By Fabrizio Colarossi
Il Compromesso, analisi completa di un documento di importanza cruciale.
Contenuto dell'articolo
Cos'è il Compromesso?
Il Compromesso, è la fase intermedia, non obbligatoria, nel processo di acquisto di una casa.
Chiamato anche “Preliminare di Compravendita” o “Scrittura Riproduttiva ed Integrativa della Proposta di Acquisto” questo documento fornisce alle parti coinvolte il tempo necessario per organizzare le reciproche incombenze prima della sottoscrizione dell’atto notarile definitivo.
Con questa scrittura privata si congela l’accordo tra il Venditore e l’Acquirente stabilendo reciproci obblighi.
Può essere utile al Venditore di Casa per organizzare il proprio trasferimento.
Non è raro, infatti, che dopo la vendita si proceda ad un nuovo acquisto.
In tal caso il tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto serve al venditore per organizzare, a sua volta, l’acquisto della nuova casa.
Può essere di aiuto per l’acquirente per organizzare il reperimento dei fondi per procedere all’acquisto.
Accade spesso che per poter avere tutti i fondi a disposizione il promittente acquirente debba concludere la vendita della propria casa.
Oppure, più semplicemente, debba aspettare i tempi tecnici necessari per ottenere un mutuo ipotecario o un finanziamento.
In casi particolari può essere un passaggio evitabile, ricordandoci sempre che una buona proposta di acquisto può, se ben strutturata assumere le vesti giuridiche di un preliminare di compravendita.
Se vuoi approfondire questo aspetto ti consiglio il mio articolo:
Elementi Essenziali del Compromesso
Per poter fare un Compromesso praticamente perfetto è importante affrontare alcuni elementi essenziali che derivano direttamente dalla sua natura di Contratto regolato dall’art. 1321 del nostro Codice Civile.
In un compromesso queste sono le clausole che non possono mancare:
- Il Consenso: Le parti coinvolte devono essere consenzienti e concordare su tutti gli aspetti dell’accordo. Questo elemento sembra essere scontato, ma basterebbe leggere le Sentenze di Cassazione e tutta la dottrina Giurisprudenziale per capire l’importanza del consenso tra le parti nella formazione dell’accordo contrattuale.
- La Forma Scritta: Il codice civile stabilisce che il Contratto Preliminare deve rispettare la forma scritta prescritta per il contratto definitivo. Le parti possono scegliere tra scrittura privata, atto pubblico o scrittura privata autenticata.
- Indicazione Precisa dell’Immobile: L’immobile oggetto della compravendita deve essere chiaramente identificato. Nel campo immobiliare l’esatta indicazione dell’immobile deriva non solo dalla specifica dell’indirizzo fisico ma viene coinvolto il Catasto che, nel dettaglio, identifica ogni singola unità immobiliare.
- Il Prezzo: Un elemento fondamentale che determina l’accordo tra le parti è senz’altro il Prezzo a cui viene compravenduto l’immobile. Fa parte dell’accordo che ha generato il Consenso e deve essere specificato chiaramente insieme alle corrispondenti modalità di pagamento dello stesso
Altre clausole importanti che perfezionano un compromesso
Un Compromesso ben strutturato non può prescindere da una serie di clausole che, seppur non essenziali, contribuiscono a blindare l’accordo tra le parti traghettandole in acque sicure verso l’atto definitivo di compravendita.
Potremmo passare ore a determinare clausole che vadano a perfezionare un compromesso.
Tuttavia, è importante limitare l’immissione di clausole allo strettamente necessario, senza voler ingolfare il contratto con precisazioni accademiche che poco possono dare dal punto di vista pratico.
Tra gli approfondimenti senza dubbio importanti e immancabili ci sono sicuramente:
- Il Termine: ovvero l’indicazione precisa della data in cui addivenire alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. Ricordiamoci sempre che il compromesso è un atto intermedio che ci deve aiutare ad arrivare all’atto definitivo del passaggio di proprietà.
- La Caparra: quell’importo che viene scambiato in fase di compromesso e che sigilla l’accordo con un impegno economico da parte del promissario acquirente. Esistono diversi tipi di caparra e per un approfondimento ti consiglio di leggere i relativi articoli del mio blog La Caparra Penitenziale; La Caparra Confirmatoria; Acconto e Caparra.
- Clausole Sospensive: Sono le più pericolose, da studiare e inserire con molta attenzione. In pratica sospendono gli effetti dell’accordo rimandando all’avveramento di alcune condizioni da verificarsi in futuro. Sono indispensabili in casi di accordi particolari come la compravendita di cosa futura o, più frequentemente, la delibera di un finanziamento necessario per poter pagare il prezzo.
Conclusioni sul compromesso
Il mio consiglio è quello di prevedere sempre un compromesso nella procedura di acquisto di un immobile.
La maggior parte delle proposte di acquisto, anche quelle di blasonate agenzie sono spesso incomplete e potrebbero dare spazio ad interpretazioni.
Più si riesce a limitare la possibilità di interpretare e più facilmente si conduce la trattativa all’atto finale della compravendita.
In caso di coinvolgimento di una agenzia immobiliare, generalmente, è la stessa a provvedere alla stesura del compromesso.
Nella compravendita tra privati è bene farsi seguire da un professionista come l’agente immobiliare di fiducia o un notaio.
Personalmente sono a disposizione di tutti coloro che vogliono avere un supporto professionale nella stesura del loro contratto anche se trattato privatamente.
Se vuoi puoi scrivermi direttamente alla mia mail: fabrizio@fabriziocolarossi.com
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