AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO

Piani di Zona Comune di Roma

Il caso “COLLI ANIENE”

Uno “strano” caso di Edilizia Convenzionata secondo la Legge 167 del 1962

Traggo spunto da un mio post precedente sul Certificato di Agibilità e soprattutto dalle molteplici voci, a volte corrette a volte palesemente dettate da ignoranza, che girano in merito alla questione dell’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo.

Lascio ai saputelli e ai giuristi, sicuramente più preparati di me la trattazione globale della questione, e mi limito ad analizzare la situazione del quartiere di Colli Aniene dove lavoro e trascorro la maggior parte del mio tempo.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 18135 del 16 settembre 2018

Tutto ha inizio il giorno 16 settembre 2015, quando una Sentenza della Corte di Cassazione stabilisce che:

“il vincolo del prezzo massimo di cessione segue il bene nei successivi passaggi a titolo di onere reale con efficacia indefinita ed è quindi opponibile anche ai sub-acquirenti”

Ovvero il vincolo del rispetto di vendita al prezzo massimo non deve essere rispettato solo nella prima vendita (della cooperativa) ma anche in tutte le successive vendite future.

Ad onor del vero la sentenza trae spunto da una compravendita il cui oggetto era il “Diritto di Proprietà Superficiaria” di un immobile, ma i suoi effetti si estendono anche agli immobili costruiti su terreni di proprietà privata.

Faccio questa precisazione perché qualche mio sedicente collega, di blasonati marchi superaccessoriati, continua a ripetere che trattasi di un fuoco di paglia.

“Il problema lo hanno soltanto gli immobili in diritto di superficie”

Non è così e coloro che liquidano il problema dell’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo in questo modo rischiano di far fare brutte cadute ai loro clienti.

Farebbero bene a far visita agli uffici del Dipartimento della Programmazione ed Attuazione Urbanistica per colmare la loro deficienza (intesa come mancanza di informazione).

Ho sentito parlare di “Notai conniventi” (la sola parola mi fa rabbrividire) che “comunque stipulano” perché secondo loro non esiste Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo a Colli Aniene.

Ora io  mi metto nei panni di un acquirente, è mai possibile che si trascuri un elemento così importante?

La nostra professione non prevede giuramenti di Ippocrate ed i codici deontologici lasciano tutti il tempo che trovano.

Tuttavia ognuno di noi dovrebbe farsi il suo codice deontologico nell’affrontare l’intermediazione di beni che, nella maggior parte dei casi, sono stati sudati.

L’art. 1759 del Codice Civile recita testualmente

“il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”

art. 1759 del Codice Civile

L’art. 1746 parla degli “obblighi dell’agente” (ho messo un link altrimenti finiamo domani).

Purtroppo chi fa questa professione spesso sottovaluta l’importanza del suo intervento e finalizza tutto alle provvigioni.

Ma torniamo alla “Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo”

Non voglio gonfiare questo post di riferimenti normativi, pertanto mi limito a citare il minimo indispensabile per capire a grandi linee la situazione perché mi interessa maggiormente parlare del perché si è arrivati a questa situazione.

Pertanto rimando a chi ha più cultura di me in questo campo, l’esatta declinazione della sequenza di leggi che ci ha portati fin qui

Le Leggi di partenza di tutta questa faccenda sono la n. 167 del 18 aprile 1962, “Disposizione per favorire l’acquisizione di aree per l’edilizia economica e popolare” e la n. 865 del 22 ottobre 1971, conosciuta anche come “legge di riforma della casa“.

Legge n. 167/62

Con la Legge n. 167/62 il legislatore volle dare spunto ad una economia “abbordabile” della casa, calmierando i prezzi, in modo da cominciare a garantire questo diritto anche alle classi meno abbienti.

Legge n. 865/71

Con la Legge n. 865/71, che andò ad integrare la precedente, vennero normate anche le cessioni in diritto di superficie di aree appartenenti al demanio e quindi, nel nostro caso, al Comune di Roma.

