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Evoluzione della Valutazione Immobiliare

Nel dicembre del 2017 ho partecipato, con molta soddisfazione, al Corso di Alta Formazione teorico-pratica

Standard di Valutazione

Organizzato dall’Università La Sapienza in collaborazione con Tecnoborsa.

Lo scopo del corso è stato quello di introdurre e divulgare quello che sarà a breve lo standard di Valutazione degli Immobili per volere della Comunità Europea.

Gli accadimenti degli ultimi dieci anni circa l’errato posizionamento commerciale degli immobili negli Sotck degli Istituti di Credito hanno portato grossi danni economici.

In pratica il sistema scellerato usato negli anni scorsi, quando pur di far prendere il 100% del prezzo gli immobili venivano valutati il 30/40 per cento in più, ha portato alla catastrofe finanziaria del 2008 di cui stiamo ancora pagando il conto.

Immobili sopravvalutati con l’unico scopo di erogare mutui spropositati rispetto all’effettivo valore e, per forza di cose, destinati ad andare in sofferenza nel giro di brevissimo tempo.

Con la connivenza delle banche, venivano erogati mutui fuori dalla portata delle tasche di quei poveretti che, nel giro di qualche anno, smettevano di pagare il mutuo che in questo caso si chiama “sofferente”.

Una delle cause che sono state individuate è stata l’errata procedura di valutazione.

Il Metodo di Stima "Monoparametrico"

Ovvero basato basato su un unico parametro:

I metri quadrati commerciali

Essendo l’unico parametro su cui si basa la valutazione capisci benissimo quanto possa essere IMPORTANTE.

Determinare l’estenzione commerciale di un appartamento non è un’operazione immediata, occorre considerare dei parametri per uniformare le superficie scoperte con quelle coperte, dei parametri per le pertinenze.

Se vuoi approfondire scarica il Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI

Comunque, superato questo scoglio, e determinato finalmente l’unico parametro che ci interessa, non ci rimane che andare a cercare il Valori Medi delle Compravendite.

Desumibili presso i principali operatori del settore come ad esempio l’Omi la Borsa Immobiliare.

Qualche aggiustatina con dei parametri di adattamento che più soggettivi non possono esistere e di fatto esce fuori la Stima dell’immobile.

Semplicemente moltiplicando i metri quadrati commerciali per il prezzo medio al metro quadrato.

Un singolo errore commesso nel processo si ripercuote per tutto il procedimento di stima.

Ovviamente se chi effettua la valutazione conosce bene la zona ed il mercato, grazie alla sua esperienza, potrà ridurre al minimo la forbice di errore restituendo una Valutazione Immobiliare impeccabile.

Il problema nasce quando non si ha una sufficiente conoscenza e si deve quasi improvvisare una buona dose di esperienza.

E’ qui che nascono gli errori grossolani.

Nel mercato immobiliare vale questo assunto:

"Il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha determinato il prezzo di immobili simili"

Market Comparison Approach

In breve MCA, è il sistema di Valutazione riconosciuto e promosso dalle

Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie

Il concetto che sta alla base di questo metodo di Valutazione Immobiliare è quello della Comparazione.

Ovvero partendo dall’assunto sopra citato, il valutatore non deve fare altro che individuare immobili compravenduti nella stessa zona con caratteristiche simili a quello oggetto di stima.

Qui sta la prima rivoluzione, perché gli immobili che devono contribuire alla stesura della stima non sono quelli già presenti sul mercato, ma quelli venduti entro un arco temporale definito.

In questo modo il dato non sarà mai soggettivo o drogato dal mercato, sarà un dato CERTO certificato dal Notaio.

Partendo da questo punto di riferimento si individuano e si interpolano in una vera e propria matrice matematica  tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in comparazione.

In pratica le caratteristiche assumono un peso specifico proprio e vengono comparate con le caratteristiche degli immobili simili Attraverso uno strumento matematico che le media.

Tante più saranno le caratteristiche maggiore sarà l’accuratezza della Valutazione Immobiliare .

Ovviamente una stima di questa portata ha dei costi e dei tempi di realizzazione che difficilmente possono essere affrontati da noi agenti immobiliari solo per farci rispondere “No, e mica la svendo casa mia”.

Personalmente sto lavorando per garantire questo servizio a tutti i miei clienti.

Ad oggi possono usufruire di questo metodo di stima soltanto coloro che, affidandomi l’incarico di vendita del loro appartamento, scelgono di farlo attraverso il sistema di Vendita “Check & Buy”

Un Metodo Sicuro e Collaudato che in sei passaggi porta a vendere l’immobile in tutta tranquillità e al miglior prezzo di mercato.

Spero di essere stato esaustivo ma se hai qualche dubbio non esitare a chiamarmi:

Tel. 06.40.80.18.55 (anche Whatsapp)

Cell. 3351591867

Mentre se ti interessa sapere SUBITO quanto vale Casa Tua, approfitta della Valutazione Immobile Online 

Ad Maiora,

Fabrizio

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