da adesso in poi parleremo della Proposta di Acquisto come di quel documento che serve per far convergere le parti verso la chiusura della compravendita.
La Forma della Proposta di Acquisto
Non esiste una forma specifica per presentare una proposta di acquisto.
Una volta le proposte si facevano a voce e l’accettazione era una stretta di mano.
Diffida sempre di proposte formulate verbalmente e pretendi sempre che la proposta sia messa nero su bianco.
Soprattutto nel caso in cui tu stia procedendo alla Vendita di Casa privatamente.
Non si tratta di scarsa fiducia ma, come dice un antico adagio, “verba volant, scripta manent” che nella sua accezione propositiva significa afferma l’importanza di far valere per iscritto i propri diritti.
Infatti, in caso di ripensamenti o malintesi, è sufficiente prendere il documento e dare chiarezza gli accordi.
Malintenzionati, indecisi e truffatori invece interpretano il vecchio adagio nella sua accezione negativa.
Ovvero, “stai attento a mettere le cose per iscritto altrimenti poi rimani incastrato, non puoi ripensarci e tornare indietro”.
Il Prezzo Offerto
Il Prezzo Offerto è senza dubbio l’elemento predominate della proposta di acquisto.
Voglio fare alcune considerazioni in merito al prezzo offerto che meritano un approfondimento.
La cosa più ovvia da verificare è legata alla distanza tra il prezzo richiesto da te e quello offerto dal potenziale acquirente.
Ricorda sempre che tu ed il potenziale acquirente non siete amici in fase di trattativa ma avete interessi contrapposti.
Tu vuoi vendere casa al massimo prezzo, lui dal canto suo, vorrà comprarla al meno possibile.
Pertanto aspettati sempre una proposta al ribasso rispetto al prezzo richiesto.
A questo punto sorge dirompente una delle domande che ho ipotizzato all’inizio:
Il prezzo Offerto è corretto?
La paura è sempre quella di Svendere.
Naturalmente tu avrai in testa una tua idea di prezzo corretto e tutto ciò che se ne discosta è scorretto.
Puoi sempre rifiutare, ma poi ti sorge un altro dubbio amletico:
E se le prossime proposte dovessero venire addirittura più basse?
Ti posso dare un paio di dritte:
- Statisticamente la prima proposta che viene raccolta è la più alta.
- Se nel momento in cui hai deciso di Vendere Casa ti sei fatto fare una Valutazione Professionale, la decisione è senza dubbio più facile.
Nel Sistema di Vendita Garanzia Valore Casa, metodo che utilizzo per Vendere le Case, la Valutazione Commerciale è la prima operazione che conduco.
Il giorno che ti troverai a dover giudicare una Proposta di Acquisto con alle spalle una Valutazione Professionale, il tuo compito sarà senz’altro più semplice e potrai decidere con maggior consapevolezza.
Modalità di pagamento del Prezzo di Acquisto
Valutare una Proposta di Acquisto solo ed esclusivamente dal Prezzo Offerto è sbagliato e pericoloso.
Ci sono tante contingenze a cui porre attenzione oltre al prezzo.
Una fra queste la modalità di pagamento del Prezzo.
Evita come la peste pagamenti di parte del prezzo in contanti e con cambiali.
La prima, inutile a dirlo, è rischiosa e soprattutto fuorilegge.
La seconda non è fuorilegge ma è altrettanto pericolosa e al giorno d’oggi assolutamente da sconsigliare.
L’acquisto con il mutuo invece è frequente e, con le dovute cautele, privo di rischi.
Le principali criticità che devi affrontare nel valutare una proposta con mutuo sono legate alla effettiva fattibilità dell’operazione.
Mi riferisco a due cose fondamentali:
- La casa deve essere urbanisticamente e catastalmente in regola
- L’effettiva capacità di accedere al mutuo da parte dell’acquirente
Nel primo caso il rischio che corri è quello di veder bocciata la delibera del mutuo per gravi difformità nello stato di fatto.
A tal proposito se vuoi ti invito a leggere gli articoli dedicati:
La Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
La Conformità Catastale degli Immobili nel processo della Compravendita
Casa in Vendita, Come Verificare la Conformità Urbanistica
Mentre il secondo caso riguarda te ma solo indirettamente perché legata alla capacità reddituale e dal ranking bancario del potenziale acquirente.