In sostanza il Comune concede dei suoi terreni in diritto di superficie e da di conseguenza la possibilità di costruirvi mantenendo la proprietà del terreno disgiunta dalla proprietà delle singole unità immobiliari.

La normativa sopra descritta prevede, come condizione al rilascio della Concessione Edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune Convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) ed il Comune di Roma.

In particolare con la 865/72 è stato introdotta la procedura di “Espropriazione“.

Continuerò a parlare di Comune di Roma per comodità ma la legge è Nazionale ovviamente e al posto del Comune di Roma può esserci messo qualsiasi altra istituzione Demaniale.

In pratica il Comune, in “accordo” con i proprietari dei terreni, espropria dei lotti che vanno a finire nel “Patrimonio Indisponibile”, successivamente lo stesso riassegna in “Diritto di Superficie” gli stessi lotti alle Cooperative, ai Costruttori o addirittura agli stessi vecchi proprietari.

Il motivo di tutta questo passaggio è difficile da capire per noi poveri mortali ma quelli preparati affermano che tutto ciò ha portato alla possibilità di costruire alloggi a “Prezzi Calmierati” ed io ci credo fermamente.

Il clima del paese nei primi anni settanta è di grande Euforia, le cooperative verdi, bianche, rosse, amaranto, giallo ocra e blu oltremare vedono grandi possibilità di business in tutto questo, ed allora, per non perdere tempo, corrono a stipulare le loro belle convenzioni con il Comune di Roma.

Ma il tempo stringe e per sbrigarsi (attenzione perché è riportato testualmente su alcune convenzioni) si procede alla stesura di convenzioni preliminari che pongano le basi e che diano lo spunto a partire con il piano di zona.

In queste convenzioni sono dettati i passi successivi da fare, si stabilisce, ad esempio, che le case costruite dovranno essere vendute e locate a prezzi calmierati decisi dal Comune di Roma, il famoso “prezzo massimo imposto”, per 10 anni dopo il rilascio del certificato di abitabilità.

Ma i conteggi definitivi, così come tante altre specifiche (soprattutto sugli oneri di urbanizzazione secondaria) sono rimandate alla stipula di una convenzione integrativa da stipularsi immediatamente (30 giorni) dopo il fine Lavori.

Tra l’altro, la stipula di questa seconda convenzione è una condizione necessaria per il rilascio della tanto sognata Licenza di Abitabilità (agibilità).

La Storia di Salvatore Biancofiore – Pioniere

Adesso voglio trasportarti in un viaggio virtuale, immergiamoci nel mondo dei giusti e vediamo cosa sarebbe accaduto se le regole, una volta fatte, si rispettassero nel nostro paese.

Per non offendere nessuno nella nostra simulazione utilizziamo la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” che venderà un appartamento al Sig. Biancofiore Salvatore ricadente nel Pdz n.15 Tiburtino Sud (ovviamente i nomi sono pura, anche se scarsa, fantasia).

La Cooperativa “Verde Bianco Rossa” acquista agli inizi degli anni settanta, un certo lotto su cui costruire.

Abbiamo già capito che per ottenere la “licenza di costruzione” alla Coop V.B.R. non basterà farsi approvare il progetto ma sarà necessario, a norma dell’art. 18 della legge 167/62, che stipuli con il Comune di Roma una bella Convenzione preliminare.

E tra gli altri obblighi, deve impegnarsi a stipulare, 30 giorni dopo il fine lavori, una Convenzione Integrativa.

Ed infatti la zelante Cooperativa “Verde Bianco Rossa”, presenta il progetto, sigla con il Notaio “tal dei tali” la sua bella convenzione preliminare ed ottiene la necessaria licenza di costruzione.

Partono gli sbancamenti del lotto con le ruspe, vengono installate le gru, si lavora sodo.

