By Fabrizio Colarossi
Verifica della Vendibilità della Casa
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La Verifica della Vendibilità della casa è un aspetto troppe volte sottovalutato.
Quando parlo con i miei clienti di questo aspetto il 99% delle volte mi sento rispondere:
“Casa mia è tutt’apposto”
E’ un fenomeno abbastanza comprensibile, tuttavia, troppe volte, la realtà non è così.
Spesso non si tratta nemmeno di negligenza o di ignoranza ma, semplicemente, di sfortuna, diciamo così!
Ad esempio, lo scorso anno, ero stato incaricato di vendere un appartamento nel litorale laziale alle porte di Roma.
Facendo i consueti controlli il geometra si è accorto di alcune difformità nella distribuzione degli spazi interni rispetto a quanto riportato sulla planimetria catastale.
Nulla di particolarmente grave ma per sanare la situazione è stato necessario reperire i progetti.
Lo stupore è stato assoluto nello scoprire la TOTALE difformità dell’intero stabile rispetto al progetto approvato.
Difformità sui distacchi, sui prospetti, sulle consistenze, insomma, sembrava il progetto di un altro stabile.
Naturalmente il proprietario, un uomo anziano che aveva acquistato negli anni sessanta/settanta, era totalmente ignaro della faccenda.
Mai avrebbe pensato che la sua casa fosse invendibile!
Non è stato un gioco da ragazzi riuscire a convincerlo che non avrebbe potuto vendere in quelle condizioni.
Aver verificato la Vendibilità della casa, prima ancora di mettere l’immobile in pubblicità ha consentito l’innesco di un processo che ha portato alla regolarizzazione di tutte le criticità.
Il grande rischio che si corre in questi casi è che le cose importanti, se non affrontate subito, con la giusta consapevolezza diventino urgenti.
Quando Vendi o Compri Casa non Aspettare che ciò che è Importante diventi Urgente
Per esperienza e formazione, quando una cosa importante diventa urgente, è necessario spostare su di essa tutte le risorse, temporali, economiche e fisiche.
In tali circostanze, per poter risolvere le cose urgenti, si cominciano a tralasciare quelle importanti che, a loro volta, diventano urgenti.
Si innesca allora una reazione a catena che genera solo stress e perdite di denaro.
Per questo motivo è importantissimo affrontare sin da subito i controlli necessari ad accertarsi della Vendibilità della Casa da vendere.
E, qualora ci dovessimo accorgere di un problema importante, affrontarlo immediatamente senza aspettare che diventi urgente.
Ti faccio un altro esempio.
Quello del Sig. Mauro che ha venduto con me un appartamento in Via Ernesto Rossi a Colli Aniene.
Appena entrato in casa sua notai subito l’assenza del muro che avrebbe dovuto dividere l’ingresso dal soggiorno.
Vendibilità della casa. Per Eliminare una parete bisogna presentare la C.I.L.A.
Conosco perfettamente il progetto di quelle case e so che li c’era un muro, inutile ma presente.
Dal controllo della planimetria depositata in catasto realizzammo subito che sarebbe stato necessario un intervento in sanatoria.
Mauro è stato un cliente modello, di quelli che auguro a tutti gli agenti immobiliari ma soprattutto a me stesso, perché non ha esitato neanche un secondo ed ha seguito il mio consiglio e tutto è filato liscio come l’olio.
Lo stesso non accadde invece con Lorenzo, molto meno propenso ad accettare consigli preferendo l’istinto alla consapevolezza.
Infatti, quando gli parlai della Vendibilità della Casa e della necessità di regolarizzare lo spostamento della cucina, che aveva fatto anni prima per recuperare una stanza, mi disse che nessuno prima di me gli aveva fatto quel problema.
Ci misi un bel po’ per convincerlo del rischio che correva, ma fu restio a spendere dei soldi per sistemare subito la situazione.
Tuttavia, mi garantì che avrebbe provveduto, immediatamente, non appena si fosse palesato qualcuno interessato a comprare.
La mia paura era proprio che una cosa importante, rimandata, sarebbe potuta diventare urgente.
Il primo assioma della legge di Murphy recita:
«Se qualcosa può andare storto, lo farà»
E così fu.
