Il Contratto Preliminare di Compravendita o Compromesso

il contratto preliminare di compravendita è un passaggio fondamentale del processo di acquisto e vendita di una casa.
By Fabrizio Colarossi

Cosa è il Contratto Preliminare di Compravendita

Il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è la fase intermedia, non obbligatoria, del processo di acquisto di una casa.

 

Serve, generalmente, per dare il tempo, alle parti coinvolte, di organizzare al meglio le reciproche incombenze prima della sottoscrizione dell’atto notarile definitivo.

Contenuto dell'articolo

Perché si usa il termine Compromesso

Faccio una piccola divagazione sul termine compromesso.

Leggo in alcuni articoli, anche con autorevoli firme, definire questo termine inopportuno per descrivere questo tipo di accordo.

 

Lo stesso dicono colleghi che, addirittura, ignorano il motivo per cui, nel parlato comune, si sia arrivati ad usare questo termine.

 

In effetti, se provi a cercare questo termine sul vocabolario, le definizioni di compromesso non sono del tutto attinenti:

  1. Messo in pericolo, a repentaglio; intaccato, danneggiato. “una reputazione c.”
  2. Danneggiato nella reputazione, screditato. “un uomo ormai c.”

 

Sembrerebbe che in un compromesso debba esserci, per forza, un qualcosa di danneggiato, di screditato.

 

Nella realtà, l’etimologia del termine compromesso ha origini molto più nobili.

 

Deriva dal Latino compromissus obbligato insieme, composto da cum insieme e promissus promesso.

 

Ecco allora che l’utilizzo di questo termine non è per nulla inopportuno, ma perfettamente pertinente e addirittura poeticamente solenne.

 

Quando una parte acquirente e una parte venditrice si compromettono con una scrittura privata, si obbligano a vicenda in un progetto e in un percorso comune che, seppur con interessi contrapposti, percorreranno insieme.

 

Bene, adesso mi sento meglio, dopo aver ridato il giusto blasone al tanto amato compromesso posso proseguire serenamente .

Il Contratto Preliminare di Compravendita

Tanto per completezza di trattazione, ultimamente, come se non ci fossero già abbastanza modi per definire questo accordo, ha cominciato ad essere usata anche la definizione Scrittura riproduttiva ed integrativa della proposta di acquisto.

 

Ad essere onesto, questa definizione trae virtù dal fatto che una Proposta Irrevocabile di Acquisto accettata, avente tutti gli elementi essenziali del contratto, è già di per se un contratto preliminare di compravendita con effetti obbligatori.

 

In tal senso, con il compromesso si andrebbero solo ad integrare e riprodurre tutti gli accordi già precedentemente fissati con la proposta di acquisto di casa.

 

Comunque, indipendentemente da come lo si voglia chiamare, il Contratto Preliminare è uno dei passaggi chiave nell’iter della compravendita di una casa.

 

In questo articolo userò indifferentemente i termini Compromesso o Contratto Preliminare di Compravendita, molto meno userò scrittura riproduttiva ed integrativa della proposta di acquisto di casa.

 

Si tratta di un contratto a tutti gli effetti, attraverso il quale le parti in causa, Parte Promissaria Acquirente chi compra e Parte Promittente Venditrice chi vende, si obbligano a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita di un immobile.

 

Nella prassi, la sottoscrizione di un Contratto Preliminare di Compravendita è molto frequente perché consente di poter prendere tempo per organizzare l’atto definitivo senza doverlo concludere immediatamente.

 

Una compravendita immobiliare è articolata e tutte e due le parti potrebbero avere la necessità di avere del tempo a disposizione prima di poter onorare una compravendita.

 

Basti pensare ad esempio al caso di un venditore che ha necessità di organizzare un riacquisto o anche semplicemente un trasloco dalla casa venduta.

 

Oppure un acquirente che per poter concludere l’acquisto di casa nuova ha bisogno di reperire i fondi attraverso l’erogazione di un mutuo ipotecario.

 

Il contratto preliminare congela gli accordi e le obbligazioni trasferendone gli effetti reali al momento successivo della stipula del rogito notarile.

