By Fabrizio Colarossi
Contenuto dell'articolo
Conformità Catastale in una compravendita
Prima di entrare nel vivo della conformità catastale un piccolissimo riassunto sul catasto.
Nell’articolo dedicato ho descritto il processo che ha portato, dopo l’unità d’Italia, alla formazione dell’attuale struttura del Catasto Fabbricati.
Una immensa quantità di dati organizzata minuziosamente ci permette di individuare, in maniera univoca, ogni singola Unità Immobiliare.
Ho parlato della Visura Catastale, dei dati in essa contenuti e della Planimetria Catastale come strumento di controllo della consistenza degli immobili.
Quando ho cominciato a fare questa professione, nel lontano 1998, alcuni miei colleghi non avevano neanche una vaga idea di cosa fosse una visura catastale e tantomeno sapevano leggerla.
Per me il discorso era differente essendomi diplomato, qualche anno prima, come Geometra.
L’importanza di saper leggere i dati riassunti in una visura catastale o il saper leggere una planimetria catastale, sta tutta nella capacità di un Agente Immobiliare Professionale di anticipare eventuali problematiche.
Conformità Catastale fai da te
Mi viene alla mente un episodio sgradevole che mi accadde, un giorno, con un collega.
Non ricordo bene quale fosse il problema ma ricordo come intendesse risolverlo.
Era più o meno il 1999, trovai questo “collega”, piegato sulla scrivania, intento ad apportare modifiche alla planimetria di una casa, con tanto di bianchetto e righello.
Pensai che stesse elaborando delle ipotesi di ristrutturazione da proporre al cliente.
Mi spiegò che, di lì a poco, avrebbe incontrato un cliente interessato a quella casa e che era necessario apportare delle “lievi modifiche” alla planimetria catastale perché “leggermente differente”.
Impallidii e pensai che mi stesse prendendo in giro e, quando gli feci notare che stava producendo un falso e che il cliente se ne sarebbe potuto accorgere, mi rise in faccia, dicendomi che non se ne sarebbe accorto nessuno perché il bianchetto in fotocopia non si vede.
Ti sembra assurdo?
Eppure, funzionava così, quella planimetria sarebbe finita nel secchio dopo qualche ora e nessuno avrebbe più preteso di vederla.
Non si è parlato di conformità catastale fino al 2010.
Abuso o Difformità
Per arrivare a capire il concetto di conformità catastale è utile capire cosa si intenda per difformità catastale.
La prima precisazione che mi preme fare è quella tra difformità ed abuso.
Abuso edilizio
Un abuso è una contravvenzione ad una legge o ad un regolamento edilizio e può essere sanato solo in presenza di un condono, l’ambito è penale.
Quindi, in presenza della chiusura totale di un terrazzo con conseguente aumento della cubatura, parliamo di abuso edilizio ed è, ad oggi, insanabile e soggetto a procedura penale.
Il problema dell’abusivismo edilizio è stata una piaga che ha imperversato per anni.
Personalmente ricordo perfettamente alcune periferie romane che crescevano di notte con vigili urbani stranamente distratti.
Poi, a metà anni ’80, esattamente nel 1985 con la legge 47/85 si posero le basi per Sanare gli scempi fatti.
Non mi voglio dilungare sull’argomento abuso edilizio perché rischio di annoiarti e metto in preventivo l’idea di dedicargli un articolo apposito.
Adesso, parlando di conformità catastale mi preme solo sottolineare che, in presenza di un abuso edilizio, l’unica soluzione è quella di rimuoverlo.
Invece, quando ci troviamo davanti ad una planimetria in cui si nota la presenza di un tramezzo inesistente nella realtà, parliamo di difformità e può essere regolarizzata.
Difformità catastale
La difformità catastale rappresenta un dato soggettivo o una caratteristica oggettiva non perfettamente conforme alla realtà, l’ambito è civile.
Le difformità catastali possono essere regolarizzate con appositi strumenti urbanistici per mezzo di tecnici abilitati.
Le difformità possono essere molteplici e come accennato possono essere di natura oggettiva o soggettiva.