Quando a seguito di una proposta di acquisto fu costretto ad attivare la procedura in sanatoria, si trovò di fronte al più classico dei problemi.
La Burocrazia!
Vendibilità della Casa! La burocrazia può dimostrarsi un Nemico Occulto
Per fartela breve le vicissitudini in giro per gli uffici di Roma furono tali che non si risucì a rispettare i tempi.
Il problema importante era diventato urgente.
Risolvemmo il tutto con qualche spostamento che, tuttavia, irrigidì non poco i rapporti tra le parti.
Cosa sarebbe successo se anche Lorenzo avesse accolto i miei consigli e avesse avuto la giusta consapevolezza dell’operazione che si accingeva a fare?
Sarebbe andato tutto liscio, perché avremmo affrontato la problematica con largo anticipo assicurandoci con largo anticipo la Vendibilità della Casa.
C’è una considerazione che mi lascia sempre un pò perplesso ed è questa.
Alcune volte mi capita una cosa strana.
Agendo in questo modo il 99% delle criticità non si trasformano in problemi e tutto fila liscio.
Qualche volta mi sono sentito dire:
“Hai visto che ti preoccupi sempre troppo? …dopotutto è andato tutto bene no?”
Forse che è stata proprio la mia preoccupazione a risolverti i problemi di Vendibilità della casa?
In questi frangenti vorrei poter avere una macchina del tempo, per tornare indietro e fargli vedere come sarebbero potute andare le cose.
Ma in fondo va bene anche così, perché il primo a giovare di questo sistema sono proprio io che agevolo il mio lavoro e rendo facile ciò che potrebbe diventare difficile.
Sistema di Vendita Vincente "Garanzia Valore Casa" e Vendibilità della Casa
Per questo motivo, dopo anni di studi e perfezionamenti, ho dato vita al mio Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa”.
Pur essendo un Sistema completo, che cerca di eliminare e prevenire criticità in tutte le fasi della compravendita, esso prende il nome dalla fase che per me è più importante, ovvero quella del “Check”, dei controlli.
Gli esempi fatti finora si riferiscono in modo particolare alla verifica della vendibilità da un punto di vista urbanistico e catastale.
Come avrai capito tali verifiche mirano ad accertarsi che l’immobile sia perfettamente in regola con le disposizioni urbanistiche e catastali, nonché conforme al progetto approvato.
In poche parole Accertarsi della Vendibilità della casa!
Il Certificato di Agibilità
Questo certificato viene rilasciato dall’ufficio tecnico competente dopo aver condotto tutta una serie di accertamenti in merito a Sicurezza, Igiene e Salubrità dell’immobile.
Esso non viene rilasciato se non sono rispettate le normative in merito ai tre aspetti sopra menzionati e, naturalmente, nel caso in cui non fosse stato ripettato il progetto approvato.
Sembra un ossimoro ma l’assenza del certificato di agibilità non è ostativo alla Vendibilità della Casa.
Verrebbe da chiedersi come possa essere vendibile una casa priva dell’agibilità.
Abbiamo fatto finora una rapida carrellata di alcune circostanze che potrebbero rivelarsi dannose nell’approssimarsi di un atto notarile.
Abbiamo parlato della vendibilità della casa analizzando una serie criticità che, per quanto pericolose, sono, per loro natura, risolvibili.
Tieni sempre ben presente che sono pochissimi i casi in cui una problematica non è risolvibile.
In venti anni di lavoro non mi è mai capitata una casa invendibile in assoluto.
Come ho avuto modo di accennare, il problema nasce quando ci si rende conto della difformità in tempi troppo stretti per poter dare seguito ad una compravendita serena e consapevole.
Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
Per arrivare ad elevati standard di consapevolezza il Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” prevede la redazione della Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale.
Questa relazione è un pò la carta di identità “tecnica” dell’immobile.
Ci dice quali sono stati i titoli abilitativi ed i passaggi urbanistici che hanno portato alle attuali consistenze.
In presenza di criticità le evidenzia e, soprattutto, detta i passi per arrivare ad una soluzione.
