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Il Blog di Fabrizio Colarossi

By Fabrizio Colarossi

Il Diritto di Superficie è una truffa

Se nessuno ti spiega di cosa si tratta

Tutti i miei post prendono forma dai fatti e dagli eventi quotidiani. 

Oggi ringrazio Claudio per avermi dato lo spunto per parlare, con parole mie, di Diritto di Superficie.

L’altra sera, mentre ero intento a pagare l’F24 dei contributi previdenziali, mi è venuto a trovare in ufficio Claudio, un mio vecchio cliente a cui, tempo fa, ho venduto una casa proprio qui a Colli Aniene.

Era euforico perché, avendo ricevuto dei soldini in eredità, si stava accingendo a comprare una casetta per la figlia ormai maggiorenne.

Aveva con se degli incartamenti ed ho capito subito che quello che gli serviva era un parere sulla bontà dell’operazione. 

Finito di svenarmi ho chiuso il sito della banca e mi sono dedicato all’analisi dei documenti che mi aveva portato.

La prima cosa che mi è balzata agli occhi, leggendo l’atto di acquisto, è che si trattava di un “Diritto di Superficie”.

Ovviamente, ho subito sottolineato la cosa e la sua risposta è stata:

“Cioe?”

chinando leggermente la testa ed assumendo l’espressione tipica di chi ha appena sentito una bestemmia.

Ho passato i successivi trenta minuti a spiegare da dove deriva questo diritto, di cosa si tratta, quali sono i rischi, quali dovrebbero essere i vantaggi e, più parlavo, più mi accorgevo di peggiorare la situazione.

Ho provato un pò di rimorso quando mi ha detto che avrebbe riflettuto sull’eventualità di proseguire con l’acquisto.

L’euforia con cui era entrato aveva lasciato il campo alla Consapevolezza.

Sicuramente è uscito dal mio ufficio consapevole che si stava accingendo a comprare un qualcosa, a dire il vero, simile ma profondamente diverso dalla proprietà di una casa.

E’ stato a quel punto che ho capito che il “Diritto di Superficie” è una truffa se nessuno ti spiega di cosa si tratta.

Infatti, troppo spesso, abusiamo del principio (sancito nel codice di procedura penale) secondo cui la legge non ammette ignoranza.

Per cui , se sei il proprietario di un appartamento in Diritto di Superficie ma non sai che significa la colpa è tua che lo ingori.

In linea di massima questo principio è valido ed impedisce che si possa uccidere una persona affermando di ignorare che fosse vietato per legge.

Nel nostro caso la situazione è differente e l’ignoranza dei nostri clienti dobbiamo colmarla noi fornendo loro la GIUSTA CONSAPEVOLEZZA. 

Certamente alcuni concetti sono difficili da spiegare se non di dispone di un congruo bagaglio culturale.

E capisco anche che spiegare il diritto di superficie in maniera scorretta potrebbe portare la perdita di un cliente.

Ma affrontare l’argomento con superficialità, nascondendone i lineamenti salienti, sia anche peggio di non spiegarlo affatto.

Ecco come mi venne presentato il diritto di superficie dal mio consulente di riferimento quando iniziai la carriera di agente immobiliare (voglio dire, senza falsa modestia, che lo conoscevo già perché Diplomato Geometra con 60/60mi):

“Praticamente la casa è costruita su un terreno del comune di Roma e per 99 anni la puoi tranquillamente abitare come se fosse la tua.

Scaduti questi 99 anni si rinnova automaticamente per ulteriori 99 anni.

Quindi il problema non lo avrai mai tu e neanche i tuoi pronipoti perché nel frattempo la casa sarà stata venduta mille volte e poi, fra duecento anni, questa casa non si sa più nemmeno se esiste”

Questa stessa filastrocca la rifilava, puntualmente, ai clienti durante gli appuntamenti.

La cosa bella è che tutti annuivano compiaciuti e tutto finiva così.

“Tra ducent’anni beato chi c’ha n’occhio” si dice dalle mie parti.

La realtà è molto differente.

Le origini del Diritto di Superficie

Il Diritto di Superficie trae origine, nientepopodimeno che, dal Diritto Romano ed è stato ripreso ai giorni nostri per mettere in atto dei piani di zona con l’intento di contenere il prezzo finale degli immobili.

Infatti, una delle voci di spesa più elevate, quando si analizza il computo metrico per la realizzazione di un piano di edificazione, è proprio il costo del terreno su cui verrà ad essere costruito il futuro immobile.

