By Fabrizio Colarossi
Conformità Urbanistica e Catastale di un Immobile
L’identificazione della conformità Urbanistica e Catastale risulta cruciale in situazioni come il trasferimento di proprietà, la surroga o la richiesta di un mutuo ipotecario.
Ogni proprietà viene regolarizzata e resa conforme alle normative edilizie attraverso la presentazione di un progetto autorizzato presso l’autorità municipale competente.
La responsabilità per la conformità legale durante la transazione non ricade sul notaio, ma piuttosto sul venditore, che può tutelarsi affidando la stesura di una dichiarazione a un professionista abilitato.
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La Conformità Urbanistica
Per la realizzazione di qualsiasi immobile, è richiesta l’approvazione da parte dell’autorità comunale tramite un processo chiamato “titolo abilitativo”.
Il riferimento normativo principale è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01).
La corrispondenza tra il progetto depositato presso il Comune da un professionista abilitato e lo stato effettivo dell’immobile indica la regolarità urbanistica, nota anche come regolarità edilizia.
Nel corso degli anni, sono stati introdotti vari tipi di titoli abilitativi:
Licenza Edilizia: a partire dal 1942, con la Legge 1150.
Concessione Edilizia Onerosa: a partire dal 1977, con la Legge 10.
Permesso di Costruire: a partire dal 2003, con il DPR 380/01.
La regolarità di un immobile può essere ripristinata attraverso il condono edilizio quando il Comune rilascia la Concessione in Sanatoria.
Ci sono state tre occasioni per tali condoni: nel 1985, nel 1994 e nel 2003.
Per gli immobili costruiti prima del 1942, la legittimità urbanistica può essere stabilita basandosi sulla planimetria catastale originale del 1939-1940.
Come Verificare la Conformità Urbanistica
La verifica della conformità urbanistica di un immobile (che sia un appartamento, una villa, un negozio o qualsiasi altra costruzione) richiede un confronto tra lo stato attuale e il progetto archiviato presso il Comune.
Se l’edificio è stato modificato o costruito in modo diverso rispetto al progetto originale presentato al Comune, la conformità urbanistica non può essere rilasciata.
Quando è Necessaria la Verifica della Conformità
La verifica della regolarità urbanistica è necessaria in diverse situazioni:
Prima di effettuare una compravendita, al fine di evitare futuri problemi legali o economici legati a vizi o irregolarità dell’immobile.
Prima di intraprendere lavori di ristrutturazione o ampliamento.
Per ottenere un finanziamento tramite un mutuo ipotecario.
Cause Principali di Irregolarità
Esistono diverse tipologie di irregolarità che possono impedire il rilascio della conformità urbanistica:
Edificio Abusivo: quando non è stato ottenuto alcun titolo abilitativo per la costruzione (l’immobile è stato realizzato senza alcun permesso). In alcuni casi, l’irregolarità può essere risolta tramite un condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria rilasciato dal Comune.
Modifiche Interne Minori: in questi casi, si può regolarizzare la situazione con una Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) per lavori già eseguiti (se effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una Denuncia di Inizio Attività (DIA) in Sanatoria. Ad esempio, modifiche come la riorganizzazione degli spazi interni o la demolizione di pareti divisorie.
Modifiche Esterne e Aumento di Volume: queste situazioni possono essere regolarizzate attraverso una DIA o un Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempi includono la chiusura di un balcone per creare una veranda, l’installazione di una nuova finestra o porta, il cambiamento di destinazione d’uso o la fusione/frazione di unità immobiliari.
In pratica, le irregolarità possono variare notevolmente, e ciascun caso richiede una valutazione specifica per determinare la soluzione migliore.
Non tutte le irregolarità possono essere regolarizzate, quindi è essenziale fare attenzione prima di effettuare una compravendita.
Conformità Catastale
Il Catasto è un registro pubblico che raccoglie tutte le unità immobiliari distribuite sul territorio nazionale.
E’ prettamente una costola dell’Agenzia delle Entrate ed il suo ruolo principale è quello di raccogliere tutte quelle informazioni e caratteristiche necessarie per la gestione fiscale dell’immobile.
Anche la planimetria catastale che dimostra la consistenza di un immobile è funzionale alla determinazione dei relativi vani che influiscono sulla rendita catastale che, a sua volta determina il valore catastale degli immobili che rappresenta la base imponibile dell’attuale sistema di tassazione delle compravendite.
Vedi a tal proposito il mio articolo sul Prezzo Valore.
Sulla Visura Catastale puoi trovare l’intestazione di un immobile ovvero quello che per il catasto è il proprietario.
Ho specificato secondo il catasto perché non è detto che quell’intestatario sia il vero proprietario.
Questo può accadere proprio perché le risultanze catastali non sono probatorie ai fini dell’accertamento della proprietà di un immobile.
Anche la conformità delle planimetrie è tutt’altro che garantita.
Nulla vieta ad un tecnico di accatastare una planimetria che non sia propriamente conforme alla situazione di fatto della casa o al progetto.
Mi è capitato di visionare planimetrie di appartamenti regolarmente accatastati ma che non hanno nulla a che fare con il progetto depositato e magari sono conformi allo stato di fatto.
