By Fabrizio Colarossi
Il Catasto è una costola dell'Agenzia delle Entrate
Prima di addentrarci nella descrizione delle specifiche relative al Catasto Fabbricati e al Catasto Terreni, è bene introdurre alcune osservazioni di carattere generale.
I servizi Catastali ed Ipotecari, sono diventati, dal punto di vista organizzativo, una costola dell’Agenzia delle Entrate.
Infatti, dal 1° dicembre 2012 l’Agenzia del Territorio è stata soppressa ed è iniziato un percorso di accorpamento tutt’ora ancora in fase di conclusione.
Parallelamente, è stata avviata una riforma del Catasto che ha portato sostanziali novità circa i sistemi di misurazione dei fabbricati e i calcoli dei relativi estimi.
Si parla ancora oggi, nel nostro parlamento, di questa riforma che ancora, causa probabilmente lo scoppio della pandemia e della guerra in Ucraina, non trova la sua fine.
I dati conservati presso il Catasto sono pubblici e disponibili, nonché divulgabili, per tutti i cittadini, i professionisti enti o società che ne abbiano bisogno.
Molte delle argomentazioni che tratto in questa sede saranno ripetute anche quando parleremo più approfonditamente delle Conservatorie anche se i due uffici custodiscono informazioni differenti.
Cosa è Il Catasto
Possiamo definire il Catasto come l’inventario generale dei beni immobiliari esistenti sul territorio dello Stato.
Lo scopo principale di questo inventario è quello Fiscale, ovvero quello della determinazione delle basi imponibili per IRE, IMU, TASI, Imposte di Registro, Ipotecarie e Catastali nei casi di compravendita, successione o donazione.
Contenuto dell'articolo
Mi è capitato di sentire colleghi affermare che tramite il Catasto sia possibile risalire ai titolari dei vari diritti vantati sugli immobili.
Questo vorrebbe dire che, con una semplice VISURA CATASTALE, potrei risalire al proprietario, ad esempio, di un appartamento.
Questa affermazione è palesemente falsa in quanto il nostro Catasto non ha questa funzione.
Tantissime volte, unicamente per atti di compravendita stipulati prima del 2007, mi è capitato di trovare intestati gli immobili a vecchi proprietari o cooperative e costruttori.
Il motivo è la mancanza della variazione catastale susseguente ad un passaggio di proprietà
A dire il vero oggi questa variazione viene fatta d’ufficio dal Notaio non appena viene stipulato l’atto di acquisto.
Per questo motivo, fra qualche anno potremo affermare che il Catasto sarà diventato probatorio.
A tutt’oggi per avere la titolarità di un diritto su un immobile l’unica via è un’ispezione ipotecaria, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Affronterò questo argomento in un prossimo articolo.
Come è fatto il Catasto.
Per approfondire l’argomento ti consiglio di scaricare la guida dellAgenzia delle Entrate Il Sistema Catastale 2020
Il Catasto italiano è suddiviso in due: Fabbricati e Terreni
Il primo raggruppa tutte le Unità Immobiliari Urbane, dette UIU dai tecnici del settore.
Nel Catasto terreni sono racchiusi tutti i terreni suddivisi in particelle, sia quelli edificabili, prestati al catasto fabbricati, sia quelli con destinazioni diverse, come coltivazioni, frutteti ed altre destinazioni.
Il Catasto Terreni - cenni storici
Lo Stato unitario italiano si pose l’obiettivo ambizioso di accatastare l’intera penisola, cosa che riuscì solo dopo molti decenni.
Al momento dell’unificazione i catasti ufficiali in vigore erano 24, raggruppati in 9 compartimenti territoriali fra cui quello dei Ducati di Parma e Piacenza; solo 15 erano geometrico-particellari e uno di questi, il Sardo, con rilievo a vista; 5 erano descrittivi, fra cui il Napoletano e il Siciliano; 4 erano geometrici per masse di proprietà.
Nel 1864 la cosiddetta Legge sul conguaglio provvisorio tentò inutilmente di equiparare in tutto il Regno l’imposta fondiaria, mentre si cominciarono a scindere gli immobili urbani (edifici) da quelli rurali (terreni) giungendo ad istituire il Catasto Urbano nel 1877.
Nel 1881 furono creati, al posto degli Uffici Tecnici per il Macinato, gli Uffici Tecnici di Finanza e nel 1886 la Legge Messedaglia varò ufficialmente il Catasto Terreni e il Catasto Edilizio Urbano secondo la regola uniforme del geometrico particellare.
La struttura del Catasto Terreni è organizzata secondo un complesso meccanismo di impianto e funzionamento così articolato:
- Formazione
- Pubblicazione e attivazione
- Conservazione
Formazione
Questa fase è in gran parte storica ed inizia con l’Unità d’Italia ed il riassetto organizzativo dei catasti presenti sul territorio nazionale.
Si distingue in
- Operazioni topografiche
- Operazioni estimative
- Operazioni Topografiche
Attraverso operazioni topografiche i tecnici del Catasto hanno disegnato su mappe, in scala, tutto il territorio nazionale.
Venne riportato, in un secondo momento anche con l’aiuto dell’aerofotogrammetria, ogni elemento utile come fabbricati, strade, ferrovie corsi d’acqua e appezzamenti di terreno.
L’unica cosa che non venne rilevata è l’altitudine, infatti le mappe sono prive delle curve di livello.