Proprio per abbattere questa voce, nei primi anni sessanta, venne introdotta a livello nazionale, una legge che prevedeva la possibilità, per privati e cooperative di costruire su terreni di proprietà demaniale ceduti in concessione, con tutta una serie di “privilegi” ed “agevolazioni”

Per approfondire questo argomento ti consiglio di leggere anche questo articolo:  

Edilizia Convenzionata e PEEP

Per farla molto breve, in pratica il Comune di Roma, avendo a disposizione dei terreni, oppure, espropriandoli e riassegnandoli, dava la possibilità di risparmiare rispetto all’acquisto diretto.

Questo consentiva di tenere bassi i costi di costruzione, producendo l’effetto di calmiere dei prezzi finali di acquisto.

Andiamo con la mente a  quell’epoca.

Erano gli anni in cui venivano abbattute le baraccopoli disseminate un po’ ovunque a Roma, soprattutto nelle periferie.

Personalmente ricordo i miei genitori che parlavano della baraccopoli di Villa Gordiani.

E,  visto il clima di fervore che precedeva quello che sarebbe stato ricordato come il boom economico del nostro paese, appare chiaro come, negli intenti degli allora legislatori, ci fosse la volontà di garantire una casa di proprietà anche al ceto medio basso.

Nascono così i Piani per l’Edilizia Economica e Popolare, i famosi PEEP (no Guardiola non c’entra niente).

Ma torniamo al Diritto di Superficie ed al Comune che, gentilmente, metteva a disposizione delle cooperative i terreni di sua proprietà o addirittura espropriati ai legittimi proprietari.

Per approfondimenti leggia anche La legge 865 del 1971.

Ovviamente un bene dello stato non può essere regalato e messo a disposizione di pochi così, gratuitamente e senza regole.

Infatti, a fronte di questa concessione la legge prevedeva che chi fosse stato interessato ad usufruire di queste agevolazioni avrebbe dovuto sottoscrivere delle convenzioni ad hoc nelle quali andavano previsti tutta una serie di vincoli e regole.

Edilizia Pubblica Convenzionata

Ecco perché questo tipo di Edilizia Pubblica viene anche definita Edilizia Convenzionata, proprio perché alle spalle di ogni Concessione Edilizia doveva essere sottoscritta una Convenzione i cui modelli dovevano essere approvati da apposite Commissioni Edilizie.

”Pensavi fosse amore, invece era un calesse” – M. Troisi

Va bene sta diventando sempre più complicata e ancora non ti ho detto cosa diavolo significa comprare un appartamento in “Diritto di Superficie”

A proposito, se sei il proprietario di un fantastico appartamento costruito in un Piano di Zona e in Diritto di Superficie e vuoi venderlo, non ti allarmare, lo puoi vendere benissimo basta solo fare i passi giusti e soprattutto nella giusta direzione.

Noi siamo qui per te, se vuoi avere maggiori informazioni e soprattutto se hai bisogno di un aiuto compila il Form qui sotto e sarai ricontattato da un nostro consulente nel giro di 24 ore.

Ma arriviamo al dunque:

Cosa significa essere il Proprietrario del Diritto di Supeficie o Proprietà Superficiaria di un Appartamento?

Significa che la cooperativa o il costruttore o anche il privato che ha costruito il tuo appartamento ha siglato, con il Comune di Roma, una bella Convenzione.

Questa Convenzione ha seguito uno schema fisso nel quale dovevano essere determinati alcuni parametri essenziali.

Senza andare troppo nello specifico parleremo in questa sede soprattutto della durata della Convenzione, dei limiti della commerciabilità della Casa Acquistata in diritto di superficie.

Partiamo dalla DURATA di una Convenzione Peep in Diritto di Superficie

Le Convenzioni per la concessione del Diritto di Superficie hanno durata di 99 anni. E’ prevista la possibilità di un rinnovo per ulteriori 99 anni, ma non è ASSOLUTAMENTE automatico.

Potrà essere rinnovato a patto che il concedente, ovvero il Comune di Roma, sia d’accordo con il rinnovo, altrimenti dopo 99 anni scade e basta!

Cosa accade dopo la scadenza?

Dopo la scadenza della convenzione tutto quanto presente sul terreno oggetto di Diritto di Superficie diventa automaticamente, senza appello o ricorso al Tar, di Proprietà del Concessionario (ovvero del Comune).

Ora pensaci un attimo.

