By Fabrizio Colarossi
Cosa si intende per Visura Catastale
Ogni cittadino può prendere visione della visura catastale di un suo immobile.
Tutti i professionisti possono richiedere di consultare la documentazione del Catasto.
Si possono esaminare, in modo diretto, mappe, documenti attuale e storici relativi a particelle e ai vari possessori.
Se si vuole ottenere un documento è necessario richiedere una visura, pagando, naturalmente, i diritti previsti.
Fino a qualche anno fa era necessario recarsi fisicamente al Catasto per chiedere ed ottenere qualsiasi tipo di documento e visura catastale.
Oggi la tecnologia ci aiuto moltissimo e siamo in grado, in pochi secondi, di scaricare, salvare e stampare la maggior parte dei documenti catastali.
Personalmente sono abbonato al servizio Sister e sono in grado di fornire ai miei clienti istantaneamente la maggior parte dei documenti catastali, tra i quali la Visura Catastale.
Attraverso questo sistema è possibile effettuare una visura nominativa, conoscendo il codice fiscale del soggetto è possibile estrarre un elenco di beni immobili posseduti su tutto il territorio nazionale.
È possibile fare una visura per immobile, conoscendo foglio particella e subalterno si estrapolano tutti i dati relativi a quella UIU tra cui intestatario catastale, anticamente detto ditta, e tutti i dati essenziali di classamento.
Contenuto dell'articolo
Come è fatta una Visura Catastale
La visura catastale è la carta di identità dell’Unità Immobiliare Urbana che si intende studiare.
E’ un riassunto delle caratteristiche essenziali di quell’immobile da cui estrarre le informazioni più importanti sia per la compravendita che per la gestione fiscale.
I dati che si possono leggere su una visura catastale sono:
Intestazione
Questo dato, chiamato anche Ditta dagli addetti ai lavori, ci restituisce l’informazione legata all’intestatario del diritto vantato sulla UIU.
Il mio consiglio è sempre quello di prendere con le molle questo dato in quanto, come abbiamo detto parlando del catasto, ci sono tantissime UIU non ancora correttamente allineate.
Diritti vantati
Ovvero i diritti di cui gode l’intestatario catastale come ad esempio: proprietà, nuda proprietà, usufrutto e in generale tutti i diritti reali vantabili su un immobile.
Comune
Questo dato ci specifica semplicemente dove è ubicato l’immobile.
Foglio di mappa
Come abbiamo visto nell’articolo dedicato alla storia del Catasto, il Foglio è la principale suddivisione in cui venne sottoposto ogni Comune d’Italia.
Individua la porzione di territorio in cui giace la particella.
Particella
E’ la successiva suddivisione del territorio, dopo i Fogli.
Individua la particella catastale su cui giacciono l’UIU del Catasto Fabbricati.
Subalterno
E’ l’unità minima, che individua l’Unità Immobiliare Urbana.
Per dirla in poche lettere la tua casa, la tua cantina e così via.
Se vuoi approfondire puoi leggere l’articolo sul Catasto
E scarica la Guida dell’Agenzia delle Entrate
La zona censuaria
Individua la zona di riferimento per le classificazioni delle UIU.
Ecco la definizione data dall’agenzia delle entrate direttamente:
“porzione omogenea di territorio comunale, nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme“
La Categoria
Corrisponde alla tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria che differiscono tra loro per le caratteristiche intrinseche determinanti la destinazione ordinaria e permanente.
Le categorie catastali sono ripartite all’interno di diversi gruppi catastali.
La distribuzione avviene in base alla loro tipologia o alla loro destinazione d’uso, determinando la rendita dell’immobile.
La Classe
E’ un dato prettamente tecnico, sono degli indicatori che esprimono il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C.
La classe catastale esprime, all’interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile.
La Consistenza
La Consistenza indica la grandezza dell’unità immobiliare.
Ogni categoria ha una sua unità di misura specifica.
La consistenza delle Categorie abitative è espressa in vani.
