By Fabrizio Colarossi
Prezzo Valore la base imponibile nei trasferimenti immobiliari
In questo articolo ho voluto affrontare la questione del Prezzo Valore.
Di grande rilevanza per la tutela di chi si accinge a comprare o vendere una casa.
Questo argomento merita, infatti, di essere approfondito e chiarito soprattutto nelle sue dinamiche di contrasto all’evasione fiscale ed al riciclaggio, ma, soprattutto, a mio avviso, di contributo alla creazione di una Banca Dati di Valori REALI delle compravendite.
Infatti, a partire dal gennaio del 2006, è diventato possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito.
Contenuto dell'articolo
Cosa è il Prezzo-Valore
Introduzione alla Modifica Normativa del 2006
Per comprendere appieno le implicazioni della riforma del 2006, è necessario fare un breve salto indietro nel tempo.
In quell’anno, l’Italia ha introdotto una modifica significativa nella tassazione degli atti di compravendita immobiliare.
Questo cambiamento normativo, a sua volta, si inserisce in un contesto di evoluzione delle politiche fiscali e della lotta all’evasione fiscale a livello globale.
La Base Imponibile Precedente alla Modifica
Prima del 2006, il sistema fiscale italiano utilizzava come base imponibile per la tassazione degli atti di compravendita l’effettivo prezzo pagato per il trasferimento della proprietà. Questo sistema presentava una grave anomalia: la mancanza di controlli incrociati tra gli importi sui conti bancari delle parti e le dichiarazioni negli atti. Questa falla nel sistema consentiva spesso a acquirenti e venditori di concordare dichiarazioni fittizie al fine di evitare imposte elevate, in un contesto internazionale in cui la lotta all’evasione fiscale stava diventando sempre più prioritaria.
L'Anomalia e la Dichiarazione Falsa
In questo contesto, acquirenti e venditori spesso concordavano di dichiarare un prezzo di vendita notevolmente inferiore al valore reale per evitare imposte elevate.
L’unica regola era dichiarare almeno il Valore Catastale per evitare l’attenzione del fisco.
Questa pratica, sebbene comune, aveva conseguenze negative per la trasparenza e l’integrità del mercato immobiliare, e le autorità fiscali stavano intensificando gli sforzi per combatterla a livello internazionale.
Il Valore Catastale divenne quindi il punto di riferimento per la dichiarazione fiscale, poiché andare al di sotto di tale valore avrebbe potuto scatenare l’attenzione delle autorità fiscali, note come “Il Fisco.”
Questo meccanismo forniva una sorta di “salvagente” per coloro che cercavano di evitare le tasse, ma aveva il costo di creare dati inaffidabili e poco rappresentativi del mercato immobiliare, il che andava contro le direttive internazionali per una maggiore trasparenza finanziaria.
La Mano Tesa del Legislatore
Nel 2006, il legislatore introdusse un nuovo sistema fiscale chiamato “Prezzo-Valore.”
Questo richiedeva che nell’atto di compravendita venisse dichiarato non solo il Valore Catastale ma anche l’effettivo importo della transazione e le modalità di pagamento.
Questa innovazione aveva lo scopo di aumentare la trasparenza e contrastare l’evasione fiscale nel settore immobiliare, in linea con le crescenti pressioni internazionali per normative più rigorose.
Benefici e Implicazioni Sociali
La riforma fu vista come un modo per ridurre l’evasione fiscale nel settore immobiliare e garantire una visione trasparente del mercato immobiliare, registrando i veri prezzi di vendita.
Questo cambio di paradigma aveva il potenziale per rafforzare la fiducia degli investitori e migliorare la stabilità del mercato, in un contesto in cui le autorità fiscali internazionali cercavano accordi per scambiare informazioni finanziarie più ampiamente.
Nonostante la nuova normativa, l’introito fiscale non diminuì significativamente poiché il sistema precedente si basava su valori catastali sottostimati.
La riforma servì principalmente a normalizzare le pratiche di dichiarazione fiscale, portando ad un allineamento tra i dati dichiarati e quelli effettivi, coerente con l’evoluzione delle normative internazionali sulla tassazione.
Emersione dei Veri Corrispettivi
La vera rivoluzione fu l’emersione dei veri corrispettivi delle compravendite, creando una base affidabile per la costruzione di una Banca Dati dei Valori Immobiliari.
Questo rappresentava un passo fondamentale verso una valutazione più accurata e una pianificazione più efficace nel settore immobiliare, in conformità con le richieste internazionali di dati finanziari più dettagliati.