Essere consapevoli del problema ci mette nelle condizioni di poterlo risolvere nei giusti tempi e, soprattutto, con la giusta serenità.
Abbiamo affrontato finora problematiche legate alla Vendibilità della casa dal punto di vista urbanistico e catastale.
Ma le verifiche di Vendibilità della casa non si esauriscono qui.
Vendibilità della Casa - Le Ispezioni Ipotecarie - La Relazione Notarile
La verifica della provenienza, della continuità delle trascrizioni nonché dei gravami e vincoli sull’immobile è una “Best Practice” indispensabile per garantire la Vendibilità della Casa.
Il Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” prevede la redazione di una Relazione Notarile che evidenzi ed analizzi le provenienze, le continuità nelle trascrizioni e la presenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Per Verificare la Vendibilità della Casa è indispensabile partire dagli atti di Provenienza
Ma andiamo per ordine.
Perché per garantire la Vendibilità di una Casa è necessario analizzare le provenienze?
Molto banalmente per essere certi che chi vende l’immobile sia effettivamente il proprietario!
Anche questo sembra un ossimoro, ma i metodi di acquisto della proprietà sono tanti e non tutti sono lineari come una compravendita.
Non mi addentro in questo argomento perché richiederebbe tantissimo tempo e preferisco, invece, condividere un esaustivo articolo della dott.sa Gerardina Trotta scritto sul portale diritto.it.
Questo importante controllo lo compie il Notaio interrogando la Banca dati della Conservatoria.
La Conservatoria dei Registri Immobiliari, o Ufficio di Pubblicità Immobiliare, è il luogo in cui sono conservati tutti gli atti e le scritture relativi ai beni immobiliari presenti in un determinato territorio.
Spesso mi capita di dover calmare le ire di alcuni clienti che, ancora oggi, vedono i loro immobili intestati, sulle visure catastali, ai precedenti proprietari o addirittura alle cooperative dopo, anche, due o tre passaggi di proprietà.
Il motivo è che per sapere chi è il vero titolare del diritto di proprietà, o di qualsiasi altro diritto sull’immobile, è necessaria un’interrogazione in Conservatoria.
Questo perché in tutta Italia (tranne Bolzano) il catasto non è probatorio ovvero non è idoneo ad attestare il diritto goduto.
Mi scuso in anticipo se qualche riferimento o terminologia non sono corretti, e chiedo l’enorme cortesia, a chi può e vuole, di aiutarmi a perfezionarli con i commenti alla fine dell’articolo (a patto che siano commenti costruttivi che mirino a migliorare).
Vendibilità della Casa - La Continuità delle Trascrizioni
Cosa vuol dire “continuità delle trascrizioni”.
E’ il principio che tende alla creazione di situazioni giuridiche stabili relativamente alla titolarità di beni immobili e mobili registrati.
E’ regolato dall’art. 2650 del codice civile che stabilisce:
“Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto e’ soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non e’ stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.
Quando l’atto anteriore di acquisto e’ stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644.”
In parole molto povere, se manca una trascrizione intermedia risultano prive di efficacia anche le trascrizioni e le iscrizioni successive.
Con consegueti danni non idifferenti.
Mi riservo di parlare dettagliatamente della continuità delle trascrizioni in un futuro articolo che ho in programma di scrivere a quattro mani con il Notaio che collabora con la mia Agenzia Immobiliare.
Un esempio di “Buco” nelle trascrizioni si ha quando la provenienza del bene è di origine successoria.
In questi casi, quasi sempre, gli eredi credono che basti presentare la “Dichiarazione di Successione” per dimostrare di essere i titolari del “Diritto di Proprietà” sul bene.
In realtà non è così, la dichiarazione di successione, in quanto tale è semplicemente una comunicazione all’Agenzia delle Entrate che da titolo per potersi definire proprietari di un bene.
Ma questo non basta per poter opporre tale stato di fatto a terzi.
La prima cosa che dico agli eredi, in questi casi, è di prepararsi perché dovranno spendere qualche soldino per provvedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità.
Vendibilità della Casa - Accettazione Tacita di Eredità
Ritengo opportuno spendere due parole sull’accettazione tacita di eredità perché è un argomento su cui nascono sempre discussioni.