L’informatizzazione ha dato una grossa mano, fino a qualche decennio fa i rilievi e i disegni erano fatti a mano.
Per il rilevamento del territorio Nazionale ci si è basati sulla divisione del territorio in Comuni.
Infatti, ogni Comune è la parte elementare del sistema Catastale.
Per ogni Comune italiano possiamo trovare le seguenti rappresentazioni del territorio su carta:
- I fogli di mappa, numerati con dimensioni 70×100 cm che coprono l’intera superficie comunale, in scala 1:200;
- L’estratto di mappa, porzione del foglio di mappa, relativo a una o più particelle, normalmente in formato A4 nella stessa scala del foglio di mappa;
- Il quadro di unione, che mappa l’insieme dei fogli di mappa di un Comune in scala 1:25.000.
L’elemento base di ciascun foglio, su cui vedremo insistere i fabbricati, è la particella.
Ciascuna particella è delimitata da confini definiti ed è numerata
Ogni particella è pertanto individuata in maniera inequivocabile da due numeri: il numero di Foglio ed il suo.
- Operazioni Estimative
Le operazioni estimative si sono svolte parallelamente alle operazioni di rilievi ed hanno avuto il compito di classificare fiscalmente le particelle attribuendo loro una Qualità e una Classe.
Non mi dilungo in approfondimenti ulteriori perché poco funzionali allo scopo di questo articolo, il rischio è solo di annoiarti.
Pubblicazione e attivazione
Terminata le operazioni di rilevamento ed estimative venne avviata la fase di attivazione e pubblicazione.
In origine i documenti attivati erano:
- Le mappe;
- Schedario delle partite;
- Elenco degli immobili o elenco dei numeri di mappa;
- Elenco dei possessori.
Di tutti questi documenti, con l’avvento dell’informatizzazione e con le varie revisioni, non è rimasto nulla tranne le mappe, gli altri sono stati tutti raggruppati in un unico documento chiamato Visura Catastale.
Conservazione
E’ l’attuale fase del Catasto e si occupa di aggiornare i documenti catastali sia per quanto riguarda le variazioni soggettive, ovvero relative ai vari passaggi di proprietà, sia per le variazioni relative ad aspetti tecnici.
Dopo questo rapido excursus vorrei dedicare qualche riga al Catasto Fabbricati che è quello con cui abbiamo a che fare quotidianamente.
Il Catasto Fabbricati
Il Catasto Fabbricati è più recente del Catasto Terreni e, di fatto, vi si appoggia.
Abbiamo visto infatti che l’immane lavoro dei cartografi ha fatto in modo che tutto il territorio nazionale venisse rappresentato come una enorme quantità di particelle collegate tra loro e raggruppate in fogli.
Possiamo vedere l’Italia rappresentata come un enorme puzzle in cui la singola tesserina è rappresentata dalla particella catastale.
Con l’istituzione del Catasto Fabbricati, avvenuta nel 1939, si è provveduto a rappresentare, su ogni singola particella, tutti i fabbricati su di essa edificati.
Pertanto, i due grossi elenchi hanno in comune la suddivisione in Fogli e particelle.
La particella primordiale del Catasto Fabbricati, invece, è l’Unità Immobiliare Urbana U.I.U.
Nascita e formazione del Catasto Fabbricati
Anche per il Catasto Fabbricati possiamo individuare le quattro fasi di Formazione, Pubblicazione, Attivazione e Conservazione.
Tuttavia, a differenza del Catasto Terreni, le quattro fasi sono sempre attuali.
Perché, continuamente, vengono costruite nuove UIU che devono essere accatastate e continuamente avvengono delle variazioni sia soggettive che oggettive che aggiornano quotidianamente questo enorme elenco.
Le unità immobiliari urbane possono essere di varia natura e sono tutte identificate mediante un ulteriore numeretto chiamato Subalterno.
Per individuare in maniera univoca la tua casa dobbiamo indicare tre numeri Foglio e Particella, ereditate dal Catasto Terreni ed il Subalterno.
Non voglio fare un elenco di tutte le UIU possibili perché sarebbe lungo e noioso, ti basti sapere che una casa ha un subalterno suo ed è una UIU a se stante.
Una cantina, un garage, un cortile, un’aia sono tutte UIU e sono individuate dal loro specifico numero di Subalterno.
Il rilievo geometrico nel Catasto Fabbricati
Nella formazione del Catasto Fabbricati è fondamentale il rilievo geometrico ed esso è riportato in tre tipi di mappa:
- Fogli di mappa urbana, gli stessi del catasto terreni, che rappresentano tutto il territorio comunale con fogli in scala 1:1000 o 1:500;
- Particelle Edilizie costituite dall’area coperta dal fabbricato e dalle sue, eventuali, pertinenze coperte e scoperte, sono rappresentate con linee tratteggiate. Le particelle sono rappresentate con delle linee chiuse continue, ed identificate con il loro numeretto o con una lettera minuscola in caso di edifici pubblici o chiese;
- Quadro d’unione in scala 1:20.000;
- Planimetrie che rappresentano graficamente le singole unità immobiliari in scala 1:200 o 1:100
Parleremo approfonditamente di Planimetria Catastale nell’articolo dedicato e delle Categorie Catastali
Così come ho dedicato un articolo all’argomento della Visura Catastale che è un riassunto di tutti i dati di classamento di cui abbiamo parlato finora.
Ad maiora, Fabrizio