Infine, va notato che il nuovo regime Prezzo-Valore impone gravi conseguenze fiscali, civili, amministrative e persino penali per coloro che cercano di simulare i prezzi nelle transazioni immobiliari.
Ciò sottolinea l’importanza della trasparenza nel sistema fiscale immobiliare italiano e il suo impegno nella lotta all’evasione fiscale a livello internazionale.
A chi si applica il sistema del Prezzo-Valore
Il regime fiscale del Prezzo-Valore si applica a tutte quelle cessioni soggette ad Imposta di Registro, con esclusione quindi delle cessioni nel campo di applicazione dell’IVA, a favore di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Anche le compravendite effettuate da società, imprese o enti, purché a favore di persone fisiche, e purché non soggette al campo di applicazione dell’IVA, possono essere fiscalizzate in regime di Prezzo-Valore.
In estrema sintesi per poter usufruire del sistema del prezzo-valore la parte acquirente dovrà essere sempre un privato che non agisca nell’esercizio di attività commerciali artistiche o professionali, mentre la parte venditrice può essere anche un ente, una società, una fondazione, una cooperativa che non siano però soggetti ad Imposta sul Valore Aggiunto.
Quali sono i beni che possono beneficiare del sistema Prezzo–Valore
Deve trattarsi di immobili ad uso residenziale abitativo comprese le relative pertinenze.
L’Amministrazione Finanziaria ha, infatti, chiarito che il regime di tassazione agevolato si estende anche alle pertinenza (box, posti auto, cantine) senza alcuna limitazione di numero e anche se acquistate con separatamente dal bene principale, a patto, però che nell’atto di acquisto sia evidente la destinazione pertinenziale.
Il sistema vale anche per quegli immobili acquistati senza le agevolazioni “prima casa”.
Pertanto chi dovesse acquistare una “seconda” o “terza” pagherà le imposte secondo le aliquote ordinarie previste, ma la base imponibile potrà essere rappresentata dal “Valore Catastale”.
A quali atti si applica il Sistema Prezzo–Valore
La nozione di “cessione” incontrata quando si è parlato dell’applicazione del sistema Prezzo–Valore comprende tutti gli atti negoziali traslativi del diritto di proprietà (compravendita, assegnazione, donazione) o costitutivi/traslativi di diritti reali parziali e di godimento (come, ad esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto).
Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che oltre agli atti di cui sopra, possono godere del regime fiscale agevolato anche i trasferimenti in sede di espropriazione forzata a seguito di pubblico incanto, ovvero anche nel caso di acquisto all’asta.
In che modo si chiede l’agevolazione
Il Sistema di imposizione legato al Prezzo – Valore non è automatico ma deve essere espressamente richiesta attraverso una dichiarazione che l’acquirente deve rendere al notaio.
Non esiste una forma particolare ma è obbligatorio che all’interno dell’atto notarile sia evidenziata la richiesta esplicita da parte della parte acquirente.
Il prezzo della compravendita deve essere quello VERO
La legge prevede espressamente che il meccanismo del prezzo – valore possa essere applicato a condizione che venga indicato, nell’atto notarile, il prezzo realmente pagato.
In caso di occultamento, anche di una parte del prezzo, le imposte saranno ricalcolate sull’intero importo della compravendita con l’aggiunta della sanzione amministrativa del 50% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata.
Non sto qui a voler elencare i motivi per cui potrebbe essere occultato, anche in parte, il corrispettivo di una compravendita.
Mi preme tuttavia sottolineare come questo tipo di trattamento fiscale sia stato principalmente studiato per combattere l’evasione fiscale e, soprattutto, il riciclaggio di denaro.
Per questo motivo è opportuno rimarcare la gravità delle conseguenze, fiscali, civili, amministrative e, non ultimo, penali che possono discendere dalla simulazione del prezzo di compravendita.
Effetti sulle parti coinvolte
L'Importanza della Dichiarazione del Prezzo nell'Atto
Dichiarare nell’atto l’effettivo prezzo pattuito porta effetti benefici a tutte le parti coinvolte e, mi permetto di dire, a tutta la comunità.
Si pensi ad esempio al diritto di prelazione; un terzo che, per legge o per contratto, possa vantare un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto della compravendita, può esercitare la prelazione, e quindi riscattare il bene, al prezzo dichiarato, senza che l’acquirente possa pretendere la restituzione dell’importo realmente versato.
L'Importanza della Dichiarazione del Prezzo in Casi Giuridici
La revocatoria fallimentare è un altro caso in cui è molto importante il prezzo dichiarato in atto.