Nel frattempo la “Verde Bianco Rossa” ha cominciato a rastrellare soci che, visionato e piaciuto il progetto cominciano a foraggiare di liquidi le casse cooperative.

Anche il Sig. Biancofiore è affascinato dal prezzo conveniente e dalla bellezza dei piani futuri e, divenendo socio, comincia a mettere in fila i vari pagamenti con MOLTA fatica e MOLTO sacrificio.

Infatti, in tutto questo non bisogna MAI dimenticare che i soldi non venivano pescati dal vicino fiume Aniene.

I soldi venivano sborsati ritmicamente dai soci

Ovvero persone, padri e madri di famiglia che, con l’economia che “girava”, investivano i loro risparmi, nella speranza di abbandonare il loro status di “inquilini a vita” e di potersi permettere finalmente una casa di “proprietà”.

Non mi accusate di demagogia o populismo o di non so cosa altro, queste realtà le ho viste con i miei occhi ed è la storia della stragrande maggioranza degli allora pionieri di Colli Aniene che entravano a casa attraversando il fango.

Essendo questa una simulazione che parte dal presupposto che tutto “fili liscio” non mi vado ad addentrare nei vicoli bui dei fallimenti di talune cooperative che di fatto fecero “LIEVITARE I PREZZI DI ACQUISTO”.

A tal proposito, se ti interessa la STORIA di Colli Aniene ti suggerisco un bel Libro

Nuova Auspicio – Storia di una Cooperativa Edilizia Autogestita

scritto dal Sig. Andrea Vecchia che parla approfonditamente della Cooperativa Auspicio e del suo Fallimento.

Sicché arriva il tanto agognato “Fine Lavori”, il fabbricato è finito!!! Casa è pronta!!!

Di buona lena la cooperativa manda il fine lavori al Comune che di pari passo si coordina per stipulare entro trenta giorni la famosa “Convenzione Integrativa” che, intanto è stata preparata da chi di dovere e va solo firmata.

Il Sig. Biancofiore, con le galosce, prende possesso del suo tanto agognato appartamento e supera con spirito pionieristico le difficoltà iniziali di una zona nata in una ex palude.

In questa Convenzione la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” pattuisce, tra le altre cose, il metodo di calcolo dell’ormai familiare “Prezzo Massimo di Vendita” da applicare nei successivi passaggi di proprietà per i dieci anni dopo il rilascio del certificato di agibilità”

Come hai visto non sto parlando mai di Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo perché questa è una novità che sarà introdotta dall’art. 31, comma 49Bis, della Legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Benissimo, convenzione integrativa firmata, non rimane che richiedere il rilascio del Certificato di Abitabilità, se il Comune non risponde in tempo, con il silenzio assenso, il gioco è fatto!

Del Certificato di Agibilità ne ho già parlato, voglio solo ricordarti che la firma della Convenzione Integrativa è una condizione indispensabile affinché il Comune possa rilasciare il certificato di abitabilità che attesta la conformità del fabbricato ai canoni di sicurezza, salubrità ed igiene.

Ma finalmente e gonfio di orgoglio Salvatore si è recato dal Notaio per fare il tanto sperato atto di acquisto, finalmente è entrato a far parte del Club dei proprietari.

Il Sig. Biancofiore Salvatore sa che se volesse vendere la casa, entro i prossimi dieci anni, dovrà rispettare il prezzo massimo di vendita ben noto e conosciuto.

Calcolando che le ultime palazzine di Colli Aniene ad essere state edificate risalgono al 1996, appare palese di come, se le cose fossero andate come virtualmente dovevano andare, tutta Colli Aniene oggi sarebbe LIBERA da qualsiasi vincolo.

Ma cosa andò storto in questo meccanismo all’apparenza semplice?

Di chi è la colpa se ad oggi, dopo quasi 40 anni, ancora stiamo discutendo di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo?

