Vendere Casa dopo i Lavori di Ristrutturazione Bonus 110%

By Fabrizio Colarossi

Lavori di Ristrutturazione Bonus 110%

È possibile Vendere Casa dopo averla ristrutturata con le agevolazioni Bonus 110%?

Questa domanda è la più gettonata tra tutti coloro che desiderano rivendere la propria casa dopo essere stata oggetto di interventi di cui all’articolo 19 del DL 19 maggio 2020 . 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n.77

La risposta è SI, è possibile vendere una casa dopo averla ristrutturata usufruendo le agevolazioni fiscali legate al così detto Bonus 110%.

Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024, la tassazione delle plusvalenze sugli immobili oggetto di interventi agevolati ha subito alcune modifiche.

Infatti la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto delle importanti novità in merito alla tassazione delle relative Pusvalenze.

In questo articolo provo a fare un pò di chiarezza su questo tema che sta generando molta confusione e soprattutto molta paura legata all’ipotesi, infondata, di dover restituire quanto speso per l’efficientamento energetico Eco Bonus e per il Sisma Bonus.

Cosa sono le Pluvalenze

Prima di addentrarmi nella trattazione principale delle problematiche legate alla Vendita di Case oggetto di Lavori di Ristrutturazione Bonus 110%, credo sia comodo riassumere alcuni concetti fondamentali che andremo ad utilizzare.

Cominciamo proprio con la Plusvalenza.

Cosa è una Plusvalenza?

Una plusvalenza si verifica quando si vende un bene ad un prezzo superiore a quello di acquisto.

Chi mastica di calcio avrà sicuramente sentito parlare delle plusvalenze portate a bilancio quando le società di calcio vendono giocatori acquistati precedentemente e che, nel frattempo, hanno valorizzato.

Nel caso degli immobili, la plusvalenza è la differenza tra il Prezzo di Vendita e il cosiddetto “Prezzo Base”.

Il prezzo base è formato da:

Costo di acquisto: il prezzo pagato per comprare l’immobile
Spese accessorie: spese notarili, imposte di registro, commissioni agenzia
Miglioramenti: valore degli interventi di ristrutturazione effettuati sull’immobile e costi per le migliorie apportate.

In pratica la Plusvalenza prodotta viene ridotta delle spese sostenute per acquistare l’immobile e delle spese sostenute per valorizzare l’immobile.

Questo è importante perché la Plusvalenza è considerata, in base all’art. 67 del TUIR (Testo Unico Imposte dui Redditi) un “Reddito Diverso”.

Senza addentrarmi in ambiti fuori dalla mia competenza, parliamo di redditi, non conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Il fatto di generare un “Reddito” implica che le Plusvalenze debbano essere tassate.

E questo ci porta al secondo argomento oggetto di approfondimento, Come Vengono Tassate le Plusvalenze?

Tassazione plusvalenze immobiliari - Che cos'è

Per rispondere a questa domanda copio, per filo e per segno, quanto riportato sul sito dell’Agenzia delle Entrate

“Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26% (fino al 31 dicembre 2019, l’aliquota è stata del 20%).
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:

nell’esercizio di arti o professioni
nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice
in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.”

Chi si trova nella condizione di aver generato una Plusvalenza Immobiliare può dunque decidere di pagare un’imposta sostitutiva, pari al 26% dell’imponibile maturato, al posto dell’imposizione ordinaria come reddito IRPEF.

A me basta aver chiarito che tutti i costi sostenuti per apportare migliorie all’immobile e quelli sostenuti per acquistarlo concorrono all’abbattimento della base imponibile e quindi dell’imposta comunque scontata.

E’ importante, inoltre, sottolineare che la tassabilità delle plusvalenze non è la stessa in tutti i casi ma varia dal soggetto che le matura.

Vediamo allora chi è tenuto a pagare le Imposte sulle Plusvalenze.

Chi è tenuto a pagare le Imposte sulle Plusvalenze

Forse è meglio specificare chi non è tenuto a pagare le Imposte sulle Plusvalenze.

In effetti la precisazione dell’Agenzia delle Entrate riportata sopra parzialmente lo specifica, perché fa diretto riferimento alle plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni.

Cinque anni è il limite temporale per individuare l’imponibilità o meno di una plusvalenza generata da un’operazione di compravendita.

Non vengono tassate le plusvalenze generate da compravendite effettuate dopo cinque anni dall’acquisto dell’immobile.

Se si decide di vendere l’immobile dentro il periodo dei cinque anni è possibile evitare l’imposta se si dimostra di aver adibito l’immobile ad abitazione principale, del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

Facciamo degli esempi pratici:

Esempio 1:

Acquisto dell’immobile a 100.000 Euro.

Rivendita dello stesso dopo sei anni a 150.000 Euro.

Costi sostenuti per acquisto 5.000 Euro

Costi di ristrutturazione 30.000 Euro

Plusvalenza: 150.000 – (100.000+5.000+30.000) = 15.000 Euro

Tassazione: ZERO perchè venduto dopo i cinque anni.

Esempio 2:

Acquisto dell’immobile a 100.000 Euro.