Come si fa un Contratto Preliminare di Compravendita

Ci troviamo nell’area giuridica dei contratti, massima espressione dell’autonomia privata, del potere, cioè, che hanno i soggetti di dettare una regola ai propri interessi.

Se ne deduce che la disciplina del contratto preliminare di compravendita debba desumersi da quella del contratto in generale normato dal Codice civile LIBRO IV – DELLE OBBLIGAZIONI Titolo II – Dei contratti in generale Art. 1321 e successivi.

Gli elementi essenziali di un Contratto Preliminare di Compravendita

Muovendo da queste premesse è possibile individuare gli Elementi Essenziali che, a pena di nullità, il contratto preliminare di compravendita deve avere:

 

  • Il Consenso tra le parti;

 

  • La Forma Scritta;

 

  • L’esatta Indicazione del bene immobile oggetto di futura compravendita;

 

  • Il Prezzo.

Il consenso

Parte Venditrice e Parte Acquirente partono da interessi contrapposti, da una parte c’è il desiderio di vendere la casa al prezzo più alto possibile, dall’altro c’è l’interesse ad acquistare la stessa casa al prezzo più basso possibile.

 

Quando questi due interessi si incrociano nelle curve della domanda e dell’offerta, come d’incanto, si conclude l’affare.

 

Il consenso delle parti è un elemento essenziale in quanto non può esistere, per legge, un contratto forzato.

 

Non c’è contratto senza consenso.

La forma scritta

L’art. 1351 del codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo, se non viene fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

 

Ed è lo stesso codice civile che, disciplinando i contratti in generale, prescrive, con l’art. 1350, che i contratti di trasferiscono della proprietà di beni immobili, a pena di nullità, debbano essere fatti in forma scritta.

 

Sta all’autonomia contrattuale delle parti la decisione di optare per la semplice scrittura privata oppure scegliere l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata.

 

Nel primo caso le parti possono procedere autonomamente, meglio se coadiuvate da un professionista del settore quale, ad esempio un agente immobiliare abilitato.

 

Nel secondo caso è necessaria la presenza di un Notaio che proceda successivamente alla trascrizione dell’atto presso i pubblici registri immobiliari.

 

Come vedremo al successivo Paragrafo 5) la procedura per atto pubblico garantisce le parti contro problematiche che potrebbero nascere tra la stipula del compromesso e l’atto definitivo di compravendita.

 

Tra l’altro, quest’ultima opzione è stata resa obbligatoria nel caso in cui il compromesso avesse ad oggetto un’immobile da costruire o in fase di costruzione (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6)

L’esatta indicazione del bene immobile oggetto di futura compravendita

L’immobile oggetto della futura compravendita deve essere perfettamente individuato senza possibilità di dubbi o interpretazioni.

 

A questo proposito ci viene in aiuto il Catasto della Repubblica Italiana e a meno che non si tratti della compravendita di un terreno, in particolare il Catasto Fabbricati.

 

Ho affrontato l’argomento Catasto in questo articolo.

 

IL CATASTO

 

Il Catasto Fabbricati è nato proprio con lo scopo di raggruppare e definire in modo univoco tutte le unità immobiliari urbane presenti sul territorio italiano.

 

Pertanto, per definire in maniera univoca un immobile, basterà citarne i riferimenti catastali quali foglio particella, subalterno e la planimetria catastale.

Il prezzo

Ultimo elemento essenziale in un compromesso è il prezzo.

 

Come detto in precedenza il prezzo concordato stabilisce il punto di incrocio tra la domanda e l’offerta e dunque da esso parte il concetto di accordo.

 

E’ un elemento essenziale senza il quale il contratto è nullo.

 

Questo significa che non ci si può accordare per la vendita futura di una casa facendo riferimento ad un prezzo da concordare in un secondo momento.

Le clausole accessorie in un Compromesso

Anche se la sola presenza delle clausole essenziali può bastare a dare vita ad un contratto preliminare, in realtà, per garantire al meglio le parti è consigliabile arricchire il compromesso con delle clausole accessorie.

 

E’ bene notare che una volta inserite, le clausole accessorie possono condizionare la validità e l’efficacia del contratto.

 

Per questo motivo è necessario inserirle con cognizione di causa a garanzia delle parti e non per il solo gusto di inserirle.

