Ecco perché casa tua non è agibile anche se ci abiti da 40 anni.
Prima di passare ad analizzare le problematiche legate al certificato di agibilità nel nostro quartiere ritengo sia utile fare un piccolo riepilogo sulla storia e sulla ratio di questo certificato.
E’ bene sapere che l’attuale normativa di riferimento trova fonte nel Titolo III del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di edilizia, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, entrato in vigore il 30 giugno 2003, non senza difficoltà e rinvii, e che di fatto condensa tutta la normativa succedutasi nel tempo.
In particolare gli artt. 24, 25 e 26 del Titolo III titolato – “agibilità degli edifici” – disciplinano il nuovo “Certificato di Agibilità”.
In passato da alcune disposizioni normative, ma soprattutto da una certa prassi giurisprudenziale, sembrava ricavarsi la sussistenza di due diverse certificazioni: quella per l’abitabilità (provvedimento rilasciato per le case con uso di civile abitazione) e quella per l’agibilità (relativo a tutte le altre costruzioni destinate ad uso non residenziale).
Nella realtà non è mai stato così, non sono mai esistiti due diversi procedimenti disciplinati per conseguire i due diversi certificati ed anche il corredo documentale necessario per l’istanza non cambia a seconda della destinazione d’uso.
Con l’introduzione T.U. 380/2001 il legislatore abbandona il concetto di abitabilità ed introduce quello appunto di Agibilità utilizzabile per tutte le categorie di immobile senza alcuna distinzione.
Ma cosa è e, a cosa serve, il “Certificato di Agibilità”?
Il Certificato di Agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati valutati secondo quanto dispone la normativa vigente, e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.
Con questa definizione sembrerebbe allontanata, apparentemente per sempre, la definizione che tende ad attribuire al certificato di agibilità un valore urbanistico di rispondenza tra la costruzione ultimata e il progetto approvato.
In realtà la relazione tra l’aspetto urbanistico–edilizio e l’aspetto igienico-sanitario è stato e continua ad essere oggetto di interpretazioni e pareri non unanimi, perché se da una parte è vero che, con l’introduzione della nuova normativa, viene focalizzata l’attenzione sull’osservanza, in fase di costruzione, di determinate prescrizioni igienico-sanitarie, è altrettanto vero che la domanda di rilascio del certificato di agibilità deve essere corredata, tra l’altro, anche della dichiarazione, sottoscritta dal richiedente, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, ed in caso di sopraelevazione o nuova costruzione è necessario allegare il certificato di collaudo statico.
E’ palese come una costruzione che non superi il collaudo statico non possa essere considerata sicura e quindi non possa essere “agibile”.
Di contro l’aver realizzato un’opera in difformità dal progetto, quindi un abuso edilizio (ad esempio chiusura di una veranda), può non pregiudicare la sicurezza o la salubrità degli ambienti ma il Certificato di Agibilità non viene comunque rilasciato.
Non mi addentro nei meandri di queste considerazioni che sono state oggetto anche di sentenze oltre che aver prodotto migliaia e migliaia di pagine di pareri, qui mi basta evidenziare che l’aver ottenuto il certificato di agibilità vuol dire che nella fase successiva al rilascio della concessione edilizia il costruttore è stato diligente ed ha rispettato le prescrizioni di progetto e gli standard in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico.
Un piccolo accenno all’“Agibilità Parziale” che, ancorché introdotta dal testo unico 380/2001, è un terreno in cui le Regioni hanno avuto possibilità di legiferare in maniera autonoma e, caso per caso, va analizzata la situazione specifica.
Entriamo ora nell’ambito della commerciabilità legata alla presenza o meno del certificato di agibilità e precisiamo subito che:
per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.
Detto questo non si può non sottolineare come, nel caso in cui ad essere venduto fosse un immobile privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.
Fermo restando che è sempre possibile vendere un immobile privo dell’agibilità (vedi il caso della vendita di strutture grezze o anche di immobili oggetto di particolari interventi di ristrutturazione volti proprio a ristabilire i minimi standard di igiene e sicurezza), è necessario che la parte acquirente sia informata della relativa mancanza e che soprattutto di tale circostanza sia stata data considerazione nella fase di contrattazione del prezzo.
Occorre tenere presente che se ad oggi un immobile è dotato di Agibilità non vuol dire che lo sia anche domani, basterebbe ad esempio un cedimento statico e andrebbe evacuato quindi dichiarato non agibile o potrebbe perdere i requisiti minimi di igiene (mi riferisco a certi appartamenti piuttosto assimilabili a scantinati umidi), in tali casi la tanto sperata agibilità sarebbe revocata.
Non ci sono particolari cautele da prendere nel caso si acquisti un immobile privo del certificato di agibilità salvo valutare obiettivamente se la mancanza possa essere imputabile a cause di reale ostatività o a cause meramente di natura burocratica.
Ed arriviamo a Colli Aniene, intanto bisogna subito precisare che il nostro quartiere fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud” in attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167, questa precisazione è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano, come condizione al rilascio della concessione edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) proprietari dei terreni ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione.
Non sto a dilungarmi troppo e non voglio neanche entrare troppo nel dettaglio degli intrighi e delle lungaggini che dagli inizi degli anni 70 hanno caratterizzato l’urbanizzazione di Colli Aniene, basti sapere che: per “accelerare” i tempi di attuazione del programma di edificazione si rese necessario addivenire alla stipula di “convenzioni preliminari” nelle quali fissare tutte le condizioni e le modalità per la successiva determinazione di quegli elementi definibili in prosieguo di tempo mediante convenzione integrativa.
In breve, le “convenzioni preliminari” servirono per fissare i punti cardine delle operazioni di edificazione e di urbanizzazione, venne stabilito chi avrebbe dovuto costruire la rete stradale, l’impianto di acqua potabile, le fognature, l’impianto di illuminazione.
Nel sottoscrivere le convenzioni preliminari, le parti si obbligarono a stipulare PRIMA DEL RILASCIO DELLE LICENZE DI ABITABILITA’, questa fantomatica Convenzione Integrativa che tra le altre cose doveva contenere, gli importi delle opere di urbanizzazione, i canoni massimi di locazione degli alloggi, il prezzo di vendita degli alloggi calcolato secondo particolari parametri.
Qui nasce il problema dei certificati di abitabilità che oggi chiameremo Agibilità per il nostro quartiere, NESSUNA CONVENZIONE INTEGRATIVA E’ STATA MAI STIPULATA e di conseguenza NESSUN CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E’ MAI STATO RILASCIATO.
Si è brancolato nel buio con pareri discordanti fin quando, in data 21 maggio 2009, una circolare del IX dipartimento, su parere dell’Avvocatura Comunale, ha espresso parere favorevole circa il rilascio del Certificato di Agibilità per tutti gli edifici realizzati da vari operatori nell’ambito del Piano di Zona Tiburtino Sud.
A tutti gli effetti, qualora i condomini lo volessero, l’amministratore di condominio può presentare opportuna istanza e, o per silenzio assenso, o per provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso ottenere il sognato certificato di agibilità.
Esiste una sezione dedicata del sito istituzionale del Comune di Roma in cui vengono spiegate nel dettaglio le operazioni da compiere per l’ottenimento dell’Agibilità e di seguito lascio il link diretto:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita.html
Mentre a quest’altro link può essere scaricata la modulistica necessaria:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita-modulistica.html
Resto a completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento in merito, precisando che il mio studio collabora con professionisti del settore che possono elaborare analisi e preventivi di fattibilità gratuiti, siamo pertanto a disposizione degli amministratori condominiali che volessero approfondire l’argomento o che volessero promuovere l’ottenimento del Certificato di Agibilità per i condomìni amministrati.
Scarica da questo link la Guida del Comune di Roma alla richiesta del Certificato di Agibilità
https://onedrive.live.com/redir?resid=B1CDD0C52126C309!21690&authkey=!AFwNfuE2F3YfK2A&ithint=file%2cpdf
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