Non mi voglio beccare querele e quindi non affermerò mai che la colpa è della politica corrotta e sporca, non farò riferimento a chissà che tipo di comportamenti fraudolenti.

La colpa è solo di chi, acquistando in buona fede, non ha mai messo il naso nelle carte che la cooperativa gli aveva fatto firmare e quindi di quei padri e madri di famiglia di cui parlavo prima.

“casca er cetriolo e finisce nel … all’ortolano”

direbbe mio nonno.

Nella realtà nessuna convenzione integrativa è mai stata stipulata.

Di conseguenza nessun Certificato di Agibilità è mai stato rilasciato.

Cosa comporta questo per la famiglia del Sig. Biancofiore Salvatore che oggi nel 2016 vorrebbe vendere la sua adorata casa a Colli Aniene?

In teoria vuol dire che, nonostante siano passati quaranta anni, dovrebbe vendere ad un prezzo massimo stabilito dal Comune di Roma.

Lui ha provato a chiedere al Comune di Roma a quanto ammonta questo prezzo massimo.

La risposta è stata che non essendoci la convenzione integrativa il Prezzo Massimo di Cessione non lo sa.

Tu mi chiederai: Come non lo sa, non ci sono i parametri di calcolo?

Non si sa!

Tra le tante chiacchiere che ho sentito, perché ognuno dice la sua ma la sua è sempre diversa da quella dell’altro, la risposta che ho ricevuto personalmente da una dirigente del Dipartimento di Progettazione e Attuazione Urbanistica è:

“il PdZ 15 è come tutti gli altri, è gravato dal vincolo di vendita al prezzo massimo e quindi andrà affrancato, dovete aspettare che esca la Delibera dove ci saranno tutte le informazioni del caso”!!!

Cosa significa?

Che il Sig. Biancofiore Salvatore dovrà fare l’Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo, ovvero dovrà pagare un “obolo” al Comune di Roma e sarà liberato.

Dopodiché potrà vendere, come hanno fatto tutti fino a ieri con la Connivenza istituzionale, al libero prezzo di mercato!!!

Tutta sta filippica ed il problema si risolve affrancando?

Occorre sapere che affrancare significa siglare una Convenzione “personale” con il Comune di Roma, che va a sopperire alla mancata stipula della Convenzione Integrativa.

E’ un atto notarile (pagare soldi al notaio), previo versamento al Comune Roma dell’obolo della Libertà!!!

Vuoi sapere a quanto ammonta l’importo che dovrai pagare per avere l’ Affrancazione dal Vincolo del Prezzo Massimo?

Non lo so, non si sa, e chi spara cifre lo fa a cappero senza cognizione di causa,

“dunque per torraccia hanno chiesto ……, per torresina stanno chiedendo …., e quanto vorranno chiedere mica saranno matti?”

Insomma nessuno lo sa perché queste informazioni ce le può dare SOLO il Comune di Roma che lo fa a mezzo di apposita Delibera che conterrà il criterio per il calcolo.

Ecco perché tutte queste ricerche su google con parola chiave “delibera tronca prezzo massimo di vendita” ora me lo spiego.

Siamo tutti (o quasi) in attesa della Delibera di Tronca.

Volgendo a termine questa mia trattazione vorrei farti presente come si procedeva fino alla sentenza.

La realtà virtuale, in quanto tale non esiste.

Poche righe sopra ho fatto riferimento alla circostanza che fino agli inizi di questo 2016 e dagli anni settanta a Colli Aniene si è SEMPRE venduto al prezzo libero di mercato.

Non che non fossero note le convenzioni, perlomeno agli addetti ai lavori più informati e soprattutto amanti della loro professione, ma tutti se ne fregavano.

Il percorso per superare il vincolo era quello di interpellare Il Dipartimento circa la possibilità di vendere l’immobile.

Tecnicamente si chiedeva al Comune di Roma il “Nulla Osta”.

Fino a quella famosa sentenza il Comune di Roma ha sempre rilasciato il “Nulla Osta”.

Da quella famosa sentenza niente più NULLA OSTA.

Non ci resta che aspettare la Delibera di Tronca.

A chiusura vorrei solo affrontare la differenza tra le Vendite del Diritto di Superficie e le Vendite del diritto di Piena Proprietà.

Come già detto nel primo caso viene venduta la Proprietà Superficiaria ovvero il diritto reale legato alla casa ma non la proprietà del terreno.

Nel secondo caso il diritto riguarda sia l’immobile sia il terreno su cui è edificato.

Regna un po’ di confusione in merito, spesso sento far riferimento al diritto di superficie citando la legge 167.

Nella realtà, come ho avuto modo di scrivere sopra, la 167/62 è molto più ampia e il diritto di superficie è normato dalla 865/71 che la integra.

Parlando del diritto di superficie c’è anche da dire che è prevista per legge la possibilità di “riscattare” la proprietà del terreno divenendo così pieni proprietari.

I più bravi parlano in questo caso di Trasformazione del Driritto di superficie in Diritto di Piena Proprietà.

Ma in che cosa si traduce questa possibilità?

Ovviamente sono soldi da tirare fuori perchè il Comune, per cedere quel diritto, vuole i soldi!

Si ma quanti ne vuole?

Tramite apposita delibera (aridaje) stabilisce quali sono i piani di zona in diritto di superficie per i quali si può procedere “all’acquisto del terreno”.

E nella stessa delibera ti dice anche “sordi ce vonno”.

Se il tuo immobile si trova in uno dei Piano di Zona già “deliberati” allora puoi procedere alla trasformazione del diritto di proprietà superficiaria in piena proprietà.

Questo è il link dove puoi trovare i piani di zona attualmente pronti al riscatto.

Se ti dovesse interessare approfondire l’argomento magari perché hai interesse a vendere o ad acquistare un appartamento non esitare a chiamarmi.

L’importante, è essere informati in maniera cosciente e professionale.

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113 thoughts on “AFFRANCAZIONE DAL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO”

  • Fabrizio Colarossi

    Ciao Piero, come ho avuto modo più volte di precisare non sono un avvocato pertanto non mi permetto di mettere in discussione quello che riporta il tuo avvocato. In merito al certificato di agibilità in realtà il concetto di “Silenzio equivale ad assenso” che mi indichi tu, in realtà è valido solo nel caso in cui tutte le documentazioni necessarie per il rilascio della certificazione sono complete. Nel nostro caso tutti i costruttori presentarono la richiesta di abitabilità (come si chiamava a quell’epoca) ma nelle convenzioni preliminari condizione indispensabile per il rilascio era l’aver sottoscritto la convenzione integrativa. Nessuna cooperativa ha mai presentato la convenzione integrativa e quindi la commissione urbanistica ha sempre bocciato le richieste di agibilità. Questo è il motivo per cui a Colli Aniene la maggior parte dei palazzi non ha agibilità.Ho provato anche io inizialmente questa strada ma non ha sortito nessun effetto per i motivi che ti ho appena detto. in merito alle casistiche specificate nella risposta n. 2 alla commissione urbanistica, da come me l’hai raccontata, direi che ricadi nella quarta ipotesi.
    Grazie ancora per la considerazione.
    Un saluto
    f.c.

  • Piero

    Ciao Fabrizio, un aggiornamento in merito alla questione affrancazione. Il mio avvocato mi ha detto che in merito alla DGCDelib. N 13 del 05.08.2016, l’affrancazione ricade anche nei casi in cui c’è chiaro riferimento alla sola legge 167 del ’62.
    Allego link, pag. 4 punto a, soggetti ammessi, in particolare alle riga 3:
    https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/dgc-2016-13.pdf
    Ora, il costruttore ai tempi dovrebbe aver fatto richiesta si abitabilità senza ovviamente ricevere risposta dal comune (immagino per mancanza di convenzione integrativa). Per la legge del silenzio assenso, superati i 90 gg dalla domande (dovrebbe esser stata fatta nel 1984), questa si può ritenere valida e quindi svincolare il bene dal vincolo così come era riportato nell’atto (entro 10 anni dall’avvenuto rilascio del certificato di abitabilità, è necessario rispettare obblighi e vincoli gravanti).
    Invece in merito a questa delibera, in che casistica rientro? Caso 1 o caso 3?
    http://www.collianiene.org/2016c/doc/nota%20dipartimento%20Urbanistica%2027-10-2016.pdf

    Grazie del supporto
    Piero

  • Piero

    Grazie dei consigli. Ti terrò aggiornato, anche per provare a chiarire le idee ad altri potenziali acquirenti

  • Piero

    Ciao Fabrizio, grazie per la tempestiva risposta. Considerando la risposta che ho ricevuto quando ho sollevato la problematica, altro che prendere per le orecchie…
    No conoscendo nessun notaio e procedendo all’acquisto da solo e non avendo nessuno che potesse indirizzarmi verso un notaio, ho scelto quello proposto da loro. Ad ogni modo sto facendo leggere tutto l’incartamento al mio avvocato, potrebbe andare bene cmq?
    Non ti preoccupare per lo sfogo, purtroppo i professionisti seri come lo sei tu che dai informazioni a titolo gratuito e con chiarezza e onestà, è difficilissimo trovarli, e io non penso di averlo trovato, purtroppo.
    Farò un salto io all’ufficio urbanistica, se aspetto loro posso stare fresco aimé.
    Mi hai consigliato di far approfondire la questione al notaio, in che senso? Ho anche parlato con il consulente che collabora con il notaio e appunto sembra non esserci vincolo. Ora aspetto risposta dal mio avvocato e vediamo che dice.
    Ancora grazie. Piero

    • Fabrizio Colarossi

      Va benissimo come ti stai muovendo Piero. Anche per me non c’è vincolo, l’unica cosa che contesto è che questi accertamenti andrebbero fatti a monte di qualsiasi trattativa. Il tuo avvocato saprà di certo direzionarti al meglio. In bocca al lupo.
      f. c.

  • Piero

    Buonasera Fabrizio,
    a breve completerò l’acquisto di un appartamento a Colli Aniene, in Via Sommovigo. Come faccio a sapere se c’è il vincolo su prezzo massimo di Cessione?
    Purtroppo sono venuto a conoscenza di questa cosa solo un paio di giorni fa, l’agenzia non mi ha minimamente detto nulla al riguardo….
    Cosa posso verificare nel dettaglio?
    Leggendo le faq del sito istituzionale del comune di roma, al punto 9 (leggendo l’atto e la convenzione dovrei rientrare in quella casistica), non ci dovrebbe essere vincolo.
    http://www.urbanistica.comune.roma.it/23-dipartimento/edilizia/uo-edilizia-sociale/piani-di-zona2.html#due

    Potrebbe essere corretto quando individuato?
    Cosa potrei vedere per approfondire l’analisi?