E’ importante ricordare che, in caso di mancata delibera del mutuo per cause di difformità sull’immobile, le responsabilità ricadono su di te
Per questo motivo, la seconda operazione che svolgo con il mio Sistema di Vendita Garanzia Valore Casa è proprio la Verifica della Vendibilità.
Avendo la certezza della Conformità del tuo immobile potrai decidere con molta più tranquillità.
Fasi del pagamento del Prezzo di Acquisto
Il processo di acquisto di una Casa si articola generalmente in tre fasi:
- proposta di acquisto
- preliminare
- atto notarile
La prima fase la stiamo esaminando ed è quella in cui vengono definite le procedure e le tempistiche per addivenire alle altre due.
In realtà non è neanche obbligatorio passare per la fase 2 del preliminare di compravendita, anche se consigliabile.
Alcune proposte sono strutturare in modo tale da assumere la valenza di Preliminare di Compravendita a seguito dell’avvenuta accettazione da parte del proprietario.
In tali casi potrebbe essere superfluo il compromesso detto in tal caso “scrittura riproduttiva ed integrativa della proposta di acquisto”.
Per approfondire l’argomento ti consiglio di dare un’occhiata all’articolo dedicato alla
Tempistiche di chiusura
Le tempistiche di chiusura della Compravendita sono da tenere in debita considerazione.
Naturalmente se stai vendendo la tua seconda casa, libera e senza limiti temporali, puoi senza dubbio decidere in maniera più rilassata.
Ma, nel caso in cui la tua vendita fosse condizionata ad un nuovo acquisto i tempi per lasciare la casa diventano parte fondamentale del processo decisionale.
Da queste tempistiche deriveranno le tempistiche per liberare la casa e per perfezionare il nuovo acquisto.
E’ bene che sulla proposta di acquisto siano specificate le date in cui verranno a verificarsi gli eventi.
Clausole aggiuntive
Come detto anche nei paragrafi precedenti una proposta di acquisto è già di per se un accordo preliminare.
Se fatto secondo determinare regole può assumere lo status di Preliminare di Compravendita a tutti gli effetti di legge.
Per questo motivo, nella maggior parte delle proposte, troverai tante clausole necessarie per stabilire elementi essenziali della compravendita.
Clausole che possono riguardare il condominio, l’urbanistica il catasto ed in generale l’operatività del processo di compravendita.
Sarebbe impossibile elencare tutte le clausole che allocabili in una proposta di acquisto, l’importante è sempre analizzarle nel dettaglio anche con l’aiuto di un consulente o un avvocato.
Personalmente mi occupo di questo aspetto offrendo la mia consulenza a tutti coloro che desiderano avere un’assistenza specifica.
Puoi contattarmi a questo numero 06 4080 1855 per avere tutti i dettagli e fissare un appuntamento.
Clausole sospensive
Voglio fare una menzione e dedicare un paragrafo apposito alle clausole sospensive tanto di moda in questo periodo.
Una clausola sospensiva serve per differire gli effetti di un accordo in un momento certo in cui si siano avverate determinate condizioni.
Quella più di moda, soprattutto in questo momento di incertezza, è quella legata al buon esito della delibera del mutuo.
Tutte le banche, nessuna esclusa, suggeriscono al potenziale acquirente e futuro mutuatario, di vincolare le proposte di acquisto all’avveramento di questa condizione.
Nel caso in cui il mutuo non dovesse essere concesso per qualsiasi motivo, entro tempi prestabiliti, l’accordo perde di efficacia e le parti si liberano reciprocamente da qualsiasi obbligo.
Naturalmente si tratta di una bella tutela per l’acquirente, mentre è una bella fregatura per il Venditore che rischia di vedere andare in fumo il proprio tempo.
Infatti nel periodo di sospensione della proposta il Venditore non ha la possibilità di mostrare la casa ad altri e, tantomeno, di poter prendere altre proposte di acquisto.
E’ da tenere in considerazione che le banche impiegano almeno 40 giorni lavorativi per dare una risposta, se va bene.
Questo vuol dire che per due mesi, secondo il loro intendimenti, Venditore e Agenzia, se coinvolta, devono attendere il benestare bancario.
