By Fabrizio Colarossi
Cosa è la Nuda Proprietà e cosa è l'Usufrutto
Vendesi nuda proprietà 89 anni.
Girando per i vari portali, alla ricerca della tua casa del cuore, ti sarà sicuramente capitato di intercettare annunci simili.
Ti sarai anche reso conto che tali annunci pubblicizzano immobili particolarmente vantaggiosi dal punto di vista economico.
Cosa significa comprare una nuda proprietà, quali sono i vantaggi e gli svantaggi?
La prima cosa che dobbiamo mettere a fuoco è che il Diritto di Nuda Proprietà è sempre accompagnato dal Diritto di Usufrutto.
Non esiste l’uno senza l’altro.
In un certo senso, utilizzando un concetto preso in prestito dalla matematica insiemistica, possiamo dire che i due diritti sono complementari rispetto al Diritto di Proprietà.
Il titolare del Diritto di Usufrutto si dice Usufruttuario, mentre il proprietario del bene, spogliato del diritto di usufrutto, si dice Nudo Proprietario.
Per comprendere bene il risvolto economico che spinge talune persone a fare delle scelte, è necessario conoscere approfonditamente il Diritto di Usufrutto e la Nuda Proprietà con le loro principali caratteristiche.
Contenuto dell'articolo
Cosa è e come si costituisce il Diritto di Usufrutto
Il diritto di Usufrutto consente di godere di un bene altrui e trarne i frutti, nel rispetto della destinazione economica del bene stesso.
L’usufrutto può avere ad oggetto beni mobili, beni immobili e beni mobili registrati.
Ovviamente, per la nostra zona di interesse, faremo riferimento sempre ai beni immobili, ma le stesse considerazioni valgono per le altre tipologie di bene citate.
Essere il titolare del diritto di usufrutto di una casa, significa, quindi, poterne disporre e godere avendo cura di non snaturarne la destinazione economica.
Posso quindi viverci, posso affittarla incassando i canoni di locazione, posso anche ristrutturarla e apportare migliorie ma, sempre, evitando di stravolgerne la destinazione economica.
Il diritto di Usufrutto si costituisce:
- Per legge (art. 324 c.c. e succ.), ed è quello che spetta ai genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui beni del figlio minore fino alla maggiore età o all’emancipazione;
- Per volontà (art. 978 c.c), ossia per atto tra vivi o testamento;
- Per usucapione (art. 1158 c.c.)
Nel nostro caso, trattandosi di bene immobile, il contratto che origina il diritto di usufrutto deve avere la forma scritta a pena di nullità e va reso pubblico mediante la trascrizione.
Quanto dura il Diritto di Usufrutto
E’ intuibile, che il diritto di usufrutto debba avere una scadenza che consenta, come vedremo tra poco, al nudo proprietario di poter rientrare nel possesso del bene riunendo, di fatto, l’usufrutto con la nuda proprietà a costituire la piena proprietà dell’immobile. (art. 979 c.c.)
Il diritto di usufrutto può essere:
- Vita Natural Durante, ovvero fino alla morte dell’usufruttuario;
- A termine, ovvero concesso con una scadenza temporale, tuttavia se concesso a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni.
La maggioranza dei casi, come vedremo nei prossimi paragrafi, da noi trattati riguarda Usufrutti concessi a persone anziane fino alla fine della loro vita per permettergli una liquidità immediata senza il trauma dell’abbandono della loro casa.
Come si estingue il Diritto di Usufrutto
Il diritto di Usufrutto si estingue (art. 1014 c.c.)
- Per scadenza del termine nel caso di usufrutto a tempo;
- Per la morte dell’usufruttuario, nel caso di usufrutto vita natural durante;
- Per rinuncia dell’usufruttuario (atto di abdicazione);
- Per totale deperimento della cosa su cui è costituito;
- Per gravi abusi commessi dall’usufruttuario (art. 1015 c.c.)
Nei primi due casi parliamo di consolidamento o confusione, ovvero la riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona.
I diritti dell'Usufruttuario
Essendo un rapporto strettamente correlato tra Usufruttuario e Nudo Proprietario, in linea generale i Diritti dell’uno corrispondono ai Doveri dell’altro.
Ma più in particolare i diritti dell’Usufruttuario sono:
- Possedere la cosa;
Piccola precisazione, il possesso può essere vantato nei confronti di terzi, mentre nei confronti del nudo proprietario egli è un mero detentore della cosa, o della casa visto il contesto.
- Può cedere a terzi il proprio diritto per un tempo prestabilito oppure o per tutta la sua durata;
Sempre che non sia, espressamente, negato nel titolo costitutivo.
Naturalmente la durata non può essere superiore a quella originaria o limitata alla vita dell’usufruttuario.
- Può percepire i frutti civili e naturali della cosa;
Nel nostro caso potrebbe ad esempio locare l’immobile e incassarne i canoni.
