By Fabrizio Colarossi
Prezzo massimo Comune di Roma
L'avv Giuseppe Minutoli fa il punto sulla situazione Affrancazione nel Comune di Roma alla luce delle recenti evoluzioni.
Visto il particolare successo che hanno gli articoli del mio blog relativi alla problematica dell’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo del Comune di Roma ho ritenuto opportuno e soprattutto necessario chiedere ad un massimo esperto del settore di voler fare il punto sulla situazione alla luce soprattutto degli ultimi accadimenti.
Ringrazio pertanto l’Avvocato Giuseppe Minutoli del tempo che mi ha voluto dedicare nel redigere questo articolo.
Avv. Giuseppe MINUTOLI
Viale Liegi 1/C – 00198 Roma
Tel 0644291579 Cell. 3386346494
L'evoluzione normativa in tema di Edilizia Convenzionata e prezzo massimo di cessione
In origine la disposizione normativa era la seguente:
Il nostro cammino deve prendere le mosse dalla vecchia disciplina legislativa ed in particolare dalla legge 448/98, art. 31 commi 48 e ss..
48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprieta’ e’ determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dall’ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area cosi’ determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47.
49. E’ esclusa in ogni caso la retrocessione, dai comuni ai proprietari degli edifici, di somme gia’ versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma 48.
Successivamente con l’introduzione della legge 216/2011 il testo della legge era così modificato:
49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unita’ abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprieta’, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita’ in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo.
La percentuale di cui al presente comma e’ stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. (54)
49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
50. Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78-bis e 79 dell’articolo 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e successive modificazioni, nonche’ i commi 61 e 62 dell’articolo 3 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
In questo cotesto legislativo si inseriva la Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 315/2015 la quale dichiarava:
“Al fine della risoluzione del caso in esame, appare dirimente l’art. 31, comma 49 bis della legge n. 448 del 1998, così come introdotto dal d.l.n. 70 del 2011, da cui si deduce che la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione in una convenzione P.E.E.P. (programmi di edilizia economica e popolare) è subordinata a tre presupposti:
1) che siano decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento;
2) vi sia la richiesta del singolo proprietario;
3) la determinazione della percentuale del corrispettivo sia calcolata in base a parametri legali da parte del Comune.
Dal testo del comma 49 bis emerge con chiarezza che il vincolo, quindi, non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienare ma, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi a titolo di onere reale con efficacia indefinita ed è quindi opponibile anche ai sub-acquirenti.” (Cassazione a SS.UU. sent. n. 18135/2015)
Detta posizione veniva confermata nelle successive pronunce del giudice di legittimità ed in specie dalla Cassazione sent. n. 21/2017 per la quale
Cassazione sentenza n. 21/2017
“Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti, ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultime, precedentemente all’entrata in vigore della l. n. 179 del 1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione”.
La prima conseguenza della legge 216/2011, del DPR 380/2001 e pertanto delle sentenze della Cassazione, era la nullità parziale dell’atto di compravendita nella parte relativa all’eccedenza di prezzo e la sostituzione del prezzo di acquisto con quello massimo di cessione previsto dalla convenzione.
La seconda conseguenza è che la pronuncia da parte della Suprema Corte di Cassazione scardinava l’interpretazione data dal Comune di Roma alla vicenda.
Infatti, l’ente territoriale con una famosa nota conferita al Notariato, sostanzialmente, riteneva che non vi fosse necessità di alcuna autorizzazione alla vendita qualora fosse trascorso il termine di cui all’art. 14 delle convenzioni, ovvero un termine di anni dai 5 ai 20 dall’assegnazione.
Questa posizione è stata espressa anche in molteplici pareri forniti dagli uffici comunali preposti ai vari soggetti che, nonostante l’interpretazione estensiva, domandavano nulla osta alla vendita, il quale veniva puntualmente conferito.
Prezzo massimo il Comune di Roma fissa il costo delle affrancazioni
Sempre a seguito della pronuncia prima il Commissario Tronca e poi l’odierna amministrazione ponevano in essere delle delibere in cui fissavano il costo dell’affrancazione.
Le prime determinazioni ponevano dei valori molto alti per la liberalizzazione del bene dai valori della concessione e solo con delibera 116/2018 si arrivava ad un loro effettivo abbassamento.
In particolare la delibera 116 oltre a determinare un effettivo ridimensionamento dei valori di affrancazione, con base di partenza minima ad € 2.500,00, dava una rigida procedura di presentazione delle domande.
Al contempo le pronunce della Corte di Cassazione avevano ingenerato un contenzioso tra acquirenti e venditori, che vedeva quest’ultimi condannati a corrispondere la differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo di acquisto, in ragione delle dichiarata nullità del contratto di acquisto nella parte riguardante il prezzo e la sua sostituzione con quello di convenzione.
Siffatta circostanza generava una pressione da parte dell’opinione pubblica ex parte venditori, i quali, ribadendo la loro buona fede, per aver ossequiato le direttive comunali, spingevano il legislatore ad apportare delle modifiche alla disciplina normativa mediante la legge 136/2018.
Legge 136/2018
Quest’ultima prevedeva e prevede che:
- 1. il comma 49-bis, dell’art. 31 della legge 448/98, e’ sostituito dal seguente: “49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unita’ abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita’ in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma e’ stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalita’ per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”;
- 2. dopo il comma 49-ter e’ inserito il seguente: “49-quater. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalita’ di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresi’ la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”. 2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto. 3. Il decreto di cui al comma 49-bis dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito dal comma 1, lettera a), del presente articolo, e’ adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».
