Nuova Legge Donazioni Immobiliari 2025
Cosa Cambia per Chi Compra e Vende Casa
Riforma Donazioni 2025: Finalmente Puoi Comprare Casa Donata Senza Rischi
La riforma approvata il 26 novembre 2025 segna un cambiamento significativo nella disciplina delle donazioni immobiliari e nella loro circolazione.
Un intervento normativo atteso da anni, che risolve una criticità strutturale del mercato immobiliare, semplificando le operazioni di vendita e garantendo maggiore sicurezza giuridica sia ai venditori sia agli acquirenti.
Indice del contenuto
Il Precedente Ordinamento: Il Meccanismo che Bloccava il Mercato
Per comprendere la portata di questa riforma, è necessario capire come funzionava il sistema previgente al riguardo delle donazioni immobiliari.
Nel codice civile, gli eredi legittimari (coniuge, figli e, in determinati casi, ascendenti) disponevano di due strumenti successivi per tutelare la propria quota di legittima:
L’azione di riduzione
Rappresentava il primo passo per vedere tutelati i propri interessi.
Con questa azione, esperibile entro 10 anni dalla morte del donante, il legittimario leso poteva far dichiarare inefficaci le donazioni o le disposizioni testamentarie che avessero violato la sua quota di riserva.
La riduzione rendeva quindi “carta straccia” quelle liberalità che eccedevano la quota disponibile.
L’azione di restituzione
Era lo strumento successivo e conseguente.
Una volta ottenuta una sentenza di riduzione, se il legittimario non riusciva a soddisfare la propria quota con i beni rimasti nell’asse ereditario, poteva agire in restituzione per recuperare materialmente i beni.
Ed è qui che nasceva il problema: questa azione poteva essere diretta non solo contro il donatario, ma anche contro i terzi che avessero successivamente acquistato l’immobile dal donatario.
I termini per agire erano particolarmente ampi:
10 anni dalla morte del donante, oppure
entro 20 anni dalla data della donazione, se il donante era ancora in vita.
Questa impostazione generava una forte incertezza giuridica per chi acquistava immobili provenienti da donazione, con effetti concreti:
difficoltà nella vendita,
richieste di sconti ingiustificati da parte degli acquirenti,
frequente rifiuto delle banche nell’erogare mutui su tali immobili,
ricorso a costose polizze assicurative per mitigare il rischio.
Esempi pratici del funzionamento precedente alla riforma
Esempio 1 – La commerciabilità compromessa
Un immobile donato anni prima veniva proposto in vendita.
Nonostante la regolarità catastale e urbanistica, la banca dell’acquirente respingeva la richiesta di mutuo per il solo fatto che la provenienza fosse donativa.
La trattativa si bloccava, penalizzando il venditore.
Esempio 2 – L’azione di riduzione e restituzione
Nel 2005 un padre dona un appartamento alla figlia.
Quest’ultima lo vende nel 2010 a una giovane coppia.
Nel 2024, il fratello della donataria, ritenendosi leso nella quota di legittima, agisce in riduzione.
Poiché il donante è ancora in vita, la legge — prima della riforma — gli consente di agire entro 20 anni dalla donazione.
Se la donazione viene riconosciuta lesiva, il legittimario può chiedere la restituzione dell’immobile anche nei confronti degli acquirenti.
In questo scenario:
-
gli acquirenti, pur in buona fede, rischiano di perdere la proprietà;
-
non esistono obblighi di indennizzo a carico degli acquirenti, ma la perdita dell’immobile costituisce un danno gravoso.
Questo era il nodo principale che rendeva gli immobili donati poco appetibili, indipendentemente dalla loro qualità o dal valore di mercato.
Le tutele degli eredi prima della riforma
Il sistema previgente tutelava i legittimari in modo molto incisivo attraverso:
-
azione di riduzione della donazione,
-
azione di restituzione estensibile ai terzi acquirenti,
-
ampi margini temporali per far valere i propri diritti.
Questa struttura, pur garantendo la protezione dei legittimari, debilitava notevolmente la commerciabilità degli immobili donati.
Le assicurazioni sulla provenienza donativa
Per superare la diffidenza del mercato, negli anni si è fatto frequente ricorso a polizze assicurative specifiche, finalizzate a mitigare il rischio derivante da potenziali rivendicazioni ereditarie.
Queste polizze:
-
non eliminavano la possibilità di un’azione di restituzione;
-
fornivano una tutela limitata;
-
comportavano costi significativi per venditori e acquirenti;
-
erano spesso richieste dalle banche per concedere il mutuo.
Si trattava quindi di una soluzione temporanea, non strutturale.
La riforma del 2025: cosa cambia
La nuova disciplina introduce un principio fondamentale:
Gli eredi lesi non possono più agire contro i terzi acquirenti.
La tutela dei legittimari non viene eliminata, ma modificata:
-
non possono più chiedere la restituzione del bene;
-
vantano esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario, limitato alla quota lesiva;
-
l’acquirente non può più subire pregiudizi reali sulla proprietà.
Ne derivano due effetti immediati:
-
l’immobile di provenienza donativa diventa pienamente commerciabile,
-
le banche possono accettarlo come garanzia ipotecaria, senza riserve.
Il Notariato sottolinea come questa riforma rimuova una distorsione che penalizzava la libertà negoziale dei cittadini e la stabilità del mercato immobiliare
Impatto per venditori, acquirenti e mercato
Per i venditori
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Valorizzazione del patrimonio ricevuto in donazione
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Riduzione dei tempi di vendita
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Scomparsa della necessità di sconti per “rischio donazione”
Per gli acquirenti
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Piena sicurezza giuridica
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Nessun rischio di restituzione
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Accesso facilitato al credito
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Eliminazione di costi assicurativi aggiuntivi
Per il mercato immobiliare
Gli effetti complessivi sono considerevoli, considerando che ogni anno in Italia si registrano oltre 200.000 donazioni immobiliari.
La riforma sblocca un’enorme quantità di immobili che fino ad oggi risultavano difficili da commercializzare.
Conclusioni
La riforma del 2025 è strutturale, rappresenta un intervento di grande rilevanza per la circolazione dei beni immobili provenienti da donazione.
Elimina un rischio che per decenni ha condizionato vendite, mutui e investimenti, restituendo certezza e fluidità a una parte significativa del mercato.
La tutela dei legittimari rimane garantita, ma il valore degli immobili e la sicurezza delle transazioni risultano oggi notevolmente rafforzati.
Il Notariato ha fatto un ottimo lavoro nel promuovere questa riforma e nel portarla a compimento dopo oltre 10 anni di impegno. Il risultato è una normativa più equilibrata, più moderna, più in linea con le esigenze di un mercato immobiliare che deve poter funzionare in modo efficiente.
Per chi vende o acquista un immobile con provenienza donativa, la nuova disciplina offre finalmente un quadro stabile, chiaro e conforme alle esigenze attuali del mercato immobiliare.
Caso Studio
Nel 2022 ho Venduto al Sig. Domenico R. un appartamento a Colli Aniene, esattamente in Via Ernesto Rossi.
La casa gli era stata donata dalla mamma appena 8 anni prima e la stessa venne a mancare nel 2021.
Anche se l’acquirente non ha fatto ricorso al mutuo il Notaio ha preteso una Polizza Assicurativa che avesse la durata pari al tempo che mancava ancora alla prescrizione del Diritto di Riduzione.
Per approfondimenti sulla tua situazione specifica o per valutare come questa riforma impatta sulle tue scelte immobiliari, sono a disposizione per una Consulenza Personalizzata.
