By Fabrizio Colarossi
La Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
La Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale, nota come RTI, è un documento, non obbligatorio, ma che potrebbe svolgere un ruolo chiave nel processo di Vendita di un Immobile.
Il suo ruolo è quello di attestare, attraverso un tecnico abilitato, che lo stato di fatto di un immobile coincida con lo stato legittimo, così come definito dalla disciplina vigente in materia di urbanistica (dpr 380/2001 art. 9.bis) .
Si tratta di una sorta di radiografia dell’immobile mirata ad accertare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i titoli edilizi con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.
Allo stesso tempo, attraverso la Relazione Tecnica Integrata, ci si accerta che lo stato di fato dell’immobile sia allineato con le risultanze catastali oggettive e soggettive.
In questo articolo ti parlerò di che cos’è la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale, di quali sono le fasi da seguire per averla, del perché è importante, della durata e dei costi.
Se vuoi approfondire l’argomento della Conformità Catastale ti suggerisco di leggere l’articolo dedicato: La Conformità Catastale degli Immobili nel processo della Compravendita, mentre per approfondire l’argomento Conformità Urbanistica puoi fare riferimento a questo mio articolo: Casa in Vendita, Come Verificare la Conformità Urbanistica
Quando e perché e nata la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
La necessità di questo documento nacque quando, visto il continuo aumento di contenziosi in seguito alle compravendite di immobili, alcuni Ordini Notarili e Professionali, stabilirono che da lì in poi sarebbe stato obbligatorio presentare la Relazione Tecnica Integrata per ogni compravendita.
I Notai, infatti, non essendo tecnici non avevano modo di verificare i documenti riguardanti il Catasto e, più in generale, quelli urbanistici. Dunque con l’introduzione della RTI affidavano questo compito ai tecnici – geometri, ingegneri, architetti –, abilitati e iscritti ai relativi Ordini.
Nell’aprile del 2019 l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha inviato la propria osservazione riguardo a questo nuovo documento per verificare la conformità a: Ordini professionali, Notariato e Federazioni degli Agenti immobiliari.
Nel documento si precisava che nessuna figura può imporre la Relazione Tecnica Integrata, può soltanto consigliarla.
In seguito a questa osservazione alcuni Notai hanno ripreso a rogitare come facevano prima del 2017, ovvero senza richiedere la RTI. Altri invece, proprio per evitare di tornare nel tunnel dei contenziosi post-compravendita, hanno continuato a consigliare la Relazione Tecnica Integrata.
, infatti, una legge che lo possa imporre.
Per la verità per un certo periodo, che andò orientativamente dal luglio 2017 fino ad aprile 2019, alcuni ordini notarili imposero la presenza di questo documento al momento della stipula dell’atto notarile
È un documento funzionale alla compravendita di un immobile, pertanto è auspicabile che venga prodotta in occasione di una intenzione di Vendita.
È bene precisare, ancora una volta, che non si tratta di un documento obbligatorio perché non esiste alcuna legge che lo imponga.
Tuttavia, è altamente consigliabile la sua elaborazione durante le prime fasi di una compravendita.
In questo modo è più facile affrontare e risolvere eventuali criticità che potrebbero, se non affrontate per tempo, inficiare il buon esito di una trattativa.
Alla stessa stregua dell’ape se non c’è alcun interesse ad attivare una procedura finalizzata alla vendita dell’immobile è completamente inutile redigere una relazione tecnica integrata di conformità urbanistica e catastale.
Molti clienti, nel momento in cui gliela propongo, mi ripetono costantemente che la loro casa è “tuttapposto”.
Questo mantra lo sento risuonare spessissimo salvo dover poi fare i conti con la realtà quando saltano fuori problematiche oscure a tutti che però possono compromettere il buon esito della compravendita.
Mi è accaduto circa un anno fa durante la compravendita di un piccolo appartamentino nel lungomare laziale.
Una casa con delle lievi difformità nella distribuzione degli spazi interni.
Nell’elaborare la Cia in sanatoria il tecnico ha chiesto una copia del progetto all’ufficio tecnico del Comune e, sorpresa delle sorprese, il progetto non aveva nulla a che vedere con l’opera realizzata.
Fu inutile la ricerca di eventuali varianti in corso d’opera, non ne esisteva neanche l’ombra.
Fu alquanto difficile spiegare al proprietario, un pensionato che aveva passato la sua vita dietro una scrivania a fare conti per l’Inps, quanto stava accadendo.
Non riusciva proprio a capire come fosse possibile che una casa strapagata potesse non essere vendibile per via di una sciocchezza simile.
Continuava a ripetere “l’avvocato di fronte ha venduto casa l’anno scorso e l’agenzia non gli ha fatto tutti questi problemi”
Quando deve essere redatta la RTI?
Vista la natura non obbligatoria della Relazione Tecnica Integrata, va da se che non esiste un momento corretto in cui predisporla.
Per mia esperienza è un documento talmente importante che andrebbe prodotto immediatamente.
Certamente, come vedremo più avanti, è un documento costoso ed è comprensibile che si possa obiettarne l’opportunità.
Tuttavia personalmente, lo identifico come un investimento a favore della trasparenza e della correttezza.
L’attenzione a questi elementi è in continua crescita e, anche su consiglio di tecnici specializzati, sempre più clienti acquirenti sono portati ad effettuare una selezione anche da questo punto di vista, preferendo un acquisto certificato ad un acquisto basato su una semplice dichiarazione in atto.