 

Personalmente, ho messo a punto un mio Sistema di Vendita chiamato “Garanzia Valore Casa” che prevede la stesura del preliminare di compravendita con gli stessi stilemi di un contratto definitivo.

 

Tutti gli immobili che vantano il bollino “Garanzia Valore Casa” sono stati verificati dal mio Notaio di fiducia che ha provveduto a porre le basi di un potenziale accordo preliminare.

 

Questo sistema definisce e garantisce la compravendita sin da subito e semplifica il lavoro del Notaio che, nella maggior parte dei casi deve solo riprodurre quanto riportato nel preliminare.

 

Per saperne di più

Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa”

Il termine

Come avrai notato, tra gli elementi essenziali non trova novero la data di stipula dell’atto definitivo di compravendita.

 

Questo significa che, anche se può sembrare strano, un compromesso è perfettamente valido anche se non viene indicato un termine perentorio a cui stipulare il rogito notarile.

 

Naturalmente in un compromesso che si rispetti le parti prevedono sempre un termine ultimo, in modo da circoscrivere temporalmente il proprio impegno reciproco.

 

Come analizzeremo meglio nel successivo paragrafo 3) nella prassi il termine previsto nel preliminare non è da considerarsi essenziale, tranne nei casi in cui, dalle espressioni utilizzate, dall’oggetto e dalla natura del contratto, non emerga la volontà inequivocabile delle parti di qualificarlo in tal senso.

 

Può comunque accadere che le parti scelgano di non fare menzione del temine per la stipula nel compromesso, ma di lasciare aleatorio questo dato.

 

In questo caso, come ci si comporta e in che modo le parti possono richiedere la prestazione?

 

Ci viene, come spesso accade, in aiuto un orientamento della Cassazione (Cass. N. 2700/1956, Cass. Sez. 3 n. 19414/10, Cass. Sez. 3 15796/09.

 

Secondo questo orientamento, se nel preliminare non è indicato il termine per stipulare l’atto definitivo di compravendita, la parte che vi ha interesse può esigere l’esecuzione immediata della prestazione (Cass. Sez. II Civile, sent. 21647/2019).

 

In sostanza si applica il principio previsto dall’art. 1183 primo comma del Codice civile secondo cui il creditore può esigere immediatamente la prestazione se non viene specificato un termine per l’adempimento.

 

Nel caso di controversia sarà il giudice, chiamato ad esprimersi, che valuterà la congruità del tempo intercorso tra preliminare e la richiesta di adempimento avanzata sulla base dei parametri di cui all’art. 1183 secondo comma del Codice civile.

 

Va da se che impostare un preliminare senza un termine per l’adempimento genera confusione e pone le basi per inutili discussioni.

 

Per fortuna, nella prassi quotidiana, questo rischio non si corre nel concreto.

 

Infatti, le tempistiche per la conclusione dell’affare fanno parte della trattativa e sono spesso elemento dirimente.

La caparra

La caparra è un altro elemento accessorio ma fonte di una forte garanzia al buon esito della conclusione della compravendita.

 

Infatti, pur non essendo obbligatoria, nella maggior parte degli accordi preliminari viene stabilito il versamento di una somma di denaro da mettere a garanzia sotto forma di caparra confirmatoria.

 

Ti invito a leggere i relativi articoli per avere un quadro dell’utilità di questo istituto:

LA CAPARRA CONFIRMATORIA

LA CAPARRA PENITENZIALE

 

Come detto, la caparra confirmatoria è una sorta di garanzia contro eventuali ripensamenti, detta in maniera sbrigativa, chi ci ripensa la perde e corre il rischio della esecuzione in forma specifica e della richiesta di maggiori danni subiti e subendi.

 

Mentre attraverso la determinazione di una caparra penitenziale si stabilisce, a priori, un corrispettivo per l’eventuale recesso senza possibilità di usufruire o subire le maggiori tutele della caparra confirmatoria.

 

Esiste poi una terza forma di garanzia detta Clausola Penale che somiglia di fatto alla caparra penitenziale ma può essere prevista, ad esempio, anche semplicemente nel caso di ritardo nella prestazione finale.