Supponiamo che il tuo immobile sia stato costruito con una convenzione di circa 40 anni fa.

Da calcoli matematici complessi possiamo dedurre che la scadenza per il tuo immobile si attesta intorno ai 60 anni.

Questo vuol dire che se tu oggi hai 40/50 anni, probabilmente, la scadenza per te è un miraggio.

Ma non è questo il punto, il fatto reale è che anno dopo anno il Valore del tuo diritto (diciamo pure del tuo appartamento) precipita.

E’ questo il punto che tanti omettono di dire e che, secondo me, è di fondamentale importanza da sapere.

Quindi, se oggi compri un appartamento in diritto di superficie da una cooperativa, appena costruito, puoi stare tranquillo perché i tempi sono ancora lunghi.

Ma, qualora dovessi comprare un appartamento, in diritto di superficie, con una convenzione di qualche anno fa?

La prima cosa da fare è chiedere una copia della convenzione.  

Per vedere quanti anni sono passati. 

E quindi quanto manca alla scadenza. 

Questo consiglio ti sembra strano?

Devi sapere che nessuno, almeno fino al 2015, (poi ti spiego perché il 2015), ha mai pensato di dare una letta alla convenzione o ha mai chiesto l’età della stessa.

Perché le Convenzioni Urbanistiche venivano snobbate?

Il motivo è semplice: l’Ignoranza indotta e la mancanza di consapevolezza.

La prima indotta da chi non ha nessun interesse a tenerti informato e la seconda scippata dallo stesso.

Perché informarti significa renderti consapevole di quello che stai comprando ed avere la LIBERTA’ di scegliere, ma essendo pienamente conscio della natura dell’operazione.

Ma non finisce qui, e ti spiego perché poco sopra ho citato il 2015.

Il Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione

Infatti, nel settembre di quell’anno, una Sentenza 18135 del 16/09/2015 della Corte di Cassazione a Sezioni Riunite ha stabilito che i vincoli, previsti per legge e riportati in convenzione, seguono il bene per tutta la durata della convenzione stessa.

Che vincoli?

Uno su tutti, il Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.

Ne avrai sentito sicuramente parlare perché è stato l’argomento Topic delle ultime discussioni in campo immobiliare.

In pratica la cooperativa o il costruttore, nel siglare la famosa convenzione, si è obbligato, e ha obbligato tutti coloro che scambieranno i diritti su quegli immobili, a trasferirlo a Prezzi Calmierati.

Detto in parole povere quell’immobile non si può vendere al prezzo di mercato.

O meglio, non si può vendere a prezzo superiore a quello stabilito dalla convenzione stessa, detto Prezzo Massimo di Cessione.

Pena la nullità dell’atto per la cifra eccedente.

Ma allora cosa succede a chi ha venduto casa ad un Prezzo più alto del Prezzo Massimo di Cessione?

Provo a spiegarmi con un esempio.

Il Sig. Mario Tale de Tali ha comprato nel 1985 un immobile in Diritto di Superficie.

In teoria ha usufruito delle agevolazioni connesse e dovrebbe aver pagato un prezzo inferiore a quello che era all’epoca il libero mercato.

Non chiedetemi perché uso il condizionale.

Oggi, nel 2020, Il Sig. Mario ha voglia di trasferirsi nella casa di campagna e desidera vendere il suo appartamento a Roma.

Si affida ad una Agenzia di Professionisti e subito l’Agente Immobiliare gli fa presente la problematica.

Lui vorrebbe 250.000 Euro perché il mercato più o meno afferma questo, mentre il Prezzo Massimo di Cessione si attesta intorno ai 110.000 Euro.

Fino a qualche anno fa (2015 per l’appunto) il Sig. Mario avrebbe venduto tranquillamente a 250.000 Euro.

Con tanto di sigillo del Notaio rogante, non mi chiedete come mai potevano accadere cose del genere perché non me lo so spiegare.

Attenzione non faccio il saputello perché, purtroppo, è successo anche a me di inciampare su questa corda.

Ma questa trattazione la lascio ad un altro post che ancora non ho scritto e che, quando l’avrò scritto, sarà linkato in questo punto.

Sentenza 18135 del 16/09/2015 della Corte di Cassazione

Dal 2015 in poi sono fioccate centinaia di richieste di rimborso del maggior prezzo percepito.