Una eredità può essere accettata o meno.
Non si accetta, ad esempio, se le passività sono superiori alle attività, come logico che sia.
Se la si accetta, allora attività e passività si sommano algebricamente.
Nel caso non ci fosse una palese manifestazione della volontà di accettare l’eredità, esiste l’istituto, dell’accettazione tacita.
L’accettazione tacita dell’eredità si ha quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che mai avrebbe il diritto di fare se non nella sua qualità di erede.
Dunque presentare la Dichiarazione di Successione e pagarne le relative imposte equivale ad accettare tacitamente l’eredità collegata.
Ricordo una accanita discussione con un cliente, erede, insieme ad altre 14 persone di una casa a Piazza Bologna a Roma.
Quando gli feci questa osservazione stette per mezz’ora ad argomentare circa la legittimità dei loro diritti.
Inizialmente cercai di fargli capire che non stavo mettendo in dubbio il fatto che potesse essere quella la struttura successoria del defunto zio, ma fu tutto vano.
A pochi giorni dall’atto arrivò la lista dei documenti da produrre al Notaio.
Tra di loro faceva capolino “L’accettazione tacita di eredità”.
A volte non si tratta neanche di ignoranza, soprattutto ai nostri tempi, credo piuttosto che si tratti di saccenza e prosopopea.
Fu un’immensa soddisfazione aiutarlo a compilare l’assegno per il notaio!
Dunque ricorda, se la tua casa ti è pervenuta per eredità, ma non hai mai provveduto a trascrivere in conservatoria, nessuno può mettere in dubbio il tuo diritto ma, per garantire la Vendibilità della Casa, sarà necessario colmare questo vuoto!
Vendibilità della Casa - Verifica delle Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli
Nella Relazione Notarile saranno elencate ed analizzate tutte le iscrizioni e le trascrizioni presenti sull’immobile.
Lo scopo di questo controllo prevenivo è sempre quello di individuare delle criticità che potrebbero, se trascurate, essere pregiudizievoli al buon esito della compravendita.
Infatti, mentre è scontato aspettarsi un’ipoteca a garanzia di un muto, non è altrettanto ovvio ritrovarsi la trascrizione di un “Decreto Ingiuntivo”, del condominio ad esempio.
Mi è capitato proprio un paio di anni fa.
Una cliente, Rosa, mi incaricò di vendere il suo appartamento a Roma in zona Talenti.
Secondo la sua idea l’immobile doveva essere pulito da ogni tipo di ipoteca o trascrizione pregiudizievole a tranne che per l’ipoteca a garanzia del muto che aveva contratto al momento di acquistare.
In realtà il Notaio evidenziò una situazione ben diversa.
La casa era gravata anche da due ipoteche legali di “Equitalia” e da un decreto ingiuntivo del condominio che si stava inserendo nella procedura.
In pratica la Vendibilità della Casa era compromessa e stava andando all’asta.
Aver scoperto la situazione in tempi non sospetti ci ha consentito di affrontare la problematica in maniera organizzata e strutturata.
Addirittura eravamo nella fase della “rottamazione delle cartelle” e, con l’aiuto del mio commercialista riuscimmo anche a ridurre il debito.
Ma cosa sarebbe successo se il problema fosse venuto fuori a proposta già presa, con caparra incassata?
Quando è consigliabile effettuare i controlli di Vendibilità della Casa?
Nel mondo degli agenti immobiliari c’è ancora una larga discussione sull’opportunità o meno di procedere ai controlli prima di mettere in vendita casa.
Penso che tu abbia capito come la penso in merito.
Attraverso il Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” si taglia corto e i problemi si evidenziano e si detta la strada per risolverli immediatamente.
Garantendo sin da subito la Vendibilità della Casa.
Anche Rosa ha goduto dei privilegi del Sistema di Vendita “Garanzia Valore Casa” e ogni volta che ci sentiamo mi riempie di orgoglio sentirla parlare della sua avventura.
Se anche te vuoi Vendere la Tua Casa, ma lo vuoi fare con Serenità e con la giusta CONSAPEVOLEZZA, allora non devi fare altro che compilare il form qui sotto.
Ad maiora, Fabrizio
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