Può capitare, ad esempio, che sulla visura catastale dell’Unità Immobiliare che hai comprato con tanta fatica 40 anni fa, non trovi in Ditta il tuo nome.
In tal caso, non ti preoccupare, è una difformità soggettiva sanabile.
Abbiamo affrontato questo problema parlando del titolo di provenienza.
Il problema è che, prima dell’avvento dell’informatica, tutte le variazioni catastali andavano effettuare a mano dai tecnici del catasto.
Accadeva, siccome il Catasto non è probatorio, che non venissero, in alcuni casi, proprio lavorate.
Ecco perché la tua casa potrebbe ancora risultare intestata al costruttore o alla cooperativa che l’ha edificata.
Basta prendere il tuo titolo di provenienza, andare all’ufficio del Catasto e chiedere la corretta intestazione in ditta, ricorda di portare, oltre al titolo anche un tuo documento e, già che ci sei il codice fiscale.
Se vuoi semplificarti la vita puoi incaricare un tecnico che svolga il lavoro per conto tuo.
Questo è il caso di difformità soggettiva cioè la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari.
Se ci riferiamo, invece, alla presenza di troppo di un muro parliamo di difformità oggettiva cioè la difformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto.
Perché esistono e da dove derivano le difformità catastali
Sembrerebbe una domanda banale, ma non lo è.
Chi non è addetto ai lavori e si occupa di altri ambiti della vita, non riesce neanche lontanamente ad immaginare l’enorme mole di scempiaggini esistenti e mai venute alla luce.
Mi è capitato, prima della pandemia, di dover affrontare un problema enorme legato ad un immobile edificato in TOTALE DIFFORMITA’ rispetto il progetto approvato dal dipartimento edilizio.
Come è possibile?
Non lo so ma è così.
Tuttavia, tanto per spezzare una lancia, possono esserci delle difformità legate a semplici errori di rappresentazione grafica.
Quando, appena diplomato, ho lavorato nello studio di mio cognato Geometra, mi è capitato di disegnare le schede di accatastamento.
Per inciso, una buona parte di Via Gennaro Cassiani a Colli Aniene l’ho disegnata io
Quando trovi schede con il nome del Geometra Astarita Luigi, con ogni probabilità quella scheda l’ho disegnata io, pertanto, errori di distrazione sono imputabili al sottoscritto.
A parte gli scherzi, può capitare, o meglio, poteva capitare che nel disegnare la planimetria di un appartamento, sfuggisse una porta, una finestra o qualcos’altro.
Oggi è molto più difficile sbagliare, basta fare copia e incolla dal progetto.
Invece prima era molto probabile, perché bisognava mettere la carta millimetrata sul disegno del progetto e, ad una ad una, disegnare tutte le UIU.
In questi casi, verificato con il progetto alla mano, che trattasi di un mero errore umano, il tutto si risolve con una semplice pratica di migliore rappresentazione grafica.
La migliore rappresentazione grafica
Con il tema della migliore rappresentazione grafica si apre un mondo.
Infatti, fino all’anno domini 2010, venivano sanate con questa tecnica anche difformità legate a modifiche effettuate all’interno degli immobili.
Mi spiego meglio.
In Italia vige la regola “dentro casa mia faccio quello che mi pare”.
Dietro questa convenzione, non scritta, si celano i peggiori abusi edilizi della storia dell’umanità.
In realtà, ferma restando la facoltà di poter disporre liberamente del proprio bene, esistono dei limiti all’iniziativa privata dettati dall’ordinamento giuridico.
Tutt’oggi, in occasione di interventi di ristrutturazione, vuoi per ignoranza, vuoi per una questione di risparmio, c’è chi procede con i lavori senza nessun tipo di comunicazione all’ufficio tecnico.
È sempre buona norma interpellare un tecnico professionista prima di cimentarsi nella ristrutturazione.
Egli è in grado di distinguere da quegli interventi che necessitano di comunicazione da quelli che non ne hanno bisogno.
Per esempio, se devi sbiancare le pareti del tuo appartamento, non c’è bisogno di alcuna pratica edilizia.