In pratica, in virtù della Sentenza 18135 del 16/09/2015 della Corte di Cassazione, tutti coloro che avevano ingiustamente pagato una differenza rispetto al Prezzo Massimo di Cessione sono stati messi nella condizione di annullare l’atto limitatamente all’articolo del prezzo.

Significa, in pratica, che la compravendita è valida a tutti gli effetti.

E’ nullo solo l’articolo che parla del prezzo che va sostituito con il Prezzo Massimo di Cessione.

Quella casa, secondo la sentenza, è stata compravenduta al Prezzo Massimo di Cessione.

Cosa succede al maggior costo sostenuto dall’acquirente?

Il venditore lo DEVE restituire. (E’ più corretto dire lo doveva restituire, perché ad oggi non è più così e più avanti ti dico perché).

Questo recitava la Sentenza.

In realtà l’evoluzione normativa ha prodotto dei cambiamenti sostanziosi.

Infatti ad oggi, non è più possibile opporre istanza di risarcimento del maggior costo sostenuto.

Il massimo che si può ottenere è l’impegno a presentare l’stanza di affrancazione a totale cura e spesa del vecchio proprietario o dei precedenti proprietari.

Ma questo sarà un argomento che voglio approfondire in un prossimo post, che linkerò in questo punto non appena pronto.

Ora, senza dilungarmi troppo, voglio solo che si capisca che comprare un diritto di superficie non si limita a comprare un qualcosa che un giorno non ci sarà più.

Ma, significa comprare un qualcosa che non segue le dinamiche del mercato perché il prezzo risulta IMPOSTO da una convenzione.

Naturalmente fatta la legge trovato l’inganno perché, e qui arriva la bella (forse) notizia, sia il vincolo del prezzo massimo, sia il fardello dell’aver comprato una casa che presto o tardi non sarà più tua, possono essere risolti!

EVVIVA L’ITALIA

Come?

Secondo te?

Te lo dico io, PAGANDO.

Eliminazione del Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione detta anche "Affrancazione"

Infatti, nel tempo sono uscite tutta una serie di decreti che hanno creato un tale ginepraio legislativo che per ritrovarne il filo ci vorrebbe Arianna con tutti i suoi discendenti.

Sempre per fartela breve, è possibile, attraverso una apposita Istanza al Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica, liberarsi dal Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.

Che vuol dire?

Vuol dire che, attraverso il pagamento di una cifra, a questo link il simulatore di calcolo, è possibile togliere il vincolo, affrancarsi è il termine correntemente usato, e riportare l’immobile al LIBERO MERCATO!

Senza addentrarmi troppo ti dico solo che ci sono richieste presentate due anni fa che ancora non sono neanche state prese in mano e lette. 

Lo stesso ginepraio di leggi varie ha anche stabilito che si possa trasformare il Diritto di Superficie in Diritto di Piena Proprietà.

Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Piena Proprietà

Trasformare è un verbo che da l’idea di un qualcosa che diventa qualcos’altro e a me questa idea mette tanta ansia, ma tant’è! Vediamo che significa:

In pratica, presentando una apposita Istanza di Trasformazione, puoi “comprare” il pezzettino di terra, virtuale, su cui insiste casa tua e diventare il Pieno Proprietario (andrebbe bene anche solo proprietario, ma fa scena), che tradotto significa che nessuno mai potrà portartela via (a parte l’agenzia delle entrare ex equitalia).

Come?

Allora sei tosto!

Devi pagare!

Altro obolo da pagare al Comune di Roma, nel nostro caso, e finalmente pure quest’altro fardello te lo sei tolto di torno.

Sempre a questo link trovi il calcolo (che tanto è lo stesso perché l’affrancazione è una percentuale del consto di affrancazione ridotto della cifra che poi vedi bene nel simulatore).

Adesso si che è tutto chiaro se paghi queste somme al Comune di Roma puoi riuscire a dire ai tuoi figli che gli lascerai una casa invece dei fogli di carta con cui te l’hanno venduta.

In realtà mentre sto scrivendo questo articolo stanno prendendo forma delle novità, legate a nuove regole dettate dal Decreto n.151 del 28 settembre 2020.

In base a questo decreto, effettuando la Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Piena Proprietà verranno ad essere rimossi tutti i vincoli, anche quelli di natura soggettiva ed il Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.

Attenzione però perché ad oggi non tutti i Piani di Zona del Comune di Roma possono essere Trasformati.

Ecco l’elenco dei Piani di Zona Trasformabili, per gli altri bisogna aspettare. 

Ma non temere, non appena ci saranno novità saranno prontamente riportate.

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