- Ha diritto a ricevere un’indennità per migliorie, al momento della restituzione dell’immobile;
- Può eseguire addizioni e migliorie purché non compromettano la destinazione economica del bene;
- Può ipotecarie il suo diritto di Usufrutto e costruire su di esso servitù attive;
- Può costituire Diritti reali di godimento.
Sempre che si tratti di diritti dal contenuto uguale o inferiore all’usufrutto. Come, ad esempio il diritto di abitazione ma sempre con le limitazioni temporali originali del diritto di usufrutto.
Gli obblighi dell'Usufruttuario
Naturalmente l’usufruttuario ha degli obblighi nei confronti dell’usufruttuario e sono:
- Il rispetto della destinazione economica del bene;
- Restituzione della casa al termine dell’usufrutto;
- Uso della diligenza del buon padre di famiglia nell’uso e nel godimento dell’immobile.
Anche perché, come accennato ai paragrafi precedenti un deterioramento indotto da incuria e mancanza di manutenzione può essere motivo del decadimento del diritto di usufrutto
- Deve pagare i carichi comunali annuali, come le imposte e altri pesi che gravano su eventuali redditi;
- Pagare gli interessi legali sulle somme spese dal proprietario per le riparazioni straordinarie
Le spese a carico dell'Usufruttuario e del Nudo Proprietario
Il codice civile regola la ripartizione degli oneri per la manutenzione del bene oggetto di usufrutto.
Disponendo che sono a carico dell’Usufruttuario le spese, e in generale gli oneri, relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria della casa.
Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie resesi necessarie per incuria o assenza della manutenzione ordinaria.
Sono invece a carico del Nudo Proprietario le spese per la manutenzione straordinaria che sia dovuta al normale utilizzo della casa.
L’usufruttuario dovrà risarcire il nudo proprietario degli interessi legali sulle somme da lui spese per le manutenzioni straordinarie.
Le locazioni concluse dall'usufruttuario
Per quanto riguarda contratti di locazione in essere al momento della costituzione del diritto di usufrutto, il Codice civile stabilisce che essi continuino per la durata stabilita.
A patto che constino di atto pubblico o di scrittura privata con data certa anteriore alla costituzione del diritto.
In ogni caso la durata non può eccedere i cinque anni dalla durata dell’usufrutto stesso.
Per quanto riguarda invece contratti stipulati dall’usufruttuario in data posteriore alla costituzione del diritto di usufrutto, la durata non può essere, in nessun caso superiore alla durata dell’usufrutto.
In caso di usufrutto vita natural durante, non potendo avere una data certa, vale quanto detto per i contratti stipulati prima della costituzione del diritto di usufrutto.
Ovvero mantengono la validità fino alla scadenza ma non oltre i cinque anni dal decesso dell’usufruttuario e quindi dalla riunione dell’usufrutto con la nuda proprietà.
Perché comprare una Nuda Proprietà
Generalmente, chi effettua questo tipo di acquisto, lo fa a scopo di investimento.
Acquistare la Nuda Proprietà di una casa, come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, equivale a comprare le mura di una casa senza poterne disporre fino alla scadenza dell’usufrutto.
La maggioranza assoluta delle compravendite di Nuda Proprietà viene effettuata con Usufrutto a vita.
Questo vuol dire, come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, che il proprietario, per ragioni presumibilmente economiche, vuole monetizzare subito una cifra scontata mantenendo il possesso fino alla fine della vita.
L’investimento sta prorio nel prezzo scontato dell’operazione.
L’importo dello sconto dipende dalla durata dell’usufrutto e, nel caso di usufrutto a vita dipende dall’età dell’usufruttuario.
Sono argomentazioni abbastanza scomode ma anche lo stato di salute dell’usufruttuario influisce non poco sul prezzo della compravendita.
Esistono delle tabelle per il calcolo preciso, anche se, come succede sempre in questi casi, la sensibilità dell’acquirente gioca un ruolo dominante nella decisione di avventurarsi in un acquisto simile.
Perché vendere la Nuda Proprietà tenendo l'Usufrutto
Nei 22 anni di carriera come agente immobiliare mi è capitato spessissimo di vendere delle nude proprietà.
In tutti i casi si è trattato di persone anziane, generalmente prive di eredi, in difficoltà economica.
Per lo più persone anziane che non ce la fanno con la sola pensione e non vogliono affrontare l’iter di una compravendita.
Vendendo la nuda proprietà possono contare su un prezzo immediatamente disponibile e sulla disponibilità a vita della casa, esattamente come se continuasse ad essere la propria.
Soprattutto per persone anziane senza eredi legittimi potrebbe rappresentare la soluzione migliore per garantirsi una vecchiaia dignitosa senza dover uscire dalla casa che hanno vissuto da sempre.
Ad maiora, Fabrizio
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