Quale è l’importanza della Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
La dichiarazione a cui ho fatto riferimento nel paragrafo precedente è questa qui:
“La parte venditrice, a norma dell’art. 40 della Legge 28.02.1985 n. 47, nonché ai sensi del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, recante Il T.U. delle disposizioni legislativa e regolamentari in materia di edilizia, edotta da me Notalo circa le conseguenze penali richiamate dall’art. 76 del D.P.R. 28.12.2000 n. 445 per le dichiarazioni false o reticenti, dichiara, sotto la propria responsabilità, ai sensi dello stesso D.P.R. 28.12.2000 n. 445:
– che il fabbricato, di cui la porzione immobiliare è parte, è stato edificato in virtù di
concessione edilizia rilasciata dal Comune di ……… in data …… n. …..;
– che per la porzione immobiliare in oggetto è stata rilasciata dal Comune di
……… concessione in sanatoria in data ………… n. ……..
….. Le parti espressamente e concordemente dichiarano di non aver affidato al Notaio rogante l’incarico di provvedere agli accertamenti urbanistici, né di verificare la corrispondenza con le risultanze amministrative delle dichiarazioni come sopra rese dalla parte venditrice.”
Queste due semplici dichiarazioni sono mirate ad ammassare sulle spalle del Venditore tutte le responsabilità di eventuali difformità Urbanistiche e Catastali.
Non è un aspetto da sottovalutare.
La maggior parte delle persone che si trovano a dover vendere casa non sono tecnici, non hanno un’esperienza ed una preparazione che gli consenta di fare dichiarazioni simili.
C’è da dire che anche in presenza di una RTI le responsabilità sono sempre del Venditore, con l’unica differenza che in questo caso le dichiarazioni rese in atto sono suffragate da un documento redatto e controllato da un tecnico che a sua volta ne assume la piena responsabilità.
Cosa garantisce la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
- Pur non essendo obbligatoria, è un documento fortemente raccomandato in quanto controlla vari aspetti importanti:
- la presenza o meno di abusi edilizi;
- la conformità del catasto;
- l’agibilità dell’immobile;
- la presenza di eventuali vincoli (come, ad esempio, quello legato alla paesaggistica);
- la correttezza della destinazione urbanistica.
Inoltre, è un certificato di garanzia sia per il venditore che per l’acquirente perché:
mette in luce eventuali inadempienze del contratto;
- è un’assicurazione sulla validità dell’immobile per chi acquista;
- evita dinieghi di eventuali mutui da chiedere;
- influisce sulla valutazione dell’immobile;
- è una tutela per il notaio.
Chi può redigere la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
Come dicevamo non esiste una legge che preveda l’obbligo della redazione della RTI, pertanto, non c’è una specifica delle competenze che deve possedere un tecnico per poterla redigere.
Ovviamente sarebbe fuori luogo chiedere una RTI ad un sarto e figure come Geometra, Ingegnere o Architetto sono i professionisti più titolati per compiere un simile lavoro.
Come deve essere fatta una Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale
Come appena detto non esiste una legge che stabilisca le prassi, le procedure ed il tipo di documento da elaborare.
In linea di massima la best practices da seguire per avere una RTI si sviluppa in varie fasi.
In un primo momento il tecnico abilitato chiede l’accesso agli atti al comune in cui è presente l’immobile in oggetto.
L’ente fa avere la documentazione richiesta in un tempo variabile a seconda del Comune.
In cosa consiste la documentazione chiesta dal tecnico?
Il progetto approvato, le relazioni tecniche, le concessioni edilizie, la richiesta di agibilità con annessi allacci in fogna, collaudo statico e altri documenti.
Una volta ottenuta l’intera documentazione, si procede alla fase successiva: il sopralluogo.
Il tecnico si reca sul posto e acquisisce informazioni per produrre la RTI.
Fotografa lo stato di fatto dell’immobile in quel determinato momento.
L’esperto verifica che non ci siano differenze tra la documentazione rilasciata dal comune e l’effettivo stato dell’immobile venuto fuori dal sopralluogo.
Se la documentazione è conforme si procede alla relazione di Conformità.
Se la documentazione è difforme, si provvede alla regolamentazione dell’abuso attraverso una sanatoria.
Solo in seguito alla regolarizzazione si può arrivare alla conformità.
Nel caso di un abuso edilizio insanabile, la conformità non potrà mai essere ottenuta fino alla sua rimozione totale.
Riassumendo:
- il tecnico chiede l’accesso agli atti al comune;
- il comune fornisce la documentazione richiesta;
- il tecnico procede al sopralluogo e verifica eventuali difformità producendo la RTI;
- se la verifica va a buon fine, si procede alla compravendita altrimenti si deve necessariamente optare prima per una sanatoria.
Esistono dei protocolli d’intesa tra le associazioni di professionisti ed il notariato che cercano di creare uno standard ed un procedimento che restituisca lavori facilmente interpretabili e replicabili, ma nulla di normato.
Quanto costa e quanto dura una RTI
Il prezzo di una RTI non è fisso, varia in base ad una serie di fattori:
- dimensioni dell’immobile;
- complessità dei rilievi;
- difficoltà di accesso agli atti;
- numero di accessori dell’immobile (come ad esempio un garage);
- eventuali difformità riscontrate.
La RTI non ha una scadenza, si tratta di un documento che certifica la situazione dell’immobile nel momento in cui viene redatto.
È valida fino a quando la situazione edilizia rimane immutata.
Alla successiva modifica edilizia si dovrà provvedere ad una nuova relazione tecnica integrata.
Ma, come dicevamo all’inizio, la sua importanza si manifesta maggiormente in occasione dell’intenzione di vendita dell’immobile.
In situazioni normali redigere una RTI per il puro gusto di sapere che tutto è in ordine è abbastanza inutile.
Per qualsiasi ulteriore approfondimento non esitare a chiamarmi allo 06 4080 1855 sarò ben lieto di aiutarti a raggiungere la sicurezza necessaria per vendere casa serenamente.
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