By Fabrizio Colarossi
E' possibile annullare una proposta di acquisto se la casa non ti piace più
Non è sempre facile ed indolore annullare una proposta di acquisto.
Eppure sembrava la casa dei tuoi sogni, anche tua moglie era contentissima!
Poi un dubbio ti assale:
“E se stessi facendo il passo sbagliato?”
Se hai già letto qualche articolo del mio blog o qualche post sui social network avrai intuito la mia ossessione per la consapevolezza.
Ho improntato il mio focus sulla chiarezza e la conoscenza di ogni passaggio di una compravendita immobiliare.
Per questo motivo oggi voglio affrontare l’argomento del ripensamento, dopo aver lanciato una proposta di acquisto.
E’ un argomento molto delicato e rischioso perché, nella maggioranza dei casi, comporta una perdita di denaro.
Sul web ci sono molte interpretazioni, spesso fantasiose e prive di fondamento giuridico, che invece di chiarirci le idee ce le offuscano.
Contenuto dell'articolo
Che tipo di proposta di acquisto hai sottoscritto?
Il primo argomento da affrontare è il tipo di proposta che si è sottoscritta.
Nell’articolo che ho dedicato alla proposta irrevocabile di acquisto, che puoi leggere a questo link:
COSA E’ UNA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO,
ho precisato che non esiste nessuna legge che imponga una forma ed un contenuto specifico per una proposta di acquisto.
Teoricamente è possibile formulare una proposta di acquisto, al proprio vicino di casa, direttamente in ascensore, verbalmente e senza alcun tipo di deposito infruttifero.
In tal caso, se, rientrando a casa, tua moglie prende lo spazzolone e te le suona, perché non l’hai interpellata, potrai sempre dire al tuo vicino che ci hai ripensato.
Il tuo vicino rimarrà deluso ma non potrà fare nulla per obbligarti a comprare casa o per farti pagare una penale.
Non avrai perso soldi ma avrai guadagnato qualche livido.
Nel caso fosse il tuo vicino ad essere percosso, non potrai fare molto il giorno che ti comunicherà che, per qualche motivo indipendente dalla sua volontà, ha dovuto ripensarci.
A parte l’ironia, in tutti i casi in cui la proposta viene formulata verbalmente non ci sono molte strade da intraprendere per vedere tutelati i propri interessi.
Nella maggioranza dei casi vale la regola “amici come prima” magari con qualche malumore in ascensore.
Quando è più difficile annullare una proposta di acquisto
Se invece la decisione è stata lunga, ponderata insieme a tutti i membri della famiglia, allora molto probabilmente avrai optato per una prassi consolidata, che ti permetta di prendere qualche garanzia in più.
Mi riferisco, ovviamente, alla proposta irrevocabile di acquisto formulata per iscritto con tanto di assegno a deposito infruttifero.
In tal caso si possono delineare diversi scenari a seconda del momento in cui si decide di voler annullare una proposta di acquisto.
Recesso prima dell’avvenuta accettazione da parte del proprietario
In questo caso, colui che ha formulato la proposta irrevocabile di acquisto, ci ripensa prima che il proprietario abbia avuto modo di accettare.
In questo caso il proponente perde il deposito cauzionale, lasciato al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto.
Il venditore, a prescindere dalla sua accettazione o meno della proposta, può incassare l’assegno.
I fattori emotivi possono giocare un brutto scherzo portandoti ad annullare una proposta di acquisto
Ti racconto un fatto, accaduto proprio a me qualche anno fa con un appartamento che avevo in gestione in zona Colli Aniene.
Si presentò nel mio ufficio il sig. Mario Rossi (nome di, non troppa, fantasia) interessato ad acquistare un bellissimo attico in Via Raffaele Ciasca.
Formulò una proposta irrevocabile di acquisto con i canonici 5000 Euro lasciati a deposito.
Un paio di giorni dopo, mi chiamò la moglie, agitatissima, dicendomi che avrebbero voluto interrompere la trattativa perché non erano più convinti di affrontare quella spesa.
