By Fabrizio Colarossi
Durante i vari passaggi del processo di acquisto di una casa, è necessario, a vario titolo, versare dei soldi.
In altri articoli abbiamo parlato di CAPARRA CONFIRMATORIA, di CAPARRA PENITENZIALE e di ACCONTO.
Abbiamo analizzato le fasi in cui intervengono questi versamenti di denaro, a quale scopo e a che titolo.
Manca, tuttavia, nella nostra analisi l’istituto del DEPOSITO CAUZIONALE INFRUTTIFERO da versare in sede di sottoscrizione della Proposta Irrevocabile di Acquisto.
Con questo concetto chiudiamo il cerchio e assegniamo un valore, un nome ed un titolo a tutte le somme di denaro che facciamo circolare mentre procede l’iter di compravendita di una casa.
Contenuto dell'articolo
Cosa è il Deposito Infruttifero
Quando si sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto è necessario lasciare una somma a deposito.
L’aggettivo infruttifero specifica il fatto che non matura nessun interesse sulle somme depositate che, tra l’altro, non vengono assolutamente incassate fintanto che non si trasformano in caparra.
Infatti, negli articoli dedicati, abbiamo imparato che, all’avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, il deposito si trasforma automaticamente in caparra confirmatoria e può essere incassato dal proprietario.
La caparra a questo punto diventa la garanzia del buon esito dell’accordo e quindi della stipula dell’atto notarile definitivo di compravendita
Il deposito infruttifero a garanzia dell’irrevocabilità della proposta di acquisto
Fino al momento in cui non si trasforma in caparra il deposito infruttifero rappresenta una garanzia dell’irrevocabilità della proposta di acquisto, contro il ripensamento del proponente.
Ovviamente all’interno dei termini di validità della proposta di acquisto stessa.
Nell’ipotesi in cui il proponente dovesse ripensarci, andrebbe incontro al pagamento della penale quantizzata nel deposito cauzionale.
E’ importante congelare il momento in cui arriva il ripensamento.
Perché, fintanto che arriva senza che sia arrivata la comunicazione dell’avvenuta accettazione, non possiamo parlare di caparra e quindi non c’è modo di chiedere ulteriori danni o addirittura l’esecuzione in forma specifica.
Nel caso di coinvolgimento di un agente immobiliare, egli non può assolutamente chiedere il pagamento dei compensi perché non è maturato il suo diritto.
A tal proposito, se vuoi, leggi l’articolo QUANDO MATURANO I COMPENSI PER L’AGENTE IMMOBILIARE?
Diversa la situazione nel caso in cui il proponente ci dovesse ripensare dopo essere venuto a conoscenza dell’accettazione.
Ne ho parlato ampiamente negli articoli dedicati alla caparra.
Non intestare mai l’assegno di deposito all’agenzia immobiliare
Ti spiego il motivo per cui, nell’articolo dedicato alla caparra confirmatoria, ti ho allertato sul rischio di intestare l’assegno di deposito infruttifero all’agenzia immobiliare.
In caso di ripensamento, il proprietario si ritroverebbe senza copertura.
Il proponente perderebbe dei soldi che verrebbero incassati, senza nessun diritto, dall’agenzia immobiliare.
Ma la situazione diventa aberrante e al limite della truffa nel caso il ripensamento dovesse avvenire dopo l’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto.
In tal caso, il proponente perderebbe i soldi, giustamente;
l’agenzia li incasserebbe al limite del diritto;
ed il proprietario rimarrebbe di nuovo con un pugno di mosche perché il deposito, non essendo intestato a lui, non potrebbe essere imputato a caparra.
Addio penale, danni e esecuzione in forma specifica.
Se io fossi un proprietario diffiderei largamente da un’agenzia che si fa intestare l’assegno di deposito, che tutela solo se stessa alla faccia degli interessi dei clienti.
Proprio qualche settimana fa ho accompagnato un mio amico fraterno presso un’agenzia immobiliare di Roma, in Viale Trastevere.
Un’agenzia dal nome rinomato a Roma.
L’agente immobiliare, direttore della filiale, non ha voluto sentire ragioni ed ha fatto intestare alla società, tra l’altro una SPA, l’assegno di deposito.
Personalmente mi sarei alzato e avrei fatto saltare la trattativa.
Ma questo mio amico era innamorato della casa ed ha voluto comunque procedere.
A queste agenzie immobiliari poco importa della mancanza di consapevolezza del cliente, anzi, ci sguazzano e cavalcano l’onda emotiva del povero malcapitato come solo Robert Kelly Salter saprebbe fare.
Ad maiora, Fabrizio
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