Come verificare la conformità catastale
Da quanto sopra risulta evidente che per poter dire che una planimetria catastale è conforme non ci si può limitare a confrontarla con lo stato di fatto ma sarebbe necessario confrontarla con il progetto depositato e approvato.
Ma la verifica della conformità catastale non si limita solo al controllo della rispondenza planimetrica.
La verifica della conformità catastale si dirama in due sezioni:
- La Conformità Oggettiva che riguarda la rispondenza tra quanto depositato nei registri catastali rispetto allo stato di fatto dell’unità immobiliare, con particolare rifermento alla conformità degli elaborati planimetrici.
Detto in parole povere la distribuzione degli spazi riportati nella planimetria catastale deve essere la medesima che si rileva sul posto. - La Conformità Soggettiva che riguarda il corretto allineamento dei dati soggettivi degli intestatari degli immobili.
Molti colleghi si riempiono la bocca della frase ” Il catasto italiano non è probatorio”, nel senso che non è detto che l’intestatario catastale di un immobile sia il proprietario.
Vi state chiedendo come è possibile?
In Italia per dimostrare chi è il proprietario di una casa è necessario interpellare la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Fino al 2010 le volture catastali non seguivano le compravendite.
Non è raro, infatti, trovare un immobile intestato ancora alle cooperative o ai costruttori.
Questa cosa ha fatto saltare le coronarie a molti miei clienti convinti di aver pagato il mutuo invano.
Dal 2010 è obbligatorio che la visura catastale sia allineata alla corretta intestazione prima della stipula dell’atto di compravendita.
Questo vale anche per l’indirizzo degli immobili e, in genere per tutti i dati riportati in visura.
Differenza tra Conformità Urbanistica e Catastale
È importante distinguere tra la conformità catastale e quella edilizia:
Conformità Catastale: rappresenta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati presenti nel catasto. Il catasto è principalmente un registro fiscale e non costituisce una prova di conformità edilizia. In alcuni casi, possono esistere immobili abusivi regolarmente registrati nel catasto.
Conformità Urbanistica: indica la conformità tra lo stato attuale dell’immobile e il titolo abilitativo rilasciato dal Comune per la sua costruzione. Questo è il fattore cruciale da verificare durante la compravendita o i lavori di ristrutturazione. Il catasto non può determinare la presenza o l’assenza di un abuso edilizio; è necessario consultare il titolo abilitativo presso il Comune.
Rogito e Conformità Urbanistica
Durante la procedura di compravendita di un immobile, il rogito deve attestare la conformità catastale (obbligatoria dal luglio 2010). La conformità urbanistica comporta obblighi aggiuntivi:
L’atto di compravendita deve dichiarare il tipo di titolo abilitativo con cui l’immobile è stato autorizzato, menzionando la licenza, la concessione o il permesso di costruire.
Tuttavia, se l’immobile è stato costruito prima del 1 settembre 1967, è possibile esentare la menzione del titolo abilitativo. Questa semplificazione è applicabile agli edifici storici la cui documentazione potrebbe essere difficile da rintracciare negli archivi comunali.
Nel caso di modifiche significative all’immobile, che rientrano nella categoria di “ristrutturazione pesante” secondo l’Art. 23 comma 3 del DPR 380/01, è obbligatorio menzionare nel rogito il titolo autorizzativo con cui sono state eseguite tali modifiche. Ad esempio, quando i lavori comportano la demolizione e la ricostruzione, un aumento del volume o una modifica della sagoma, o un aumento delle unità immobiliari.
Nel caso di abusi edilizi precedentemente sanati tramite un condono edilizio, è necessario menzionare nel rogito la concessione in sanatoria.
Per modifiche minori all’immobile, potrebbe non essere obbligatorio menzionare il tipo di autorizzazione o comunicazione (DIA, CIL, ecc.) utilizzato per i lavori, anche se è consigliabile farlo.
Tuttavia, è possibile trasferire legalmente un immobile anche se non è completamente conforme dal punto di vista urbanistico.
Se l’immobile, originariamente costruito regolarmente, ha subito modifiche minori non autorizzate nel corso del tempo (che hanno causato la perdita della conformità urbanistica), è comunque possibile venderlo, e il nuovo proprietario assumerà la responsabilità delle modifiche.
In alcuni casi, potrebbero esserci sanzioni penali e il rischio di dover ripristinare lo stato originale dell’immobile.
La Conformità Urbanistica prima del 01 Settembre 1967
Per gli edifici costruiti prima del 1 settembre 1967, è possibile evitare di menzionare il titolo abilitativo nel rogito mediante una specifica dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
La responsabilità per questa importante dichiarazione, presente nel rogito, ricade sul proprietario.
Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85) consente la compravendita di un immobile costruito prima del 1 settembre 1967, ma non garantisce la conformità urbanistica.
La verifica della conformità urbanistica può essere effettuata solo confrontando il titolo abilitativo con lo stato attuale dell’immobile.