 

Per una trattazione completa della caparra ti invito a leggere i relativi articoli.

La Conformità Catastale

In sede di stipula dell’atto definitivo di compravendita il notaio farà impegnare la parte venditrice nel garantire che l’immobile oggetto della compravendita sia perfettamente in ordine dal punto di vista catastale.

 

Vale sicuramente la pena di prevedere questa clausola già dal compromesso, questo perché, troppo spesso, per poter arrivare a fare questa dichiarazione sono necessari dei piccoli aggiornamenti e messe a punto.

 

Molto meglio affrontare la problematica prima dello scambio di una caparra piuttosto che doverla risolvere in poco tempo con il rogito che incombe.

 

Un Agente Immobiliare Professionale riesce a capire sin da subito quali problemi potrebbero esserci semplicemente confrontando la Planimetrica Catastale con la distribuzione interna della Casa.

 

Oppure leggendo i dati sulla Visura Catastale Storica può, senz’altro capire se sono necessari degli allineamenti toponomastici o soggettivi.

 

Il mio Sistema di Vendita Vincente “Garanzia Valore Casa” è strutturato per garantire la Conformità Catastale già in sede di stipula del Contratto Preliminare di Compravendita.

 

Spesso quello che risulta facile si da per scontato essere così.

 

La realtà, a mio avviso, è un’altra, quando dal notaio il rogito fila liscio senza intoppi o lanci di penne, non è perché la trattativa è stata facile e i clienti buoni.

 

Il motivo è che l’agente immobiliare professionale ha organizzato tutto nei minimi particolari proprio per arrivare a stipulare un atto notarile lineare e senza intoppi.

 

Per maggiori approfondimenti in merito alle conformità Catastale leggi l’articolo

La Conformità Urbanistica

Oltre la conformità catastale è importante garantire, già dalla stipula del compromesso, la conformità urbanistica.

 

In un mondo ideale basterebbe andare nel luogo deputato, ritirare il progetto approvato e tutte le eventuali varianti per poter garantire la Conformità Urbanistica.

 

Nel mondo ideale, soprattutto per noi abitanti della città eterna, non è così.

 

Basti pensare che per ottenere il via libera alla consultazione di un progetto presso il Dipartimento di

 

Programmazione e Attuazione Urbanistica occorre un’attesta che va dai quattro ai sei mesi.

 

Per questo motivo abbiamo tantissima difficoltà nel dare le garanzie di conformità urbanistica, a volte anche in sede di atto notarile.

 

Spesso, purtroppo, ci si limita all’esibizione delle copie conformi delle licenze edilizie e delle eventuali varianti senza andare nel dettaglio della verifica del progetto.

 

Personalmente lavoro a Colli Aniene da ventidue anni ed ho raccolto decine di progetti.

 

Per questo motivo, anche se limitatamente a questa zona, sono in grado di mostrare ai tecnici abilitati gli elaborati progettuali e garantire un grado di precisione molto alto nell’affermare la conformità urbanistica.

 

Per maggiori approfondimenti in merito alla Conformità Urbanistica ti rimando, se vuoi ai rispettivi articoli

La Provenienza

L’indicazione di come siano pervenuti in capo alla parte promittente venditrice i diritti oggetto della compravendita è un altro elemento che vale la pena citare già all’interno del compromesso.

 

Questo controllo viene effettuato in parallelo con il controllo della continuità delle trascrizioni ed è prerogativa del notaio incaricato della stipula dell’atto notarile.

 

IL sistema di vendita vincente “Garanzia Valore Casa” prevede la collaborazione sinergica con il notaio di mia estrema fiducia che effettua questi controlli entro i primi 15 giorni dopo il conferimento di incarico.

 

Pertanto, a differenza di taluni colleghi, sono in grado di garantire sin dalle prime pubblicazioni l’esatta conformità delle provenienze e la continuità delle trascrizioni.

Ti potrebbe interessare l’articolo dove ho parlato del Titolo di Provenienza

Possesso e consegna del bene

Altra clausola non essenziale ma importante da programmare con largo anticipo è quella del possesso e relativa consegna del bene oggetto di compravendita.