Mentre, se vuoi eliminare o spostare un tramezzo, è necessario procedere con uno strumento urbanistico adatto per poi ripresentare la planimetria aggiornata al catasto.
Ma arriviamo al dunque.
Dichiarazione di Conformità Catastale
L’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in L. 30 luglio 2010 n. 122, in vigore dal 31 luglio 2010, rappresenta una pietra miliare nel percorso verso l’aggiornamento definitivo del Catasto italiano.
Parliamo nello specifico del comma 14 che si occupa della regolamentazione degli atti di trasferimento.
In realtà l’articolo 19 affronta tutto il complesso argomento dell’aggiornamento del catasto.
Ed è dedicato alla istituzione della “Anagrafe Immobiliare Integrata”.
Si prevede il rilascio da parte dell’Agenzia del Territorio di una “attestazione integrata ipotecario-catastale”.
Un documento che riporterà i dati e le informazioni desumibili dai due registri, Catasto e Conservatoria, allo scopo di individuare i soggetti titolari di diritti reali sull’immobile.
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Le novità introdotte dalla legge 78/2010
Per quello che ci riguarda la novità importantissima è che, in base a questa integrazione normativa, con effetto dal giorno 1 luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, a pena di nullità, oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula degli atti definitivi di compravendita, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
L’Agenzia del Territorio ha emanato due successive Circolari per contribuire alla interpretazione e alla corretta applicazione della norma:
- 2/2010 del 9 luglio 2010 (prima della conversione in legge del D.L.);
- 3/2010 del 10 agosto 2010 (dopo la conversione in legge del D.L.).
Conformità Catastale oggettiva e Conformità Catastale soggettiva
La norma deve essere suddivisa in due parti:
Nella prima parte si persegue la “conformità oggettiva” degli immobili (la Circolare 2/2010 parla di “coerenza oggettiva”), cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto;
Nella seconda parte si persegue invece la “conformità soggettiva” (o “coerenza soggettiva”, nel linguaggio dell’A.T.), cioè la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari.
Si sottolinea subito una importante distinzione:
- la conformità oggettiva è documentata attraverso una dichiarazione resa in atto dalla parte che dispone dell’immobile (o in alternativa da un tecnico abilitato);
- la conformità soggettiva è invece oggetto di un accertamento demandato dalla norma al notaio.
E’ interessante notare come il legislatore abbia messo come condizione una dichiarazione del proprietario circa la conformità oggettive.
Certamente egli sarà a conoscenza di eventuali modifiche apportate alla casa in assenza di corretta comunicazione.
Purtroppo, però, ed è la stragrande maggioranza dei casi, i proprietari sono totalmente ignari di difformità esistenti e derivanti da situazioni ad egli ignote.
A mio modesto parere, invece di obbligare un, probabile, profano a fare una dichiarazione che neanche capisce, prevedere sempre e comunque una relazione da parte di un tecnico professionista, invece di prevederla come semplice alternativa.
Conformità Catastale e Urbanistica
Quindi, per ricapitolare, se stai vendendo casa, accertati che la situazione reale del tuo appartamento sia perfettamente allineata con quanto si evince dalle risultanze del Catasto e della Conservatoria.
In alternativa puoi affidare l’incarico al sottoscritto che, grazie al Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” compie tutti questi accertamenti per te.
Per avere un quadro completo della conformità catastale è necessario partire dal Titolo Edilizio, ovvero il provvedimento che ha autorizzato la costruzione dell’immobile e, necessariamente al progetto.
Infatti, per poter affermare che una planimetria è conforme, non è sufficiente confrontarla con lo stato di fatto, occorre anche e soprattutto confrontarla con la planimetria di progetto e verificare che sia conforme.
Spesso, soprattutto in tempi che furono, i costruttori si permettevano delle piccole modifiche in fase di realizzazione che poi sono costate care agli ignari acquirenti.
Sono andato molto lungo ma ci sarebbe ancora molto da parlare, anche in merito all’argomento della conformità urbanistica che è strettamente collegata e che ho trattato in un articolo dedicato.
Ad maiora, Fabrizio
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