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Focus Casa – Cosa devi assolutamente sapere della Conformità Urbanistica.

In questo articolo Fabrizio affronta l'argomento della conformità urbanistica.
By Fabrizio Colarossi

L'Importanza della Conformità Urbanistica: Un Passo Cruciale per la Sicurezza Immobiliare

Quando si tratta di Acquistare o Vendere una Casa, uno degli aspetti più cruciali da tenere in considerazione è la Conformità Urbanistica.
Questa è spesso trascurata, ma è essenziale per garantire la legalità e la stabilità di qualsiasi transazione immobiliare.
In questo articolo, esploreremo l’importanza della conformità urbanistica e perché dovresti prestarvi la massima attenzione.

Contenuto dell'articolo

Conformità Urbanistica: Il DNA della Casa

La conformità urbanistica è il “DNA” di una casa.

E’ il documento che attesta che l’immobile rispetta tutte le normative edilizie locali.

Garantisce che non ci siano abusi edilizi e che siano presenti tutti i titoli edilizi necessari.

Una casa nasce da un progetto che deve essere approvato dall’apposita struttura amministrativa del Comune.

Il titolo edilizio è il Documento Ufficiale con cui il Comune autorizza la costruzione.

Successivamente alla sua edificazione un immobile può subire alcune modifiche previste dal regolamento edilizio, ma ogni modifica deve essere fatta secondo un preciso protocollo. 

A seguito del quale viene rilasciato un ulteriore Titolo Edilizio che di fatto sostituisce ed integra il precedente.

Dalle piccole difformità, che si possono sistemare anche attraverso degli strumenti in sanatoria, fino all’abuso edilizio, che si può sistemare solo in presenza di un condono, tutte le variazioni che vengono apportate alla struttura di un immobile devono essere autorizzate o condonate altrimenti l’immobile non può essere definito Conforme.

Protezione Legale e Sicurezza dell'Investimento

Uno dei principali motivi per cui la conformità urbanistica è così cruciale è la sua importanza nella protezione legale e nella sicurezza dell’investimento.

Se una casa non è conforme con le normative locali, l’atto di vendita potrebbe essere considerato nullo, portando a complicazioni legali e finanziarie.

La conformità urbanistica garantisce che l’acquirente sia certo di ottenere ciò per cui sta pagando e che il venditore non si trovi in situazioni legali delicate.

Durante la stipula dell’atto notarile di compravendita il Notaio chiederà alla Parte Venditrice un espressa dichiarazione di conformità di cui il Venditore si assume ogni responsabilità.

Va da se che, nel caso dichiari il falso le conseguenze, anche penali, potrebbero essere pesanti.

Esistono tanti strumenti urbanistici che ci permettono di regolarizzare piccole difformità e, anche se possono rappresentare un costo, sono sempre meglio di una implicazione penale per falso in atto pubblico.

Evoluzione del Titolo Edilizio

Un aspetto importante della conformità urbanistica riguarda il titolo edilizio, che può variare in base all’epoca di costruzione dell’immobile.

Nel tempo si sono succedute diverse definizioni del Titolo abilitativo come ad esempio licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruzione e altro ancora.

Ogni tipo di titolo ha una sua importanza e implica una diversa procedura di conformità ma la sostanza è sempre la stessa, autorizzare una costruzione sulla base di un progetto.

Non ci deve preoccupare se la nostra casa ha un titolo edilizio mentre la richiesta del Notaio parla di permesso di costruire perché è la stessa cosa localizzata temporalmente in una epoca diversa.

Come dicevo sopra dopo aver ottenuto il Titolo edilizio e tutte le autorizzazioni definitive, l’immobile viene dichiarato abitabile attraverso il Certificato di Agibilità che vedremo fra poco.

Questo nel mondo ideale perché nel mondo reale le cose stanno sempre in modo diverso, leggi questo articolo per avere un’idea di cosa parlo:

CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Verifica Sostanziale del Titolo Edilizio

La conformità urbanistica non si basa solo su requisiti formali, ma richiede anche una verifica sostanziale.

Alcuni Notai potrebbero limitarsi a menzionare il titolo edilizio senza effettuare un controllo approfondito sulla sua effettiva esistenza.

Sembra una cosa strana ma spesso non viene verificata l’effettiva presenza del titolo edilizio (figuriamoci del progetto) ma ci si limita a citare il titolo edilizio che si legge sulla provenienza precedente.

Mi è capitata una compravendita di una casa di estrema periferia dove, non so come, nell’atto di provenienza era citato il titolo edilizio di un altro fabbricato.

È quindi fondamentale poter produrre una copia del titolo edilizio per confermare la conformità sostanziale.

Chi Può Attestare la Conformità Urbanistica?

Per accertare la conformità urbanistica di un immobile, è necessario coinvolgere professionisti esperti come ingegneri, geometri e architetti.

Questi professionisti sono in grado di esaminare la documentazione progettuale, confrontarla con le informazioni catastali e, soprattutto lo stato di fatto dell’immobile e solo dopo attestare la conformità dell’immobile.

Mi è capitato di vendere una casa nel quartiere di Colli Aniene a Roma e di richiederne il progetto con relativo titolo edilizio al Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma.

Con mio estremo stupore il progetto approvato e su cui poggia il titolo abilitativo è totalmente difforme dallo stato di fatto. 

Ma non per piccole variazioni, mancanza di terrazzi, un ascensore sul progetto due nella realtà, finestre inesistenti e vetrate a nastro progettate e mai realizzate.

La soluzione la deve trovare il proprietario che, con ogni probabilità non sa nemmeno di cosa stiamo parlando ma si ritrova con una spese da affrontare per attuare lo strumento urbanistico idoneo che gli consenta di ottenere la Conformità Urbanistica.

Ma di questo argomento ne parlerò in un apposito post perché mi fa ribollire il sangue e adesso renderei pesante questo articolo.

La Conformità Urbanistica in conlusione

In conclusione, la conformità urbanistica è un aspetto essenziale da considerare in qualsiasi transazione immobiliare.

Garantisce la legalità e la sicurezza dell’investimento, proteggendo sia l’acquirente che il venditore da complicazioni future.

Ignorare questo aspetto potrebbe comportare rischi legali e finanziari significativi.

Perciò, è sempre consigliabile coinvolgere professionisti qualificati per garantire la conformità urbanistica di qualsiasi immobile coinvolto in una compravendita.

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Ad maiora, Fabrizio

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