By Fabrizio Colarossi
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La planimetria catastale rappresenta graficamente la distribuzione degli spazi di una casa
Parlando del Catasto abbiamo affrontato l’argomento della Planimetria Catastale.
In quel contesto l’abbiamo definita come un elaborato grafico relativo ad una Unità Immobiliare Urbana.
Tutti noi, prima o poi ci imbattiamo in quella che in gergo viene definita la Piantina dell’appartamento.
Vorrei subito fare una precisazione importante.
Spesso i clienti mi forniscono degli elaborati grafici di tutto rispetto ma che non hanno nulla a che vedere con la planimetria catastale.
Planimetrie di progetto, elaborati grafici fatti dal cugino geometra, sono tutti ottimi lavori e aiutano ad interpretare la casa.
Ma la Planimetria Catastale è solo ed unicamente quella conservata presso Il Catasto.
Per sapere se abbiamo in mano la Planimetria Catastale dobbiamo solo verificare la presenza, sui lati della stampigliatura descrittiva con tutti i dati identificativi e con il rimando alla scala originale con l’indicazione del decametro reale.
Cosa è la planimetria catastale
Quindi la Planimetria Catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile.
Essa fornisce una rappresentazione bidimensionale della casa.
Ci permette di individuarne le caratteristiche dimensionali e di posizione che la caratterizzano.
Vi sono indicati tutti gli ambienti, l’ingresso, i distacchi, i confini.
Permette di avere un quadro generale della distribuzione interna ed è la base di partenza per qualsiasi operazione di ristrutturazione.
Nelle costruzioni moderne, la planimetria catastale trae origine dal progetto approvato e deve essere ad esso conforme.
Insieme alla Visura Catastale è il corredo essenziale per comprovare la conformità catastale durante le operazioni di compravendita di una casa.
Dove posso trovare la planimetria catastale
La planimetria catastale deve essere controfirmata dalle parti durante la stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Pertanto, molto probabilmente, se hai comprato da poco, la troverai allegata alla copia dell’atto.
Tuttavia, nel caso non riuscissi a trovarla, essa è depositata negli archivi del Catasto.
Non è un documento pubblico ma basta andare al competente Catasto Urbano per richiederne una copia.
Il proprietario la può ritirare gratuitamente, o quasi, recandosi al catasto con i documenti di identità e codice fiscale.
Altri soggetti abilitati al ritiro della planimetria catastale sono i tecnici abilitati.
Geometri, Ingegneri e Architetti purché muniti di regolare delega e documento di proprietà del proprietario.
In quale occasione va aggiornata la Planimetria al Catasto
La planimetria catastale va aggiornata ogni qualvolta si interviene con mutamenti nella distribuzione interna.
Tutti gli interventi che modificano la distribuzione degli spazi interni devono essere comunicati all’ufficio tecnico attraverso una pratica che faccia riferimento ad un strumento urbanistico.
A seguito della fine dei lavori e del collaudo, il tecnico che ha seguito i lavori procede con la presentazione della variazione e l’inserimento della nuova planimetria aggiornata.
E’ quasi inutile dire che l’intervento che produce un aggiornamento della planimetria deve essere possibile e previsto dal regolamento edilizio in vigore.
Pertanto, qualora si volesse ripresentare una nuova planimetria dopo aver meravigliosamente chiuso un terrazzo, non esistendo lo strumento urbanistico adeguato, la presentazione della nuova planimetria verrebbe respinta.
E partirebbe, in automatico, una bella denuncia penale per abuso edilizio.
Dico questo perché, spesso, alcuni clienti hanno la presunzione di voler regolarizzare palesi abusi edilizi.
Ad esempio, la scorsa settimana, ho rifiutato un incarico da parte di un proprietario che voleva, a tutti i costi, sanare una cucina costruita nel locale cantina del suo villino trilivelli.
Queste anomalie possono essere sanate solo ed esclusivamente con un condono edilizio che lo preveda.
Ma ad oggi, vivaddio, non si prevedono condoni in arrivo e, pertanto, le cucine ed i bagni nelle cantine vanno solo rimossi.
La planimetria di impianto viene caricata in fase di accatastamento della costruzione subito dopo i collaudi.
Di norma essa deve essere conforme a quella del progetto approvato dal competente dipartimento urbanistico del comune.
A volte, per meri errori materiali, la planimetria catastale è già difforme da quella del progetto.
In tal caso occorre provvedere agli opportuni aggiustamenti per poter rendere conforme quanto depositato in catasto con quanto presente al dipartimento urbanistico.
Perché è così importante la Planimetria Catastale
L’importanza della planimetria è desumibile dalla sua natura stessa.
Attraverso la planimetria ci rendiamo conto della consistenza reale della casa.
Soprattutto possiamo verificare che quello che vediamo fisicamente sia correttamente rappresentato in pianta.
Fino a qualche anno fa non si faceva tanto caso a questo dettaglio.
Capitava di acquistare case con veri e propri abusi, alcuni sanabili, altri assolutamente da abbattere.
Questo faceva nascere, molto spesso, grossi problemi tra venditori ed acquirenti dopo l’atto.
In tempi relativamente recenti il legislatore ha voluto fare in modo che le parti assumessero delle responsabilità penali per le dichiarazioni rese in atto.
Con particolare riguardo alla conformità della planimetria catastale con la situazione di fatto.
Naturalmente il notaio non vede mai le case di cui cura la compravendita in qualità di pubblico ufficiale.
Si limita a farne dichiarare la conformità.
Occorre fare molta attenzione nel firmare e dichiarare cose false.
Se un appartamento è difforme rispetto a quanto riportato sulla planimetria la casa non si può vendere.
Se la difformità è sanabile il problema non c’è, il proprietario sana e poi vende.
Nel caso in cui la difformità non è sanabile non ci sono alternative, l’abuso va rimosso.
Dico questo perché, purtroppo, mi è capitato di dover affrontare questo problema.
Addirittura, un collega mi diede del terrorista perché sconsigliai vivamente ad un mio cliente l’acquisto di una casa con chiari abusi edilizi insanabili.
Tra l’altro se l’acquisto viene fatto con l’intervento di una banca, a parte le questioni penali per dichiarazioni false, il perito non avallerà mai l’erogazione.
Ad maiora, Fabrizio
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