Come dicevo è diventata ormai una prassi consolidata contro la quale si può fare ben poco.
Personalmente suggerisco sempre ai miei clienti di valutare la propria capacità finanziaria attraverso una consulenza preventiva con il nostro Consulente Mutui.
In questo modo è possibile ottenere un parere esperto e soprattutto un monitoraggio diretto della pratica di finanziamento effettuato da personale formato appositamente per fare questo.
Il fai da te in questi casi è la peggior cosa da fare.
Se ti interessa una consulenza con il nostro Team Specializzato in Prestiti e Finanziamenti non devi fare altro che prenotare una Consulenza compilando il form qui sotto:
Accettazione della Proposta di Acquisto e Negoziazione
Dopo che avrai passato buona parte della tua giornata a leggere ed interpretare tutte le condizioni della proposta di acquisto ti troverai a dover prendere una decisione.
In questi casi le possibilità sono tre:
- Accettare la proposta.
- Rifiutare la proposta.
- Negoziare per modificare alcune condizioni.
Se le condizioni contenute nella proposta sono tutte allineate alle tue necessità non ti rimane che apporre le tue firme ed accettare.
Mentre se alcune caratteristiche della Proposta di Acquisto non ti convincono, allora puoi decidere di rifiutare oppure rilanciare una controproposta.
La situazione tipica è quella in cui il prezzo offerto risulta essere molto distante da quello richiesto.
Oppure le tempistiche sono particolarmente svantaggiose per te.
In questi casi, al posto di rinunciare alla proposta è consigliabile dettare delle nuove condizioni, naturalmente che siano differenti rispetto a quelle di partenza.
E’ completamente inutile formulare una contro-proposta con le caratteristiche della proposta originale.
In tal caso puoi limitarti a rifiutare chiedendo che vengano rispettate le richieste iniziali.
Anche in questa fase avere la consapevolezza dei propri mezzi, dei propri obiettivi e del mercato immobiliare, può fare la differenza.
Quali obblighi assumi dopo aver firmato una Proposta di Acquisto per accettazione?
Accettare una Proposta di Acquisto significa compiere l’atto più importante del processo di chiusura di una trattiva di Compravendita.
Significa aver siglato l’accordo base a seguito del quale si giungerà all’atto definitivo dal Notaio.
Significa, soprattutto, aver assunti degli obblighi nei confronti della controparte acquirente.
Se la proposta è stata compilata secondo determinati criteri ha previsto lo scambio di una somma di denaro imputata a caparra confirmatoria.
Questo vuol dire che, al netto di clausole sospensive, un ripensamento comporta una perdita di denaro e, a volte, l’obbligo a procedere con la compravendita per esecuzione specifica.
L’argomento è lungo e l’ho spezzettato in più puntate, per questo, se vuoi approfondire, ti invito a leggere gli articoli dedicati alle caparre:
Sapere cosa è la Caparra Penitenziale potrebbe salvarti le finanze
La Caparra Confirmatoria in un contratto di compravendita immobiliare
Conclusioni e suggerimenti utili per Valutare una Proposta di Acquisto
Vogli concludere questo articolo con delle raccomandazioni importanti.
Firmare per accettazione una proposta di acquisto è un passo impegnativo ma necessario.
Per questo motivo deve essere compiuto nella piena consapevolezza e conoscenza.
Non ti limitare a verificare la bontà economica della proposta, a volte proposte svantaggiose dal punto di vista economico si rivelano vincenti.
Una corretta valutazione del tuo appartamento ti permette di affrontare le proposte con la piena consapevolezza del reale valore di casa tua.
Controllare i documenti già dal momento in cui metti la casa sul mercato ti consente di affrontare eventuali criticità con largo anticipo senza dover correre ai ripari quando la situazione è già precipitata.
Il vantaggio di collaborare con un Agente Immobiliare Professionale si riassume proprio nella sicurezza della trattativa.
Ho studiato il Sistema di Vendita “Garanzia Valore Casa” proprio per dare un plus valore al reale valore della casa.
Una compravendita chiara e lineare è sempre la più richiesta da qualsiasi tipo di acquirente.
Se hai bisogno di una Consulenza sono a tua disposizione per un incontro puoi prenotare la tua ora con me in questo form:
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Ad maiora, Fabrizio
