By Fabrizio Colarossi
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Il possesso non equivale alla proprietà
Prima di addentrarci nel concetto di possesso differito è utile, a mio parere, ripassare il concetto di possesso.
Spesso mi capita di sentir confondere il concetto di possesso con quello di proprietà.
Il solo possedere una cosa non da alcun titolo a definirsi proprietario.
Viceversa, essere proprietario di un bene non vuol dire per forza di cosa esserne in possesso.
Basti pensare ad una casa concessa in locazione.
Il contratto di affitto fa perdere il possesso dell’immobile che sarà detenuto dal locatario ma in nessun modo scalfisce il diritto di proprietà.
Altro esempio è quello dell’acquisto di una casa all’asta con l’esecutato che non intende liberare l’immobile.
In quel caso, il proprietario per entrare in possesso del proprio immobile deve intentare un apposito procedimento legale.
Quando si entra in possesso dell’immobile in una compravendita.
L’art. 1476 del codice civile, tra le obbligazioni principali del venditore, al n. 1) indica quella “di consegnare la cosa al compratore”.
Il successivo art. 1477 del codice civile stabilisce che “la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.”
Quindi, implicitamente, sostiene che la consegna contestuale non è un elemento essenziale né caratterizzante la vendita.
A ben vedere, nella prassi delle vendite immobiliari è d’uso la finzione della consegna delle chiavi, come ad indicare la presa in possesso della casa.
Nella realtà, la consegna dell’immobile, necessariamente, avviene sempre in un momento successivo.
Una storia di possesso differito - coatto
Agli inizi degli anni 2000, mentre esercitavo ancora presso la Toscano spa, mi è capitato di assistere ad una situazione abbastanza incresciosa.
Acquirente e Venditore in pessimi rapporti per incomprensioni occorse durante la stipula del preliminare.
Il giorno dell’atto davanti al notaio si scatena una guerra con la stipula che rischia di saltare un paio di volte.
Alla fine, il notaio riesce a portare a termine le operazioni, avviene lo scambio dei soldi da una parte e la consegna delle chiavi dall’altra.
Non passano due ore e ci ritroviamo l’acquirente in ufficio imbufalito.
Si dirige nell’ufficio del direttore e gli tira le chiavi di casa.
Era successo che il venditore aveva cambiato la serratura del portone di casa poco prima di fare l’atto e aveva mantenuto, di fatto, il possesso.
In pratica l’acquirente aveva completamente saldato l’acquisto ma non aveva potuto entrare in possesso della nuova casa.
La faccenda si risolse solo dopo un procedura giudiziaria e il nuovo proprietario dovette sudare non poco per vedere soddisfatto un suo diritto.
Il possesso differito può essere previsto e regolamentato
Naturalmente la consegna differita di un immobile può essere una previsione già dalla proposta di acquisto e può far, quindi, parte della trattativa.
Capita, infatti, che i venditori chiedano all’acquirente di poter consegnare l’immobile dopo un lasso di tempo prestabilito.
Questo può rendersi necessario per delle particolari esigenze del venditore come, ad esempio, l’attesa per la consegna della nuova casa.
Ovviamente deve esserci la congruenza degli interessi reciproci delle parti.
L’acquirente deve stare nelle condizioni di poter saldare completamente l’importo della compravendita e, contestualmente, poter aspettare prima di prendere possesso dell’immobile.
L’importante è prendere le opportune precauzioni.
Come tutelarsi dai possibili rischi del possesso differito
E’ possibile prevedere e strutturare la consegna differita senza correre il rischio di dover intentare una causa per prendere possesso dell’immobile acquistato.
In funzione del tempo che intercorre tra l’acquisto e l’immissione in possesso è possibile configurare la consegna differita in diversi modi.
Se il tempo è particolarmente lungo si può prevedere un contratto di affitto temporaneo, ad esempio di sei mesi.
Questa è una leggera forzatura, in quanto, di fatto il possesso passa in capo all’acquirente il quale lo ricede, attraverso il contratto di affitto, al venditore.
Di fatto è un possesso differito ma ottenuto attraverso un contratto di locazione.
Può essere previsto un comodato sia gratuito che pecuniario.
Soluzione molto simile e percorribile nei casi in cui il tempo tra vendita e consegna del possesso intercorra solo qualche mese.
Da ultimo è possibile inquadrare la consegna differita pattuita in una vendita come una semplice disciplina della consegna della cosa venduta.
Non un contratto ma una obbligazione disciplinata nel tipo vendita
Questa fattispecie è consigliata per tempi brevi generalmente di qualche decina di giorni.
Peraltro, tra tutte le possibili casistiche di possesso differito, quest’ultimo è l’unico che non prevede un aggravio di costi.
Infatti, una nota dell’agenzia delle entrate ha chiarito che in questo caso non si tratterebbe della stipulazione di un contratto a parte rispetto alla compravendita ma una semplice disciplina della consegna del bene.
Negli altri due casi, secondo gli intendimenti dell’agenzia delle entrate occorre tassare i relativi atti dispositivi.
Generalmente, per garantire la consegna dell’immobile e la conseguente immissione in possesso, i notai tendono a far lasciare una parte del saldo a deposito cautelativo, che verrà svincolato a favore della parte venditrice al momento della liberazione della casa e dell’effettiva immissione in possesso.
In tal caso viene prevista una penale giornaliera da applicare per ogni giorno di ritardo rispetto alla data prestabilita per la consegna dell’immobile.
Generalmente questa soluzione funziona da deterrente contro potenziali inadempienze.
Per quello che mi riguarda vale sempre la regola “Dare soldi vedere cammello”
Tuttavia, in casi estremi di necessità, mi è capitato di organizzare accordi con possesso differito, ma sempre con la massima trasparenza e con la massima consapevolezza delle parti in causa.
Ad maiora, Fabrizio
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