By Fabrizio Colarossi
Acconto e Caparra
Acconto e Caparra, a cosa servono e quali sono le differenze?
Quando parliamo di Acconto, ci riferiamo, sempre, ad un anticipo di denaro sul pagamento di un prezzo per l’acquisto di un bene.
Parliamo di Caparra quando vogliamo, invece, dare una regola ad eventuali inadempimenti.
Nel caso di una compravendita immobiliare è importante distinguerne la differenza tra acconto e caparra.
Spesso i due concetti vengono confusi, mentre in realtà, hanno due fondamenti giuridici ben differenti.
Negli articoli dedicati alla caparra COSA E’ LA CAPARRA CONFIRMATORIA? e COSA E’ LA CAPARRA PENITENZIALE? ho approfondito il significato giuridico del termine caparra.
La Caparra Confirmatoria è una sorta di garanzia per il buon esito della compravendita.
Contenuto dell'articolo
Un esempio pratico di Caparra
Supponiamo di aver sottoscritto un preliminare di compravendita con lo scambio di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.
Con questa operazione sia la parte venditrice, che la parte acquirente hanno dato un fondamento di solidità al loro rapporto.
L’acquirente è a conoscenza del fatto che, se ci ripensa e non vuole più procedere all’acquisto dovrà lasciare la caparra nelle tasche del venditore.
Oltre ad essere soggetto, in caso di caparra confirmatoria, ad ulteriori azioni da parte del venditore.
Alla stessa maniera, il venditore sa che, se dovesse decidere di boicottare l’accordo e non procedere con la compravendita, sarebbe tenuto alla restituzione del doppio di quanto ricevuto.
Oltre ad essere soggetto ad ulteriori azioni legali da parte dell’acquirente.
Mi piace definire la caparra come un deterrente allo scapocciamento.
Mi è capitato di dover affrontare problematiche di ripensamenti.
Ad esempio quella volta in cui un venditore voleva annullare il preliminare perché uno pseudo collega gli aveva promesso un acquirente che avrebbe pagato di più per la sua casa.
Gli feci fare due conti e si rese subito conto che, per una miseria in più, derivante probabilmente da un meschino taglio di provvigione, avrebbe perso, oltre alla dignità, anche una enorme quantità di denaro.
Quando la caparra diventa acconto prezzo
Il fondamento giuridico della caparra sta nella sua natura di garante al buon esito dell’accordo.
Nel caso in cui dovesse filare tutto liscio e si dovesse arrivare alla stipula del rogito notarile, la caparra perderebbe il suo fondamento giuridico e andrebbe restituita all’acquirente.
Oppure potrebbe essere imputata in acconto di pagamento del prezzo.
La caparra potrebbe essere versata anche in beni fungibili, non necessariamente in denaro.
Per questo motivo il legislatore ha previsto l’opzione di restituirla.
Se per la compravendita di un appartamento, l’acquirente avesse versato una certa quantità di bestiame a titolo di caparra, il giorno dell’atto il venditore, con ogni probabilità, la restituirà per incassare il denaro.
Nel caso in cui la caparra fosse stata versata in denaro, il Notaio non ne chiederà la restituzione, perché sarebbe illogico, ma la imputerà ad acconto sul pagamento del prezzo.
L’acconto non ha forza di garanzia ma solo di fase di pagamento
L’acconto non ha alcuna forza giuridica in grado di garantire o assicurare il buon esito di una compravendita.
Spesso, nella stesura di un preliminare, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria viene anche imputata ad acconto del prezzo.
In realtà questa finezza non è necessaria, perché, come ormai assodato, in caso di adempimento, la caparra perde la sua natura garantista e può diventare, automaticamente, un acconto sul prezzo.
Di contro in caso di inadempimento di una delle parti, essa assume il suo ruolo di garanzia in favore della parte non inadempiente.
Versare solo un acconto potrebbe essere pericoloso
Diverso è il caso in cui in fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita si evita di imputare le somme a caparra e le si versa solo a titolo di acconto.
Non esiste, in tal caso, alcuna garanzia a tutela delle parti e, in caso di inadempienza la somma versata a titolo di acconto deve essere semplicemente restituita.
In questa fattispecie, nel caso in cui non si addivenisse alla stipula del contratto definitivo di compravendita, il venditore dovrà restituire l’anticipo senza poter pretendere nessun tipo di risarcimento.
La mancata restituzione comporterebbe appropriazione indebita.
In tal caso, l’unico modo per avere un ristoro per presunti danni, rimarrebbe quello di citare in giudizio la controparte.
Per questo motivo è importante avere la consapevolezza di quello che viene sottoscritto in un contratto.
Spesso, nelle trattative tra privati, non si pone abbastanza attenzione alla scrittura delle clausole e soprattutto al contenuto delle stesse.
Per avere un’assistenza continua e professionale occorre rivolgersi a dei veri professionisti del settore immobiliare.
Fai attenzione al momento in cui una somma viene imputata ad acconto
Talvolta, forse per eccesso di zelo, sulla proposta di acquisto e sui preliminari, trovo l’affermazione secondo la quale la somma versata a caparra viene versata anche come acconto del prezzo.
Sembrerebbe logico, ma se hai seguito quanto detto fin qui, anche inutile, se non dispendioso come vedremo fra poco.
Infatti, in fase di registrazione del preliminare di compravendita, caparra ed acconto sono tassate differentemente dall’Agenzia delle Entrate.
Come ben sai, il compromesso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate subendo una tassazione.
Ne abbiamo parlato approfonditamente nell’articolo dedicato alla registrazione del preliminare di compravendita.
Se nel preliminare stabiliamo di versare la caparra anche a titolo di acconto l’ADE pretende l’imposta di registro al 3%.
Mentre, se non facciamo riferimento all’acconto e lasciamo la somma versata semplicemente a titolo di caparra, l’imposta di registro sarà dello 0,5%.
Ovviamente non si tratta di maggiori importi, perché come abbiamo imparato nell’articolo dedicato, queste somme vengono recuperate in fase di stipula del rogito, tuttavia, parliamo di importi nettamente differenti da versare in sede di registrazione.
E’ consigliato fare bene i conti, soprattutto in caso di presenza di crediti di imposta a favore dell’acquirente.
Ad maiora, Fabrizio
