By Fabrizio Colarossi
A cosa serve la registrazione del preliminare
La registrazione del preliminare di compravendita è prevista per legge.
Chi si accinge ad acquistare una nuova casa lo fa, generalmente, sottoscrivendo dapprima una proposta di acquisto seguita da un preliminare di compravendita.
Con l’articolo di oggi voglio affrontare un argomento molto delicato che spesso è sconosciuto agli attori principali di una compravendita.
Ovvero l’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita
E della proposta di acquisto nel caso in cui le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
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Obbligo di registrazione del preliminare
L’obbligatorietà di registrazione dei contratti preliminari trova la propria fonte normativa nel combinato disposto degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131.
L’art. 2 prevede infatti la soggezione a registrazione degli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato;
L’art. 10 della tariffa, parte prima, individua poi tra gli «atti soggetti a registrazione in termine fisso» i contratti preliminari di ogni specie, nell’ambito dei quali prenderemo qui in considerazione quelli aventi ad oggetto la promessa di vendita di diritti reali immobiliari.
In tale fattispecie, l’obbligo era a carico dei contraenti ovvero della parte venditrice e della parte acquirente.
Ciò fino all’entrata in vigore del comma 46 della legge 296/2006 (finanziaria per il 2007).
Nota anche come legge Bersani, la finanziaria del 2007 ha fatto due bei regalini agli agenti immobiliari.
Infatti, da un lato, con l’aggiunta della lettera d-bis) all’art. 10 del testo unico, ha previsto, per gli agenti immobiliari, un obbligo di registrazione «per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari»;
Dall’altro, con l’inserimento di un comma 1-bis all’art. 57, ha disposto in ordine a tale fattispecie la coobbligazione solidale dei medesimi agenti immobiliari con le parti di dette scritture private per il pagamento dell’imposta.
L’Agente Immobiliare non solo è obbligato a procedere con la registrazione, anche in caso di dissenso delle parti, ma è anche responsabile in solido, con le parte stesse nel pagamento, delle imposte.
Chi paga le spese di registrazione?
In realtà non esiste un articolo di legge che specifichi chi deve pagare le imposte per la registrazione del preliminare.
L’indicazione dell’articolo 10 del testo unico del 1986 n. 131 fa riferimento semplicemente ai contraenti.
Per uso e consuetudine le imposte relative agli atti propedeutici all’acquisto di una casa vengono imputate alla parte acquirente.
In effetti la parte acquirente avrà facoltà di detrarre l’imposta di registro percentuale pagata al momento della registrazione del preliminare.
La giusta regola sarebbe che le parti suddividano equamente le spese di registrazione ad eccezione dell’imposta di registro percentuale oggetto, come detto, di credito di imposta riconosciuto solo all’acquirente.
Quali sono le spese per registrare il preliminare
Le Imposte per la registrazione del preliminare di compravendita sono:
Registro fissa:
- Euro 200
Registro percentuale:
- 0,5% della Caparra Confirmatoria versata;
- 3% della Caparra Versata nel caso fosse imputata anche come acconto del prezzo;
Bollo:
- Euro 16,00 ogni 4 pagine e comunque ogni 100 righe.
Spese detraibili in sede di atto notarile
In sede di stipula dell’atto definitivo di compravendita verrà riconosciuto un credito di imposta pari all’imposta di registro pagata in forma percentuale.
Tutti gli altri importi sono versati a fondo perduto e non possono essere recuperati.
In sede di stipula dell’atto definitivo di compravendita l’acquirente dovrà provvedere al pagamento delle imposte per la compravendita e potrà, quindi, beneficiare del credito maturato.
Per questo motivo è corretto che sia l’acquirente a provvedere al pagamento dell’imposta di registro percentuale.
Mancata registrazione del contratto preliminare
Molti clienti mi chiedono di evitare la registrazione del preliminare per poter risparmiare dei soldini utili per affrontare le tante spese cui si va incontro in una compravendita.
Soprattutto dal 2007 in poi la mia risposta è sempre negativa.
Infatti, se fino al 2007 il reato di Evasione Fiscale era imputabile solo alle parti, dal 01/01/2007 anche l’agente immobiliare è passibile dello stesso reato alla pari delle parti in causa.
Che differenza c’è tra la registrazione e la trascrizione del preliminare di compravendita
Chiudo questo argomento con una precisazione molto importante che tratterò anche in un articolo dedicato, ovvero quello della trascrizione.
Molti clienti credono, sbagliando, che la registrazione del contratto preliminare li tuteli da possibili problematiche legate alla casa.
Come ad esempio doppie compravendite, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli intercorse tra il preliminare e l’atto.
In realtà un contratto preliminare è giuridicamente valido a tutti gli effetti anche senza la registrazione.
A buon intendere, essendo la registrazione fatta presso l’Agenzia delle Entrate, ha un valore meramente fiscale e non apporta nulla alla robustezza giuridica dell’atto in se stesso.
Per poter godere di una protezione assoluta contro qualsiasi tipo di trascrizione pregiudizievole postuma alla stipula del preliminare occorre solo la trascrizione presso i Pubblici Registri Immobiliari.
Naturalmente per poter ottenere questo privilegio occorre che la stipula del preliminare venga fatta con un Atto Pubblico ovvero da un Pubblico Ufficiale.
In tal caso si chiede la presenza del Notaio con un consistente aggravio di spesa.
Non mi addentro nella questione della trascrizione perché mi sono ripromesso di dedicarle un articolo apposito, per ora basti sapere che la trascrizione del preliminare, seppur molto più costosa è molto più sicura e che dal suo canto la registrazione non offre nessuna ulteriore garanzia ma rappresenta una mera incombenza fiscale.
Ad maiora, Fabrizio.
