By Fabrizio Colarossi
Aggiornamento affrancazione immobili in piena proprietà
AGGIORNAMENTO – AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO – il caso di Colli Aniene
Pubblico questo aggiornamento all’articolo originale perché ci sono stati degli sviluppi interessanti in merito all’affrancazione di immobili edificati con convenzione in diritto di piena proprietà.
In particolare il Comune di Roma ha ritenuto opportuno assimilare quanto stabilito della Sentenza n. 210/21 della Corte Costituzionale.
La Corte Costituzionale si è, infatti, pronunciata in merito alla sussistenza del Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione e quindi sulla necessità di provvedere o meno all’affrancazione, per gli immobili edificati in diritto di piena proprietà.
In particolare ha sentenziato che gli immobili edificati in Diritto di Proprietà, con convenzione scaduta, NON DEVONO ESSERE AFFRANCATI.
Per recepire formalmente questo orientamento il Comune di Roma ha provveduto ad emettere la Deliberazione n.10/22.
Ho partecipato a diversi seminari, con Notai ed Avvocati, aventi lo scopo di fare chiarezza su questa delibera, che dovrebbe, finalmente, liberare il mio quartiere dallo spettro dell’affrancazione.
Altro che chiarezza, il risultato è stato quello di alimentare dubbi ed incertezze.
Il motivo è che, come al solito, le delibere e le determina del Comune di Roma, su questo argomento, sono sempre interpretabili, fumose e farraginose.
Il principale nodo da sciogliere, nel nostro Piano di Zona, è quello della durata della Convenzione.
Infatti, in TUTTE le convenzioni del Tiburtino Sud, non si fa alcun riferimento alla durata.
Ed è a questo punto che partono le interpretazioni:
“La durata è di 20 anni da quando è stata firmata, come per legge”
“La durata è di 10 anni dopo il rilascio del Certificato di Agibilità”
O bella, fosse di 20 anni allora stiamo a cavallo, è scaduta minimo minimo da 40 anni.
O c***o, se fosse 10 anni dopo l’agibilità stiamo nella m***a perché a Colli Aniene il termine agibilità è una bestemmia.
Chi ha ragione?
Come faccio a sapere se la mia casa, comprata oltre 40 anni fa, in diritto di proprietà, è da affrancare?
Ci pensa lui, il Comune di Roma, bello bello, a dirimere con una limpida e lucida faq chiarificatrice.
Eccola la Faq in merito alla deliberazion n.10
Lo so che non sei andato a leggerla, per questo ne riporto uno stralcio:
” questa struttura (il Dipartimento di Programmazione ed Attuazione Urbanistica – ndr) non può che rimettersi all’attenta interpretazione e valutazione professionale di ciascun Notaio e cliente. Agli esiti di tali peculiari disamine di ciascuna singola situazione – con ricostruzione completa della serie dei titoli convenzionali intervenuti nel tempo – e quindi del regime di esistenza, inquadramento ed attuale cogenza dei vincoli anche se di natura pattizia, qualora i medesimi optino congiuntamente circa la necessità e autonoma volontà di sottoscrizione di Convenzione per la rimozione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione ex art. 31, comma 49-bis della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (come modificato dall’art. 22 bis della Legge 29 luglio 2021 n. 108) e ne diano comunicazione attraverso gli ordinari canali istituzionali alle strutture dell’Amministrazione le stesse, conseguentemente, si adegueranno a tale scelta.”
No, non ridere perché non c’è nulla da ridere.
Mi viene in mente una nota battuta di un Film di Carlo Verdone:
“Vuoi un consiglio? – Fa ‘mpo come c**** te pare”
Hai letto bene, il Comune che, ricordiamolo sempre, da questa tarantella ci prende SOLDI, si rimette alla valutazione di ciascun Notaio e cliente.
Forse sono io che non conosco l’italiano e confondo il significato di dirimente con ingarbugliare.
Io mi chiedo, perché hanno perso tempo a fare tutta questa sceneggiata?
La situazione non era già abbastanza ingarbugliata anche prima?
Evidentemente per i loro standard no!
Segue l’articolo originale.
Grazie della lettura
Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione - Il Piano di Zona 15 - Tiburtino Sud
Contenuto dell'articolo
Uno "strano" caso di Edilizia Convenzionata secondo la Legge 167 del 1962
Traggo spunto da un mio post precedente sul Certificato di Agibilità e soprattutto dalle molteplici voci, a volte corrette a volte palesemente dettate da ignoranza, che girano in merito alla questione dell’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo.
Lascio ai saputelli e ai giuristi, sicuramente più preparati di me la trattazione globale della questione, e mi limito ad analizzare la situazione del quartiere di Colli Aniene dove lavoro e trascorro la maggior parte del mio tempo.
Tutto ha inizio il giorno 16 settembre 2015, quando la Sentenza della Corte di Cassazione n. 18135 del 16 settembre 2018 stabilisce che:
“il vincolo del prezzo massimo di cessione segue il bene nei successivi passaggi a titolo di onere reale con efficacia indefinita ed è quindi opponibile anche ai sub-acquirenti”
Ovvero il vincolo del rispetto di vendita al prezzo massimo non deve essere rispettato solo nella prima vendita (della cooperativa) ma anche in tutte le successive vendite future.
Ad onore del vero la sentenza trae spunto da una compravendita il cui oggetto era il “Diritto di Proprietà Superficiaria” di un immobile, ma i suoi effetti si estendono anche agli immobili costruiti su terreni di proprietà privata.
Immobili in Diritto di Supeficie ed Immobili in Diritto di Proprietà
Faccio questa precisazione perché qualche mio sedicente collega, di blasonati marchi superaccessoriati, continua a ripetere che trattasi di un fuoco di paglia.
“Il problema lo hanno soltanto gli immobili in diritto di superficie”
Non è così e coloro che liquidano il problema dell’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo in questo modo rischiano di far fare brutte cadute ai loro clienti.
Farebbero bene a far visita agli uffici del Dipartimento della Programmazione ed Attuazione Urbanistica per colmare la loro deficienza (intesa come mancanza di informazione).
Ho sentito parlare di “Notai conniventi” (la sola parola mi fa rabbrividire) che “comunque stipulano” perché secondo loro non esiste Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo a Colli Aniene.
Ora io mi metto nei panni di un acquirente, è mai possibile che si trascuri un elemento così importante?
La nostra professione non prevede giuramenti di Ippocrate ed i codici deontologici lasciano tutti il tempo che trovano.
Tuttavia ognuno di noi dovrebbe farsi il suo codice deontologico nell’affrontare l’intermediazione di beni che, nella maggior parte dei casi, sono stati sudati.
Obbligo di informazione da parte dell'agente immobiliare
L'art. 1759 del Codice Civile recita testualmente
“il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”
Mentre, l’art. 1746 parla degli “obblighi dell’agente” (ho messo un link altrimenti finiamo domani).
Purtroppo chi fa questa professione spesso sottovaluta l’importanza del suo intervento e finalizza tutto alle provvigioni.
Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo breve cenno al quadro normativo
Ma torniamo alla “Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo”.
Non voglio gonfiare questo post di riferimenti normativi, pertanto mi limito a citare il minimo indispensabile per capire a grandi linee la situazione perché mi interessa maggiormente parlare del perché si è arrivati a questa situazione.
Pertanto rimando a chi ha più cultura di me in questo campo, l’esatta declinazione della sequenza di leggi che ci ha portati fin qui, in particolare ti invito a leggere questi articoli scritti per me dall’Avvocato Giuseppe Minutoli:
- Affrancazione Piena Proprietà – Il Punto con l’Avv. G. Minutoli
- Compravendite di immobili senza affrancazione dal Vincolo di prezzo massimo di cessione
- Prezzo Massimo Comune di Roma
Le Leggi di partenza di tutta questa faccenda sono la n. 167 del 18 aprile 1962, “Disposizione per favorire l’acquisizione di aree per l’edilizia economica e popolare” e la n. 865 del 22 ottobre 1971, conosciuta anche come “legge di riforma della casa“.
Legge n. 167/62
Con la Legge n. 167/62 il legislatore volle dare spunto ad una economia “abbordabile” della casa, calmierando i prezzi, in modo da cominciare a garantire questo diritto anche alle classi meno abbienti.
Legge n. 865/71
Con la Legge n. 865/71, che andò ad integrare la precedente, vennero normate anche le cessioni in diritto di superficie di aree appartenenti al demanio e quindi, nel nostro caso, al Comune di Roma.
Fa la sua comparsa il Diritto di Supeficie
La normativa sopra descritta prevede, come condizione al rilascio della Concessione Edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune Convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) ed il Comune di Roma.
In particolare con la 865/72 è stato introdotta la procedura di “Espropriazione“.
Continuerò a parlare di Comune di Roma per comodità ma la legge è Nazionale ovviamente e al posto del Comune di Roma può esserci messo qualsiasi altra istituzione Demaniale.
In pratica il Comune, in “accordo” con i proprietari dei terreni, espropria dei lotti che vanno a finire nel “Patrimonio Indisponibile”, successivamente lo stesso riassegna in “Diritto di Superficie” gli stessi lotti alle Cooperative, ai Costruttori o addirittura agli stessi vecchi proprietari.
Il motivo di tutta questo passaggio è difficile da capire per noi poveri mortali ma quelli preparati affermano che tutto ciò ha portato alla possibilità di costruire alloggi a “Prezzi Calmierati” ed io ci credo fermamente.
Se vuoi approfondire il concetto di Diritto di Superficie ti consiglio di leggere anche questo mio articolo dove ne parlo:
Il Diritto di Superficie è una truffa! Se non ti spiegano cosa è
Il contesto storico ed il clima degli anni '60/'70
C’è un bellissimo libro scritto dal Prof. Andrea Vecchia con la collaborazione di Giuliano Ligabue edito da ECedizioni dal titolo NUOVO AUSPICIO storia di una cooperativa edilizia autogestita che spiega molto bene il clima politico che si viveva in quel periodo e, soprattutto, descrive dettagliatamente gli eventi che accaddero.
Il clima del paese nei primi anni settanta è di grande Euforia, le cooperative verdi, bianche, rosse, amaranto, giallo ocra e blu oltremare vedono grandi possibilità di business in tutto questo, ed allora, per non perdere tempo, corrono a stipulare le loro belle convenzioni con il Comune di Roma.
Ma il tempo stringe e per sbrigarsi (attenzione perché è riportato testualmente su alcune convenzioni) si procede alla stesura di convenzioni preliminari che pongano le basi e che diano lo spunto a partire con il piano di zona.
In queste convenzioni sono dettati i passi successivi da fare, si stabilisce, ad esempio, che le case costruite dovranno essere vendute e locate a prezzi calmierati decisi dal Comune di Roma, il famoso “prezzo massimo imposto”, per 10 anni dopo il rilascio del certificato di abitabilità.
Ma i conteggi definitivi, così come tante altre specifiche (soprattutto sugli oneri di urbanizzazione secondaria) sono rimandate alla stipula di una convenzione integrativa da stipularsi immediatamente (30 giorni) dopo il fine Lavori.
Tra l’altro, la stipula di questa seconda convenzione è una condizione necessaria per il rilascio della tanto sognata Licenza di Abitabilità (agibilità).
Breve storia colorita di un Pioniere Tipo
La Storia di Salvatore Biancofiore – Pioniere
Adesso voglio trasportarti in un viaggio virtuale, immergiamoci nel mondo dei giusti e vediamo cosa sarebbe accaduto se le regole, una volta fatte, si rispettassero nel nostro paese.
Per non offendere nessuno nella nostra simulazione utilizziamo la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” che venderà un appartamento al Sig. Biancofiore Salvatore ricadente nel Pdz n.15 Tiburtino Sud (ovviamente i nomi sono pura, anche se scarsa, fantasia).
La Cooperativa “Verde Bianco Rossa” acquista agli inizi degli anni settanta, un certo lotto su cui costruire.
Abbiamo già capito che per ottenere la “licenza di costruzione” alla Coop V.B.R. non basterà farsi approvare il progetto ma sarà necessario, a norma dell’art. 18 della legge 167/62, che stipuli con il Comune di Roma una bella Convenzione preliminare.
E tra gli altri obblighi, deve impegnarsi a stipulare, 30 giorni dopo il fine lavori, una Convenzione Integrativa.
Ed infatti la zelante Cooperativa “Verde Bianco Rossa”, presenta il progetto, sigla con il Notaio “tal dei tali” la sua bella convenzione preliminare ed ottiene la necessaria licenza di costruzione.
Partono gli sbancamenti del lotto con le ruspe, vengono installate le gru, si lavora sodo.
Nel frattempo la “Verde Bianco Rossa” ha cominciato a rastrellare soci che, visionato e piaciuto il progetto cominciano a foraggiare di liquidi le casse cooperative.
Anche il Sig. Biancofiore è affascinato dal prezzo conveniente e dalla bellezza dei piani futuri e, divenendo socio, comincia a mettere in fila i vari pagamenti con MOLTA fatica e MOLTO sacrificio.
Infatti, in tutto questo non bisogna MAI dimenticare che i soldi non venivano pescati dal vicino fiume Aniene.
I soldi venivano sborsati ritmicamente dai soci
Ovvero persone, padri e madri di famiglia che, con l’economia che “girava”, investivano i loro risparmi, nella speranza di abbandonare il loro status di “inquilini a vita” e di potersi permettere finalmente una casa di “proprietà”.
Non mi accusate di demagogia o populismo o di non so cosa altro, queste realtà le ho viste con i miei occhi ed è la storia della stragrande maggioranza degli allora pionieri di Colli Aniene che entravano a casa attraversando il fango.
Essendo questa una simulazione che parte dal presupposto che tutto “fili liscio” non mi vado ad addentrare nei vicoli bui dei fallimenti di talune cooperative che di fatto fecero “LIEVITARE I PREZZI DI ACQUISTO”.
Nel libro del Prof. Vecchia che ti ho consigliato sopra, si parla proprio del fallimento della Cooperativa Auspicio e di come i poveri soci si ritrovarono con i prezzo delle case RADDOPPIATI altro che edilizia popolare!!!
Comunque, tra dieci ranocchie e e mille zanzare, arriva il tanto agognato “Fine Lavori”, il fabbricato è finito!!! Casa è pronta!!!
Di buona lena la cooperativa manda il fine lavori al Comune che di pari passo si coordina per stipulare entro trenta giorni la famosa “Convenzione Integrativa” che, intanto è stata preparata da chi di dovere e va solo firmata.
Il Sig. Biancofiore, con le galosce, prende possesso del suo tanto agognato appartamento e supera con spirito pionieristico le difficoltà iniziali di una zona nata in una ex palude.
Il Prezzo Massimo di Cessione
In questa Convenzione la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” pattuisce, tra le altre cose, il metodo di calcolo dell’ormai familiare “Prezzo Massimo di Vendita” da applicare nei successivi passaggi di proprietà per i dieci anni dopo il rilascio del certificato di agibilità”
Come hai visto non sto parlando mai di Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo perché questa è una novità che sarà introdotta dall’art. 31, comma 49Bis, della Legge 23 dicembre 1998, n. 448.
Benissimo, convenzione integrativa firmata, non rimane che richiedere il rilascio del Certificato di Abitabilità, se il Comune non risponde in tempo, con il silenzio assenso, il gioco è fatto!
Del Certificato di Agibilità ne ho già parlato, voglio solo ricordarti che la firma della Convenzione Integrativa è una condizione indispensabile affinché il Comune possa rilasciare il certificato di abitabilità che attesta la conformità del fabbricato ai canoni di sicurezza, salubrità ed igiene.
Ma finalmente e gonfio di orgoglio Salvatore si è recato dal Notaio per fare il tanto sperato atto di acquisto, finalmente è entrato a far parte del Club dei proprietari di case.
Il contenuto della convenzione
Il Sig. Biancofiore Salvatore sa che se volesse vendere la casa, entro i prossimi dieci anni, dovrà rispettare il prezzo massimo di vendita ben noto e conosciuto.
Calcolando che le ultime palazzine di Colli Aniene ad essere state edificate risalgono al 1996, appare palese di come, se le cose fossero andate come virtualmente dovevano andare, tutta Colli Aniene oggi sarebbe LIBERA da qualsiasi vincolo.
Fine della favola inizio dell'incubo
Ma cosa andò storto in questo meccanismo all’apparenza semplice?
Di chi è la colpa se ad oggi, dopo quasi 40 anni, ancora stiamo discutendo di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo?
Non mi voglio beccare querele e quindi non affermerò mai che la colpa è della politica corrotta e sporca, non farò riferimento a chissà che tipo di comportamenti fraudolenti.
La colpa è solo di chi, acquistando in buona fede, non ha mai messo il naso nelle carte che la cooperativa gli aveva fatto firmare e quindi di quei padri e madri di famiglia di cui parlavo prima.
“casca er cetriolo e finisce nel … all’ortolano”
direbbe mio nonno.
Nella realtà NESSUNA convenzione integrativa è mai stata stipulata.
Di conseguenza NESSUN Certificato di Agibilità è mai stato rilasciato.
Cosa comporta questo per la famiglia del Sig. Biancofiore Salvatore che oggi, nel 2016, vorrebbe vendere la sua adorata casa a Colli Aniene?
In teoria vuol dire che, nonostante siano passati quaranta anni, dovrebbe vendere ad un prezzo massimo stabilito dal Comune di Roma.
Ma chi ne può sapere di più del diretto interessato, il Comune di Roma?
AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO - Cosa risponde il Comune di Roma?
Salvatore ha provato a chiedere al Comune di Roma a quanto ammonta questo prezzo massimo.
La risposta è stata che non essendoci la convenzione integrativa il Prezzo Massimo di Cessione non lo sa.
Tu mi chiederai: Come non lo sa, non ci sono i parametri di calcolo?
Non si sa!
Tra le tante chiacchiere che ho sentito, perché ognuno dice la sua ma la sua è sempre diversa da quella dell’altro, la risposta che ho ricevuto personalmente da una dirigente del Dipartimento di Progettazione e Attuazione Urbanistica è:
“il PdZ 15 è come tutti gli altri, è gravato dal vincolo di vendita al prezzo massimo e quindi andrà affrancato, dovete aspettare che esca la Delibera dove ci saranno tutte le informazioni del caso”!!!
Cosa significa?
Che il Sig. Biancofiore Salvatore dovrà fare l’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo, ovvero dovrà pagare un “obolo” al Comune di Roma e sarà liberato.
Dopodiché potrà vendere, come hanno fatto tutti fino a ieri con la Connivenza istituzionale, al libero prezzo di mercato!!!
Tutta sta filippica ed il problema si risolve affrancando?
Occorre sapere che affrancare significa siglare una Convenzione “personale” con il Comune di Roma, che va a sopperire alla mancata stipula della Convenzione Integrativa.
E’ un atto notarile (pagare soldi al notaio), previo versamento al Comune Roma dell’obolo della Libertà!!!
Vuoi sapere a quanto ammonta l’importo che dovrai pagare per avere l’ Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo?
Non lo so, non si sa, e chi spara cifre lo fa a cappero senza cognizione di causa,
“dunque per torraccia hanno chiesto ……, per torresina stanno chiedendo …., e quanto vorranno chiedere mica saranno matti?”
Insomma nessuno lo sa perché queste informazioni ce le può dare SOLO il Comune di Roma che lo fa a mezzo di apposita Delibera che conterrà il criterio per il calcolo.
Ecco perché tutte queste ricerche su google con parola chiave “delibera tronca prezzo massimo di vendita”
Ora me lo spiego.
Siamo tutti (o quasi) in attesa della Delibera di Tronca.
Ma quale era la situazione prima della sentenza della Cassazione 18135 del 2015?
Volgendo a termine questa mia trattazione vorrei farti presente come si procedeva fino alla sentenza, perché devi sapere che le case si vendevano anche prima.
La realtà virtuale, in quanto tale non esiste.
Poche righe sopra ho fatto riferimento alla circostanza che fino agli inizi di questo 2016 e dagli anni settanta a Colli Aniene si è SEMPRE venduto al prezzo libero di mercato.
Non che non fossero note le convenzioni, perlomeno agli addetti ai lavori più informati e soprattutto amanti della loro professione, ma tutti se ne fregavano.
Il percorso per superare il vincolo era quello di interpellare Il Dipartimento circa la possibilità di vendere l’immobile.
Tecnicamente si chiedeva al Comune di Roma il “Nulla Osta”.
Fino a quella famosa sentenza il Comune di Roma ha sempre rilasciato il “Nulla Osta”.
Da quella famosa sentenza niente più NULLA OSTA.
Non ci resta che aspettare la Delibera di Tronca.
Breve cenno alla differenza tra Diritto di Supeficie e Diritto di Proprietà
A chiusura vorrei solo affrontare la differenza tra le Vendite del Diritto di Superficie e le Vendite del diritto di Proprietà.
A volte troverai scritto anche piena proprietà, nella realtà giuridica non esiste differenza, parlare di piena proprietà è solo un modo per rafforzare simbolicamente il concetto.
Come già detto nel primo caso viene venduta la Proprietà Superficiaria ovvero il diritto reale legato alla casa ma non la proprietà del terreno che è “prestato” per tutta la durata della convenzione che l’ha istituito.
Nel secondo caso il diritto riguarda sia l’immobile sia il terreno su cui è edificato (ecco perché si rafforza dicendo piena proprietà).
Regna un po’ di confusione in merito, spesso sento far riferimento al diritto di superficie citando la legge 167.
Nella realtà, come ho avuto modo di scrivere sopra, la 167/62 è molto più ampia e il diritto di superficie è normato dalla 865/71 che la integra.
Parlando del diritto di superficie c’è anche da dire che è prevista, per legge, la possibilità di “riscattare” la proprietà del terreno divenendo così pieni proprietari.
I più bravi parlano in questo caso di Trasformazione del Diritto di superficie in Diritto di Piena Proprietà.
Ma in che cosa si traduce questa possibilità?
Ovviamente sono soldi da tirare fuori perché il Comune, per cedere quel diritto, vuole i soldi!
Si ma quanti ne vuole?
Tramite apposita delibera (aridaje) stabilisce quali sono i piani di zona in diritto di superficie per i quali si può procedere “all’acquisto del terreno”.
E nella stessa delibera ti dice anche “quanti sordi ce vonno”.
Se il tuo immobile si trova in uno dei Piano di Zona già “deliberati” allora puoi procedere alla trasformazione del diritto di proprietà superficiaria in piena proprietà.
Questo è il link dove puoi trovare i piani di zona attualmente pronti al riscatto.
Se ti dovesse interessare approfondire l’argomento magari perché hai interesse a vendere o ad acquistare un appartamento non esitare a chiamarmi.
Ad maiora, Fabrizio