Le novità introdotte
Da un’attenta lettura delle disposizioni normative si evincono diverse conseguenze:
1. L’affrancazione non è più onere reale in quanto, per interpretazione normativa, si lega ai requisiti soggettivi per l’accesso all’edilizia economica e popolare;
2. La domanda di affrancazione, come vincolo alla vendita, può essere promossa da chiunque vi abbia interesse (concedendo quindi anche al passato proprietario di poterla domandare);
3. Il valore dell’affrancazione sarà determinato da precipuo decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze;
4. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di cessione, giudizialmente, fatta dall’acquirente, a qualunque titolo, si estingue con la rimozione dei vincoli.
Tra le maggiori novità date dalla norma vi è:
- 1. che la determinazione del prezzo di affrancazione è rimandata ad un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze;
- 2. che chiunque vi abbia interesse potrà depositare domanda di affrancazione ed obbligarsi a pagarla in luogo dell’attuale proprietario.
Questo secondo aspetto, che rappresenta la maggiore novità della legge, ha subito un’interpretazione estensiva da pare del Tribunale di Roma, il quale nel corso dell’ultimo anno ha ritenuto che la semplice presentazione della domanda da parte del venditore estingua il procedimento giudiziale promosso dall’acquirente, dichiarandolo improcedibile.
A parere dello scrivente quest’interpretazione della normativa non è conforme alla sua intima natura.
Infatti, la lettura testuale dell’articolo della finanziaria, sempre a parere dello scrivente, pone una disciplina diversa rispetto all’interpretazione data.
Il legislatore ha ritenuto che la domanda giudiziale di rimborso da pare dell’acquirente, verrebbe meno, solo con l’effettiva rimozione dei vincoli soggettivi stabiliti dalle convenzioni, ovvero nel momento dell’effettivo pagamento dell’affrancazione.
Solo in questo caso, secondo lo scrivente, si potrebbe parlare di estinzione della procedura giudiziale ancorché iniziata.
La semplice domanda fatta al Comune di Roma di disporre i calcoli per conoscere l’affrancazione di un diritto di superficie non comporta l’obbligo di adempiere in seno al precedente proprietario, il quale potrà decidere di non dare corso al pagamento.
In questo specifico caso, a parere di chi scrive, la dichiarazione di improcedibilità della domanda giudiziale, comporterà che l’acquirente sarà costretto ad agire nuovamente in giudizio per richiedere a carico del venditore una condanna ad esecuzione specifica, ovvero un obbligo in fare ex art. 2932 c.c., tesa a costringere il venditore a disporre il pagamento.
Siffatta condizione comporterebbe un paradosso, infatti, l’attuale proprietario non solo sarebbe stato leso al momento dell’acquisto (avendo pagato il diritto di superficie oltre il prezzo massimo di cessione), ma soprattutto si troverebbe a subire un duplice costo giudiziario.
L’ipotesi non è molto peregrina, atteso il lungo tempo in cui il Comune di Roma evade le domande ed attesa la mutevole condizione economica e sociale in cui viviamo.
L'interpretazione del Tribunale di Roma
Pertanto si crede che l’interpretazione estensiva data dal Tribunale di Roma alla norma abbia avuto ragioni pragmatiche, e cioè evitare delle condanne a carico dei venditori che abbiano, comunque, presentato la domanda di affrancazione ma non ancora pagato la stessa a causa dei lunghi tempi di evasione della pratica da parte del Comune di Roma.
In definitiva a fronte di una pseudo volontà di adempimento il Tribunale ha ritenuto, in via meramente equitativa, di non dover emettere delle condanne nei confronti di soggetti che altrimenti avrebbero subito peggiori ripercussioni economiche.
Alla luce di questa interpretazione si deve ritenere che il valore estintivo della proposizione della domanda di affrancazione abbia effetto fino alla sentenza di primo grado.
Infatti, tale lettura è stata, indirettamente suggerita, dalla Corte di Appello di Roma con sentenza n. 5461/2019, la quale ha negato la rimessione in termini ad un soggetto contumace nel primo grado di giudizio e condannato dal Tribunale di Roma al pagamento della differenza prezzo.
In definitiva si deve pensare che secondo i giudici della Corte di Appello di Roma la possibilità di estinguere il diritto dell’acquirente ad avere la restituzione dell’indebito pagamento e quindi l’abolizione dei vincoli soggettivi, abbia come linea di confine la sentenza di primo grado, la quale una volta pronunciata accerta in favore dell’attore un diritto alla restituzione del prezzo massimo di cessione, non essendo più possibile dopo modificare l’obbligazione de quo.
Stante quanto sopra è giusto, comunque, sottolineare che la pronuncia della Corte di Appello rappresenta, allo stato attuale, un unicum giuridico, poiché la pronuncia presenta diverse singolarità in primis perché la parte venditrice era contumace, in secundis perché il contenzioso aveva avuto una prima condanna prima dell’emanazione della legge 136/2018 e quindi prima della nuova normativa data dal legislatore.
Tali prerogative della sentenza consigliano di rimanere in attesa delle nuove pronunce sull’argomento.
L’Avvocato Giuseppe Minutoli è uno dei massimi esperti della materia Affrancazione nel Comune di Roma.
E’ una delle mie principali fonti di approvvigionamento per tutte le problematiche inerenti la Giurisprudenza Immobiliare e lo ringrazio per la puntualità e la professionalità che lo distinguono.
Avv. Giuseppe MINUTOLI
Viale Liegi 1/C – 00198 Roma
Tel 0644291579 Cell. 3386346494
Ad maiora, Fabirizo Colarossi
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