 

I casi di possesso differito, infatti, non sono sporadici e vanno organizzati nei minimi dettagli con la previsione di opportune clausole di salvaguardia.

 

Puoi avere un quadro completo leggendo l’articolo dedicato

La modalità del pagamento

Il prezzo è una clausola essenziale del contratto preliminare.

 

E’ importante non limitarsi alla sola determinazione del prezzo ma indicare anche in che modo quel prezzo verrà saldato.

 

In particolare, le varie fasi ed i vari passaggi intermedi prima di arrivare alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.

 

Potrebbero essere previsti, ad esempio, degli incrementi di caparra o degli acconti di prezzo.

 

In ultimo ma non meno importante il metodo di pagamento.

 

L’intervento di un istituto di credito per il saldo del prezzo è importante e va citato sin dall’inizio della trattativa, a maggior ragione occorre inserirlo all’interno di un preliminare di compravendita ben strutturato e inattaccabile.

La Certificazione energetica

Il Decreto Legislativo 19 agosto 2005 numero 192 integrato col Decreto Legislativo 29 dicembre 2006 numero 311 e successivamente modificato dal Decreto Legislativo 112/2008 stabilisce che la Parte Promittente Venditrice renda edotta la Parte Promissaria Acquirente in merito alla Classe Energetica dell’immobile sin dall’inizio della trattativa di acquisto.

 

Molti pseudo colleghi non si curano di questa disposizione legislativa e continuano a pubblicare offerte di vendita con la classe energetica ancora in fase di elaborazione, addirittura fino alla stipula del contratto preliminare di compravendita.

 

Probabilmente ignorano che, per legge, siamo obbligati a dichiarare la classe energetica fin dalle prime uscite dell’offerta di vendita immobiliare.

E' possibile modificare le clausole di un compromesso?

Il contratto preliminare viene stipulato al fine di gestire le sopravvenienze che possono sorgere prima dell’atto definitivo di compravendita.

 

Le parti, sottoscrivendo il compromesso, si cautelano per poter fronteggiare le problematiche che inevitabilmente possono sorgere durante una compravendita immobiliare. 

 

In realtà, la maggior parte delle clausole riportare in un Compromesso sono state già preimpostate in una corretta Proposta Irrevocabile di Acquisto, che come abbiamo visto nell’articolo dedicato, è già di per se, una volta accettata, un Preliminare di Compravendita.

 

A volte sorge la necessità, per il sopraggiungere di problematiche sconosciute all’atto della sottoscrizione, di dover apportare delle modifiche alle clausole sottoscritte.

 

Questo in linea generale è possibile e rappresenta la piena espressione dell’autonomia contrattuale che la legge riconosce alle parti. 

 

Tuttavia, è necessario precisare che, per poter apportare delle modifiche sostanziali al compromesso è necessario il presupposto stesso che gli ha dato vita, ovvero l’accordo tra le parti.

 

Modificare una clausola di un compromesso senza l’accordo tra le parti, in maniera unilaterale non è possibile è necessario l’accordo preventivo tra il promissario acquirente ed il promittente venditore.

Accordo tra le parti

Spesso, tuttavia, quest’accordo non c’è e la modifica viene richiesta da una delle parti.

 

In tal caso è molto più complicato giungere ad una nuova configurazione e l’unica soluzione è quella di rivolgersi ad un giudice.

 

Supponiamo ad esempio, che un promissario acquirente venga a conoscenza di un vizio solo dopo aver versato la caparra e siglato il preliminare.

 

In tal caso è lecito proporre al promittente venditore una modifica dell’accordo, magari promuovendo un abbassamento del prezzo di acquisto.

 

Se il Venditore riconosce il vizio ed è disponibile ad un nuovo accordo allora tutto fila liscio, se non dovesse essere in accordo con la variazione e si opponesse all’abbassamento del prezzo, l’unica soluzione sarebbe il ricorso al giudice.

 

Un altro caso che si presenta spesso è quello della deroga del termine ultimo per la stipula dell’atto definitivo di compravendita.

 

Supponiamo, ad esempio, che le parti abbiano fissato un termine entro il quale sottoscrivere il contratto definito di compravendita e che, per una serie di circostanze non sia possibile rispettarlo.