Rivendita dello stesso dopo due anni a 150.000 Euro, immobile adibito ad abitazione principale per un anno ed un giorno.

Costi sostenuti per acquisto 5.000 Euro

Costi di ristrutturazione 30.000 Euro

Plusvalenza: 150.000 – (100.000+5.000+30.000) = 15.000 Euro

Tassazione: ZERO perchè adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

Esempio 3:

Acquisto dell’immobile a 100.000 Euro.

Rivendita dello stesso dopo due anni a 150.000 Euro, immobile mai adibito ad abitazione principale.

Costi sostenuti per acquisto 5.000 Euro

Costi di ristrutturazione 30.000 Euro

Plusvalenza: 150.000 – (100.000+5.000+30.000) = 15.000 Euro

Tassazione: 26% di 15.000 Euro perché mai adibito ad abitazione principale.

Spero che questo specchietto sia abbastanza chiaro, è importante capire che lo stato tende a tassare redditi prodotti da una speculazione.

A tal proposito entriamo nel vivo dell’argomento principe dei questo articolo ovvero la tassazione delle Plusvalenze prodotte da interventi di ristrutturazione con l’utilizzo dei benefici della legge n.77 del 17/07/2020 ovvero con il Superbonus per semplificare.

Tassazione delle Plusvalenze prodotte da Lavori di Ristrutturazione Bonus 110%

Finora abbiamo fatto un ripasso importante per capire il dettagli della tassazione delle plusvalenze generate a seguito i interventi di efficientamento energetico con le agevolazioni statali 110%, andando a modificare gli articoli 67 e 68 del TUIR (Testo Unico Imposte dui Redditi).

Di fatto, chi ha usufruito delle agevolazioni fiscali per Lavori di Ristrutturazione Bonus 110% può, a ragion veduta, sperare di rivendere casa sua ad un prezzo nettamente superiore senza aver speso un solo euro.

Il caos che si è generato, soprattutto agli inizi, e le truffe perpetrate ai danni dallo stato hanno indotto l’attuale governo a prendere dei provvedimenti.

La Legge di Bilancio 2024 ha implementato significative modifiche riguardanti la tassazione delle plusvalenze relative agli immobili che hanno usufruito del Superbonus 110%.

In particolare, sono soggette a tassazione al 26% le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Queste modifiche confermano la tassazione al 26% delle plusvalenze derivanti dalla cessione di tali immobili, ma ridefinisce il limite temporale in dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Appare evidente che l’obiettivo primario di questa normativa continua ad essere quello di contrastare pratiche speculative, ponendo l’attenzione sul vero intento del Superbonus, ovvero promuovere l’efficientamento energetico degli edifici.

Viene tuttavia ridefinito il limite temporale oltre il quale non si è tenuti a pagare imposte sul maggior valore prodotto.

Per questo, se si vende l’immobile dopo dieci anni dal termine dei lavori di efficientamento non si paga nulla.
Stessa cosa se si dimostra di aver adibito la casa ad abitazione principale, del cedente o dei suoi familiari, per la maggiori parte del tempo intercorso tra il termine dei lavori e la vendita.

Una ulteriore novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 riguarda i costi detraibili dall’importo della plusvalenza.

Ma per fare chiarezza su questo punto occorre definire con maggiore dettaglio a chi spettano le detrazioni fiscali in caso di rivendita dell’immobile

A chi spettano le detrazioni fiscali per i Lavori di Ristrutturazione Bonus 110%

A generare certamente qualche incertezza e ragionevole dubbio in chi decide di vendere casa dopo aver usufruito del Bonus 110%, è la questione legata a chi spettino le detrazioni di cui il proprietario, che ha eseguito e terminato i lavori, non ha usufruito per via dell’alienazione dell’immobile.

A questo proposito è intervenuta l’Agenzia delle entrate che ha chiarito qualsiasi dubbio.

Le detrazioni non fruite da chi ha effettuato i lavori e ha poi venduto l’immobile passano automaticamente in capo al nuovo proprietario, salvo diverso accordo.

Qualora il venditore non volesse trasferire le quote di detrazione mancanti all’acquirente, le parti dovranno accordarsi e inserire questa specifica all’interno dell’atto di compravendita.

L’opzione è possibile solo se il venditore ha già saldato le spese per i lavori di ristrutturazione prima del rogito: se questa condizione non si verifica, nonostante l’accordo tra le parti, è possibile che le detrazioni rimanenti vengano perse sia dall’acquirente che dal venditore.

Qualora il venditore avesse esercitato le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020, ovvero avesse provveduto a cedere il credito o ad ottenere lo sconto in fattura, nulla può essere ceduto e quindi non c’è bisogno di alcun accordo.

Costi detraibili dall'importo della plusvalenza.

L’ornai conosciuta La Legge di Bilancio 2024 ha apportato significative modifiche anche a questo aspetto della normativa andando ad analizzare quali e quanti costi poter portare in detrazione per calcolare il valore imponibile della Plusvalenza.

Anche in questo caso riporto il contenuto dell’articolo della legge rimandando la discussione ad approfondimenti futuri:

« Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati ».