By Fabrizio Colarossi
Scopri l'importanza della Conformità Catastale nelle compravendite immobiliari.
Nel complesso mondo delle compravendite immobiliari, uno degli aspetti spesso trascurati, ma cruciali è quello della Conformità Catastale.
Se stai considerando la Vendita del tuo Appartamento, vuoi Acquistare la tua Nuova Casa o semplicemente vuoi essere ben informato su questo argomento, ecco un riassunto essenziale dei concetti chiave.
Contenuto dell'articolo
Cosa è la Conformità Catastale?
La Conformità Catastale è il processo di verifica e allineamento dei dati registrati nel Catasto Fabbricati con la situazione reale dell’immobile.
Questo passaggio è di vitale importanza per assicurarsi che l’operazione di compravendita si possa svolgere senza inconvenienti e, soprattutto senza rischio di spiacevoli sorprese future.
La mancanza di Conformità Catastale può portare alla nullità dell’atto notarile e comportare conseguenze legali sia per il venditore che per l’acquirente.
Vediamo i punti salienti di questo processo.
Conformità Catastale Oggettiva
Riguarda la rispondenza tra quanto depositato nei registri catastali rispetto allo stato di fatto dell’unità immobiliare, con particolare rifermento alla conformità degli elaborati planimetrici.
Detto in parole povere la distribuzione degli spazi riportati nella planimetria catastale deve essere la medesima che si rileva sul posto.
Conformità Catastale Soggettiva
Riguarda il corretto allineamento dei dati soggettivi degli intestatari degli immobili.
Molti colleghi si riempiono la bocca della frase ” Il catasto italiano non è probatorio”, nel senso che non è detto che l’intestatario catastale di un immobile sia il proprietario.
Vi state chiedendo come è possibile?
In Italia per dimostrare chi è il proprietario di una casa è necessario interpellare la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Fino al 2010 le volture catastali non seguivano le compravendite.
Non è raro, infatti, trovare un immobile intestato ancora alle cooperative o ai costruttori.
Questa cosa ha fatto saltare le coronarie a molti miei clienti convinti di aver pagato il mutuo invano.
Dal 2010 è obbligatorio che la visura catastale sia allineata alla corretta intestazione prima della stipula dell’atto di compravendita.
Questo vale anche per l’indirizzo degli immobili e, in genere per tutti i dati riportati in visura.
Abuso Edilizio
Una casa abusiva o con un abuso edilizio non sanato non può essere compravenduta.
Il fatto che un acquirente dichiari di voler comprare nonostante l’abuso non prescrive le responsabilità penali che discendono dall’aver commesso un illecito.
Ma stiamo entrando nel dettaglio della Conformità Urbanistica che in questo contesto è out of topic.
Esistono tuttavia delle piccole difformità, che non comportano la necessità del ricalcolo delle rendite catastali, che possono essere sanate con gli strumenti urbanistici a disposizione dei tecnici , come Cila, Scia ed altri.
Pertanto se qualche anno fa decideste di togliere la parete che divideva il soggiorno dall’ingresso per dare più luce ed ampiezza, niente panico, può essere sanata con una semplice Dia in sanatoria.
Mentre se avete chiuso il terrazzo per poter creare una stanza in più per i vostri figli, allora la situazione è diversa e se non l’avete sanata con i condoni passati, allora panico.
Legge 78/2010
Questa legge ha introdotto l’obbligo di dichiarare la conformità catastale negli atti di trasferimento immobiliare, inclusi riferimenti alle planimetrie depositate in catasto.
La dichiarazione può essere resa da un tecnico che dopo un accurato sopralluogo e controllo dei documenti redige la “Dichiarazione di Conformità Catastale“
In mancanza di una relazione di un tecnico sarà il proprietario a dover rendere, in sede di atto notarile, una specifica dichiarazione in merito alla suddetta conformità assumendosene ogni responsabilità civile e penale.
Ruolo del Notaio
Il notaio gioca un ruolo chiave nella verifica della conformità catastale.
Prima della stipula degli atti definitivi, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con i registri immobiliari.
L’unica cosa che il notaio non può fare è verificare la conformità della Planimetria Catastale in quanto non effettua sopralluogo presso l’immobile.
Sia in caso di Vendita della tua casa, sia che ti stia cercando la casa dei tuoi sogni, la Consapevolezza è essenziale.
Nel nostro articolo completo, approfondiamo ulteriormente questi temi, offrendoti una guida completa sulla conformità catastale degli immobili.
Non perdere l’occasione di diventare un esperto nel settore immobiliare e di evitare potenziali complicazioni nel futuro.
Approfondisci l’argomento a questo articolo: La Conformità Catastale degli Immobili nel Processo della Compravendita
Spero che l’articolo sia stato di tuo gradimento che possa averti dato delle informazioni preziose.
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Ad maiora, Fabrizio