 

Anche in tal caso ci viene in aiuto la solita corte di cassazione che ha chiarito, in tema di preliminare di compravendita, che il termine stabilito per la stipula del rogito notarile di regola, non è da ritenersi essenziale, (Cass. Ord. N. 9226/2020).

 

Espressioni quali “entro e non oltre il …”  o formulazioni dall’analogo tenore non integrino la previsione di un termine essenziale.

 

In tali circostanze è da ritenersi che, in presenza di un impedimento oggettivo che non permetta di rispettare la data del rogito, ciascuna delle parti possa chiedere una proroga.

 

Purché il differimento sia giustificabile e congruo, oltre che inidoneo a pregiudicare l’utilità della prestazione.

La registrazione del Compromesso

L’obbligatorietà di registrazione dei contratti preliminari trova la propria fonte normativa nel combinato disposto degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131.

 

L’art. 2 prevede infatti la soggezione a registrazione degli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato;

 

L’art. 10 della tariffa, parte prima, individua poi tra gli «atti soggetti a registrazione in termine fisso» i contratti preliminari di ogni specie, nell’ambito dei quali prenderemo qui in considerazione quelli aventi ad oggetto la promessa di vendita di diritti reali immobiliari.

 

In tale fattispecie, l’obbligo era a carico dei contraenti ovvero della parte venditrice e della parte acquirente.

 

Ciò fino all’entrata in vigore del comma 46 della legge 296/2006 (finanziaria per il 2007).

 

Nota anche come legge Bersani, la finanziaria del 2007 ha fatto due bei regalini agli agenti immobiliari.

 

Infatti, da un lato, con l’aggiunta della lettera d-bis) all’art. 10 del testo unico, ha previsto, per gli agenti immobiliari, un obbligo di registrazione «per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari»;

 

Dall’altro, con l’inserimento di un comma 1-bis all’art. 57, ha disposto in ordine a tale fattispecie la coobbligazione solidale dei medesimi agenti immobiliari con le parti di dette scritture private per il pagamento dell’imposta.


L’Agente Immobiliare non solo è obbligato a procedere con la registrazione, anche in caso di dissenso delle parti, ma è anche responsabile in solido, con le parte stesse nel pagamento, delle imposte.

 

E’ bene sottolineare la distinzione tra il profilo civilistico ed il profilo prettamente fiscale.

 

L’Agenzia delle Entrate non entra nel merito di chi ha scritto il compromesso, di chi lo ha firmato, non controlla se le firme sono o meno delle persone che sono comparse nella scrittura.

 

L’unico controllo che fa l’agenzia delle entrate, in sede di registrazione del contratto preliminare, è un riscontro sul contenuto nell’ottica della tassazione

 

Dunque, la registrazione del compromesso non aggiunge nulla sotto il profilo civilistico del contratto, esso è infatti perfettamente valido ed efficace anche senza essere registrato.

 

La differenza la fa il profilo fiscale in quanto, una mancata registrazione, dentro i termini fissati dalla legge, comporterebbe, a tutti gli effetti, un’evasione fiscale con conseguenti sanzioni, ma, come detto non preclude al contratto di spiegare i suoi effetti obbligatori.

 

Una caratteristica positiva che apporta la registrazione del contratto preliminare, sconosciuto, o meglio ignorata, anche a moltissimi addetti ai lavori è la “data certa”.

 

Ovvero, la registrazione del preliminare consente di poter asserire che ad una specifica data quel contratto esisteva.

 

Anche se potrebbe sembrare banale, questa caratteristica consente di limitare il campo d’azione ai furbetti che giocano con le date.

 

Ho affrontato il capitolo della registrazione del preliminare in un apposito articolo che puoi leggere a questo link:

LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Se si vogliono ottenere delle garanzie sotto il profilo civilistico è necessario procedere con la Trascrizione del contratto preliminare di compravendita.

La Trascrizione del Compromesso

Prima dell’entrata in vigore del d.l. 31 dicembre 1996 n. 669 (“Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziari e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”) – convertito con modifiche nella l. 28 febbraio 1997, n. 30 – era indiscussa la regola dell’inammissibilità della trascrizione dei contratti preliminari di compravendita.