Non bisogna confondere la legittimità urbanistica con la commerciabilità. La prima legge urbanistica risale al 1942, e da allora fino al 1967 sono stati rilasciati numerosi titoli abilitativi.
I notai possono vendere anche immobili abusivi costruiti prima del 1967, ma c’è comunque un rischio di abuso edilizio e possibili dispute tra le parti.
Chi è Responsabile del Controllo sugli Abusi
È importante che l’acquirente faccia verificare la conformità urbanistica da un professionista di sua fiducia, poiché il notaio non è responsabile del controllo sulla presenza di abusi, come stabilito da una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012).
La dichiarazione di conformità urbanistica è responsabilità del venditore, mentre il notaio non è tenuto a verificarne l’accuratezza.
Anche le agenzie immobiliari non hanno obblighi o responsabilità per quanto riguarda la verifica della presenza di abusi.
Pertanto, la soluzione migliore per proteggersi è affidarsi a un professionista abilitato, il quale, a differenza degli altri soggetti coinvolti, è soggetto a responsabilità penali quando rilascia una dichiarazione e difficilmente dichiarerà informazioni false.
Conseguenze degli Abusi Edilizi e delle Irregolarità
Spesso le parti in causa, Venditore ed Acquirente, sono totalmente ignari della situazione urbanistica e catastale degli immobili.
Al netto di abusi gravi con palesi evidenze, spesso il proprietario non conosce il progetto e non è informato del fatto che la sua casa potrebbe avere difformità importanti.
La formula standard nei rogiti recita: “L’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.
Di conseguenza, l’acquirente erediterà eventuali abusi o irregolarità edilizie dopo il rogito.
Tuttavia, quali sono le conseguenze per chi acquista un immobile con problemi di conformità urbanistica?
Abusi Gravi
Nel caso di abusi edilizi gravi, oltre alla possibilità di denuncia penale, potrebbe essere necessaria la demolizione e il ripristino dell’immobile.
In alcuni casi, l’ente pubblico potrebbe acquisire gratuitamente una parte della proprietà.
Gli esempi comuni di abusi includono la costruzione di soppalchi non autorizzati, l’apertura o lo spostamento di finestre, la realizzazione di verande sui balconi, la suddivisione di unità o modifiche sostanziali alla struttura.
Non sempre è possibile sanare tali abusi, e talvolta è necessario riportare l’immobile allo stato originale come previsto nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune.
Irregolarità Minori
Altre tipologie di irregolarità meno gravi comportano generalmente sanzioni amministrative e possono essere regolarizzate tramite una Denuncia di Inizio Attività (DIA) in Sanatoria o una Comunicazione di Inizio Lavori (CILA).
Solitamente, queste irregolarità sono il risultato di modifiche alla distribuzione interna degli spazi, come lo spostamento della cucina, la demolizione e ricostruzione di pareti, o la fusione di stanze.
La regolarizzazione può essere relativamente semplice, ma è sempre necessario verificare se le modifiche rispettino le normative locali, comprese quelle igienico-sanitarie ed edilizie.
Ad esempio, se è stata rimossa una parete per espandere il soggiorno, è importante assicurarsi che la superficie del nuovo ambiente sia superiore all’1/8 della superficie delle finestre.
In alcuni casi, anche per modifiche minori, potrebbe essere impossibile regolarizzare la situazione, e la ricostruzione della parete potrebbe essere necessaria per ottenere la piena conformità urbanistica.
Condono ed Edilizia Sanatoria
La regolarizzazione di irregolarità non è sempre possibile.
In alcuni casi, è possibile procedere con una Denuncia di Inizio Attività (DIA) in Sanatoria o un Permesso di Costruire in Sanatoria (ai sensi dell’Art. 36 del DPR 380/01).
Va notato che la procedura di sanatoria differisce dal condono, poiché nel primo caso i lavori potevano essere legalmente eseguiti ma non è stata presentata alcuna comunicazione all’autorità competente, mentre nel secondo caso si richiede un condono quando i lavori erano contrari alle normative edilizie.
È importante sottolineare che attualmente non è possibile richiedere un condono edilizio, dato che è un provvedimento eccezionale che non è stato applicato dal 2003.
Sintesi e Consigli e considerazioni
In conclusione, se un immobile non è mai stato autorizzato con un titolo abilitativo, la sua vendita non è possibile (con la responsabilità del controllo che ricade sul venditore, non sul notaio).
Nel caso di abusi minori, l’immobile può essere venduto, ma il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell’abuso, con il possibile rischio di sanzioni penali e di dover ripristinare lo stato originale.
Esistono anche irregolarità minori che comportano solo sanzioni amministrative, ma possono influire sul valore dell’immobile, limitando l’accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate.
Le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e la responsabilità penale sono generalmente a carico dell’acquirente, non del venditore.
Il consiglio migliore è sempre quello di acquistare un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la conformità urbanistica da un professionista di fiducia, che assume una responsabilità penale con la sua dichiarazione, a differenza degli altri soggetti coinvolti.
Il controllo della regolarità urbanistica in alcuni Comuni del nostro paese è una passeggiata di piacere, in altri è l’Inferno.
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Ad maiora, Fabrizio