Se il venditore fallisce entro un anno dalla vendita, il curatore fallimentare può revocare la vendita, ovvero può riappropriarsi del bene se l’acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore.
La conoscenza dello stato di insolvenza si presume se il valore di quanto venduto supera di oltre un quarto quello del corrispettivo pagato.
Per immobili da destinarsi ad abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado, è esclusa la revocatoria fallimentare se la vendita, o il preliminare di vendita (trascritto ex art. 2645-bis del codice civile) sono stati effettuati a “giusto prezzo”.
Nel caso di evidente sperequazione potrebbe aver luogo, anche in questo caso, la revocatoria al prezzo dichiarato e non al prezzo realmente pagato “occultando” in qualche modo parte del corrispettivo. Voglio chiudere questo paragrafo evidenziando il grande valore civico di questa disposizione legislativa. Da buon fanatico delle valutazioni, avere a disposizione i dati REALI delle compravendite effettuate è un salto qualitativo di enorme portata. In passato consultare gli atti per capire i prezzi delle compravendite era inutile perché, come detto, tutte erano effettuate al valore catastale. Oggi la consultazione della conservatoria dei registri immobiliari permette di avere un quadro generale ben preciso nelle forbici temporali desiderate con la possibilità di scegliere in maniera scientifica i cosidetti “comparabili” indispensabili per una corretta e puntuale valutazione.
Prezzo-Valore e Antiriciclaggio
L'Introduzione al Contrasto al Riciclaggio di Denaro
Negli ultimi anni, si è prestata sempre più attenzione al contrasto al riciclaggio di denaro, una pratica illecita che mina la stabilità dei mercati finanziari e l’integrità delle istituzioni finanziarie.
E si, ci sono cascato, in un modo o nell’altro sono arrivato a parlare del contrasto al riciclaggio di denaro.
Questa piaga globale ha richiesto l’adozione di leggi e normative rigorose in tutto il mondo per prevenire e punire il riciclaggio di denaro sporco attraverso il sistema finanziario.
Normative e Obblighi dei Notai
Uno degli strumenti fondamentali nella lotta al riciclaggio di denaro è il “Sistema Prezzo-Valore”, che interferisce anche con la normativa antiriciclaggio.
Questo sistema impone sanzioni per l’utilizzo di assegni privi della clausola di non trasferibilità e per pagamenti in contanti per importi pari o superiori ad una cifra che cambia di governo in governo.
Inoltre, la stessa normativa richiede che il notaio adempia a una serie di obblighi, tra cui l’identificazione e l’adeguata verifica del cliente, la registrazione dei dati e delle informazioni acquisite, la comunicazione di eventuali infrazioni alle norme che limitano l’utilizzo del contante e la segnalazione di operazioni sospette.
La comunicazione al Ministero delle Finanze di tali infrazioni comporta non solo l’applicazione di sanzioni amministrative, ma anche la segnalazione alla Guardia di Finanza (GDF) che, dopo aver svolto gli accertamenti del caso, può darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i conseguenti controlli di natura fiscale.
Tra gli “indici di anomalia” previsti al fine della segnalazione delle operazioni sospette – con conseguenze anche sul piano fiscale – sono stati individuati casi in cui il cliente si mostra riluttante a fornire informazioni, dati e documenti necessari per l’esecuzione dell’operazione.
Inoltre, il cliente che rifiuta di fornire indicazioni sulle modalità di pagamento o propone di regolare i pagamenti con strumenti del tutto incoerenti rispetto alla prassi corrente dell’operazione richiesta può destare sospetti.
Trasparenza e Tracciabilità dei Pagamenti come Strumento Antiriciclaggio
Da queste disposizioni e dai più recenti provvedimenti normativi emerge una straordinaria attenzione del legislatore alla trasparenza e alla tracciabilità dei pagamenti come mezzo per combattere il riciclaggio e l’evasione fiscale.
La normativa “prezzo-valore” costituisce, in quest’ottica, uno strumento particolarmente efficace per realizzare questi obiettivi.
Questa crescente vigilanza e l’applicazione rigorosa di queste normative hanno reso molto più difficile, sebbene non impossibile, compiere certe pratiche illecite che fino a qualche anno fa erano all’ordine del giorno.
Oggi, il mondo finanziario si muove verso una maggiore integrità e responsabilità, con l’obiettivo di proteggere l’integrità dei mercati globali e garantire che i flussi finanziari siano chiari e tracciabili.
Ad maiora, Fabrizio