Il conteggio dei vani è sinceramente un procedimento che esula dalle nostre competenze in quanto particolarmente laborioso, lo lasciamo volentieri ai nostri amici geometri che devono occuparsi degli accatastamenti.
Le categorie C/2 come i depositi e le cantine oppure C/6 come i posti auto ed i box hanno come unità di misura di riferimento i metri quadrati.
La Superficie Catastale
Indica l’estensione, in metri quadrati, dell’Unità Immobiliare.
Questo dato è stato introdotto di recente e, devo essere onesto, non è molto attendibile.
Infatti, è un dato desunto dopo la rasterizzazione delle planimetrie.
Intorno agli anni 2000 tutte le planimetrie che erano raggruppate in enormi faldoni vennero rasterizzate per essere archiviate.
Dopo la rasterizzazione con appositi programmi si è provveduto a calcolarne la superficie catastale.
Purtroppo, però, queste digitalizzazioni, soprattutto all’inizio non erano così precise e ci sono, talvolta, delle discrepanze notevoli tra gli effettivi metri quadrati di un immobile e la risultanza catastale.
La rendita catastale
Questo è il dato che fa ricadere il catasto all’interno dell’agenzia delle entrate.
Infatti, la rendita catastale è la base di partenza per il calcolo dell’imponibile di qualunque imposta sugli immobili, dall’IMU fino all’imposta di registro per la compravendita.
Dalla rendita catastale possiamo, in funzione della categoria catastale, calcolarci il Valore Catastale che è la base imponibile per il calcolo delle imposte sulla compravendita.
Chi può fare una visura catastale
Esistono dei servizi web che consentono a chiunque di effettuare visure catastali, avendone titolo.
Come dicevo all’inizio un professionista ha la possibilità di accedervi tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate chiamato Sister.
Mentre il cittadino può scaricare gratuitamente le visure catastali di immobili intestati a se stesso semplicemente accedendo al portale dell’Agenzia delle Entrate con lo SPID o qualunque altro mezzo di autenticazione.
Quanti tipi di Visura Catastale si possono richiedere
In base ai dati posseduti è possibile richiedere tre differenti tipi di visure:
Visura catastale per soggetto
Detta anche visura per nominativo, in quanto nella richiesta dovranno essere inseriti i dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell’immobile.
Questo documento restituisce tutte le Unità Immobiliari Urbane intestate, nell’area geografica di ricerca impostata, intestate in ditta alla persona fisica o giuridica.
Naturalmente conoscendo solo nome e cognome del soggetto la ricerca potrebbe essere difficile per via dei possibili casi di omonimia.
Mentre se la persona è conosciuta, come nel caso di un conferimento di incarico, allora, attraverso il Codice Fiscale, la ricerca è diretta.
Visura catastale per immobile
La visura catastale per immobile, invece, può essere inoltrata inserendo obbligatoriamente i dati catastali dell’immobile (sezione, comune, foglio, particella e subalterno).
E’ utile quando, conoscendo gli estremi catastali, si volesse conoscere le altre caratteristiche dell’immobile.
Compresa l’intestazione che, come ricordo sempre, non corrisponde al titolare del diritto.
Questo perché il Catasto non è probatorio e l’intestazione potrebbe non corrispondere al vero titolare del diritto.
Oggi la legislazione sulla compravendita e l’elevato livello di informatizzazione fanno si che i dati siano aggiornati all’istante.
Per questo motivo è lecito sperare che tra qualche anno le ditte intestate saranno i veri titolari.
Visura catastale per indirizzo
L’interrogazione viene effettuata inserendo l’indirizzo preciso dell’immobile di cui si stanno cercando i dati.
Questo canale è comodo quanto si conoscono solo i riferimenti toponomastici dell’immobile.
E’ possibile, in questo modo, generare un elenco di tutte le UIU presenti ad un dato indirizzo o, addirittura, in un intervallo di civici prestabilito.
Ad Maiora, Fabrizio