 

Da più parti, però, si sollecitava un intervento legislativo che offrisse adeguata tutela alle ragioni del promissario acquirente.

 

L’entrata in vigore del d.l. n. 669 del 1996 ha rappresentato, quindi, una grande novità in quanto ha introdotto nel Codice civile un nuovo articolo: l’art 2645 bis c.c. il quale disciplina la trascrizione del contratto preliminare.

 

Ovviamente non sono trascrivibili i preliminari stipulati in forma di semplice scrittura privata.

 

Per poter procedere alla trascrizione il preliminare di compravendita deve necessariamente essere stipulato in forma pubblica o attraverso una scrittura privata autenticata, e quindi, in presenza di un Notaio.

Gli effetti della trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita

La ratio della legge è stata quella di limitare al minimo le possibili controversie dovute alle vendite a terzi dello stesso bene immobile oggetto di preliminare.

 

Non di rado, infatti, si sono verificati episodi in cui, la parte venditrice, in maniera fraudolenta, ha provveduto a promettere di vendere lo stesso bene a più persone contemporaneamente, incassando al tempo stesso caparre da ognuno.

 

La caratteristica principale della trascrizione del preliminare di compravendita sta nell’effetto prenotativo che gli garantisce, facendo retroagire l’acquisto di casa alla data di trascrizione come se la vendita fosse stata conclusa in quel momento.

 

Questo, in parole povere, significa che una volta trascritto il preliminare prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore intervenute dopo la trascrizione del preliminare stesso.

 

La trascrizione del preliminare, in sostanza, consente di anticipare gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di compravendita in modo tale da evitare che, nel tempo intercorrente fra le due trascrizioni, possano essere costituiti diritti di terzi opponibili al promissario acquirente.

 

La trascrizione del contratto preliminare, quindi, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del negozio stesso; cosicché, nei rapporti con terzi, è come se l’atto notarile fosse stato trascritto nel momento in cui si è operata la trascrizione del preliminare.

 

L’effetto prenotativo della trascrizione, infatti, non è illimitato nel tempo altrimenti bloccherebbe la libera circolazione dei beni.

 

Il decorso dell’effetto prenotativo è, infatti, rigido.

 

La legge prevede che l’effetto della trascrizione cessa se entro un anno dalla data pattuita per la stipulazione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non venga trascritto l’atto che costituisce l’adempimento.

 

Ovvero, se non subentra un qualunque altro atto.

 

Superato il termine di tre anni, gli effetti della trascrizione si esauriscono e si presumono mai prodotti.

 

La ratio di questi termini è dovuta al fatto che l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare sottopone il bene ad una sorta di vincolo di indisponibilità.

 

Il legislatore non vuole che questo vincolo sia perpetuo a tutela del promittente alienante e a salvaguardia dei creditori del promittente alienante.

 

Se, infatti, il suddetto vincolo fosse illimitato l’effetto prenotativo del promittente alienante toglierebbe, inderogabilmente, il bene facente dal patrimonio, ai creditori e ciò sarebbe in contrasto con l’art. 2740 c.c.

Quanto costa trascrivere il Contratto Preliminare di Compravendita

Essendo un atto pubblico con intervento di Notaio, per forza di cose, la trascrizione del compromesso comporta un ulteriore aggravio economico per il promissario acquirente.

 

Le imposte da pagare sono sostanzialmente le stesse previste per la registrazione con l’aggiunta della parcella del Notaio.

 

Non è possibile, in questa sede, determinare un costo specifico per la trascrizione del preliminare di compravendita, bisogna comunque tener conto del fatto che si tratta di un atto notarile a tutti gli effetti ed i costi saranno, pertanto, allineati a quelli di un atto notarile.

Cosa accade se non viene rispettato un Contratto Preliminare di Compravendita.

Ho già affrontato questa problematica negli articoli dedicati alle caparre.

 

Le conseguenze del mancato rispetto delle obbligazioni assunte attraverso la sottoscrizione del preliminare di compravendita sono legate al tipo di caparra che viene scambiata al momento della promessa di vendita.

 

Ti rimando agli articoli specifici per un approfondimento.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA

LA CAPARRA PENITENZIALE

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