Nel frattempo, io, da Agente Immobiliare diligente, avevo provveduto a mettere al corrente i proprietari dell’avvenuta sottoscrizione di una proposta di acquisto ed avevo fatto in modo che avessero potuto prenderne visione.
Ad onore del vero, anche se non lo avessi fatto, le cose non sarebbero cambiate di molto perché la proposta era irrevocabile per una settimana intera.
Spiegai ai Sig.ri Rossi le strade che avrebbero potuto percorrere:
- Lasciare la proposta valida ed attendere una decisione dei proprietari. In caso di esito negativo avrebbero ripreso l’assegno e si sarebbero svincolati dalla proposta senza danni. Nell’ipotesi di accettazione le cose si sarebbero complicate perché oltre alla perdita dei 5000 euro avrebbero rischiato anche la richiesta dei danni, l’esecuzione in forma specifica e le provvigioni dell’agenzia;
- Proseguire con il recesso della proposta avrebbe comportato solo la perdita dei 5000 euro lasciati a deposito, senza possibilità di dover riconoscere danni e provvigioni.
Tutto bene quel che finisce bene. Ma non sempre si ha la fortuna di incontrare persone oneste.
Le mie sensazioni erano che i proprietari non avrebbero accettato la proposta.
Per questo motivo gli consigliai la prima strada tranquillizzandoli anche sulle provvigioni.
La Sig.ra Rossi non volle sentire ragioni e decise di annullare la proposta senza correre il rischio di dover affrontare una situazione che la spaventava e decise di voler perdere i 5000 euro della proposta.
La fortuna fu quella di trovare delle persone oneste che mi comunicarono di non voler accettare l’assegno.
Lo ritennero un atto vile visto che non avrebbero comunque accettato la proposta.
Tutti vissero felici e contenti, ma ci tengo a sottolineare che non sempre il lieto fine è l’epilogo di queste storie, il rischio di perdere i soldi è sempre dietro l’angolo.
Cosa sarebbe successo se il ripensamento fosse intervenuto dopo l’accettazione della proposta di acquisto?
Recesso dopo l’avvenuta accettazione da parte del proprietario
Questo caso è molto più delicato.
In questo caso occorre congelare il momento in cui avviene la comunicazione.
Infatti, nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’avvenuta accettazione della sua proposta di acquisto, in base all’art. 1326 del Codice Civile, il contratto è concluso.
Questo significa che la proposta automaticamente diventa un contratto preliminare e, cosa più importante, il deposito diventa Caparra Confirmatoria.
Evito di fare il caso della Caparra Penitenziale perché fondamentalmente, salvo i maggiori danni, è la stessa cosa.
In queste circostanze se la comunicazione del recesso è arrivata prima della comunicazione dell’avvenuta accettazione allora il proponente avrebbe qualche chance di rientrare nell’analisi fatta al paragrafo precedente.
Se la comunicazione fosse arrivata anche un secondo dopo la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta non ci sarebbero chance.
Si incorrerebbe nella perdita della caparra, il rischio di una richiesta di risarcimento danni e quello di una esecuzione specifica, come abbiamo approfondito nell’articolo dedicato alla Caparra Confirmatoria.
Sono situazioni spiacevoli e spesso borderline, dove dovrebbe prevalere il buon senso.
Spesso però prevale il Dio denaro ed il buon senso passa in secondo piano.
La dove il buonsenso manca intervengono gli avvocati.
Per questo motivo la mia battaglia sarà, sempre, per la Consapevolezza e l’informazione.
Cosa bisogna fare per evitare di annullare una Porposta di Acquisto
Ricapitolando, se hai intenzione di sottoscrivere una proposta di acquisto, tieni bene a mente le informazioni che ti ho dato.
Soprattutto, se hai dubbi sulla casa, chiarisciti bene le idee prima di impegnarti, magari con l’aiuto di un professionista.
Impegnati solo quando sei fermamente convinto che quella è la scelta giusta.
Ad maiora, Fabrizio
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