    Grazie
    Piero

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Piero, grazie di avermi contattato.
      Penso che la mia posizione sia chiara leggendo gli articoli che ho pubblicato. Pertanto quanto tu hai individuato ritengo sia più che corretto, ma questo è solo il mio pensiero, per come io, con l’aiuto dei professionisti che lavorano con me, interpreto il problema. Hai capito bene interpreto, perchè purtroppo ne il comune ne nessun altro riesce a dare una definizione univoca alla faccenda, pertanto è corretto dire che tutti noi “interpretiamo”. Almeno finchè qualcuno col cuore buono deciderà di mettere fine a questa mattanza. Il fatto secondo me è un altro, tu fai un riferimento critico all’agenzia che ti ha procurato l’acquisto, perchè ti ha nascosto, o meglio non ti ha evidenziato a dovere la possibile problematica (ricorda colli aniene è tutta in 167, quindi uno scrupolo al notaio verrà sempre e anche a te sarebbe dovuto venire). Mi piacerebbe che si cominciasse a fare i nomi, non dell’agenzia, ma degli “agenti” che operano in questo modo. Se hai letto i miei pochi articoli non parlo mai dei miei colleghi, soprattutto in termini di valutazione del loro operato, ma sono abbastanza stanco di ricevere chiamate, telefonate e contatti da persone che si sono affidate a … il quale non gli ha detto che … eccetera eccetera eccetera. Scusa lo sfogo. L’ultima cosa che mi chiedi è cosa poter vedere per approfondire l’analisi, bhe io prenderei per le orecchie il mio agente immobiliare e lo condurrei al IX Dipartimento a chiedere di essere illuminato. Oppure, forse è meglio, scegli un notaio di TUA fiducia e fatti fare da lui gli accertamenti del caso. Un saluto Piero e scusa ancora per il mio sfogo.

  • Sergio

    Buongiorno Fabrizio,
    la ringrazio innanzitutto per tutta l’informazioni che ci ha trasmesso in questo blog.
    Vorrei chiederle consiglio se ancora legge il blog.
    Io non ne sapevo nulla di tutto questo, si, qualcosa sul diritto di superficie ma che potesse capitare come nel mio caso, con il 100% di proprietà, ne ero totalmente all’oscuro.
    Ho da poco provato a vendere casa mia tramite un mio conoscente, ad un privato, abbiamo fatto solo una ricevuta con la caparra e mi ha messo in contatto col suo notaio. La prima cosa che mi chiede e non ne ho é il certificato di agibilità, chiedo all’amministratore del condominio, che mi dice che non ha nulla, chiamo al notaio che aveva fatto il rogito a mio favore 5 anni fa’ e mi dice che posso vendere ugualmente, così dico al notaio dell’acquirente.
    Poco dopo mi chiama nuovamente il notaio e mi chiede se io ho un geometra a chi incaricare di verificare se il fabbricato é vincolato alla cessione col prezzo massimo, che se così fosse io non potrei vendere a prezzo di libero mercato, e lui sulla mappa vede che la via dove sta risulta rossa….
    Inutile descrivere come il mio stato di animo é peggiorato esponenzialmente d’allora, mentre capivo ogni giorno qualcosa in più sulla situazione.
    Il consiglio che vorrei chiederle, dato che il geometra con cui ho parlato sembra non saperne più di tanto,
    Cosa doveri fare per sapere se effettivamente l’immobile risulta vincolato? Il fabbricato si trova in via Diderot – 00156 Casal dei Pazzi, foglio 284 part 495.
    Per capire se c’é o no una convenzione e quale sarebbe?
    Per l’affrancazione ho capito che mi dovrei rivolgere al Dipartimento di progettazione e attuazione urbanistica, purtroppo sono a Milano; ho visto che ci sono moduli per chiedere il certificato di destinazione urbanistica ma non so se e’ la cosa giusta da fare.
    Immagino che i tempi per fare queste cose siano lunghi e che perderò l’acquirente, mi dispiace veramente perche tra l’altro avevo già individuato la casa da comprare a Milano dove sono in affitto da più di 3 anni.
    La ringrazio della sua cortese disponibilita
    Sergio

    • Fabrizio Colarossi

      Sergio buongiorno, ti ringrazio per gli apprezzamenti.
      Casal dè Pazzi è sicuramente un piano di zona (che tra l’altro conosco perché il mio ufficio nelle immediate vicinanze), tuttavia è necessario verificare i documenti per avere la certezza circa l’esistenza o meno dei vincoli.
      Per verificare i vincoli del tuo piano di zona, devi fare riferimento alla convenzione.
      I riferimenti della convenzione li trovi sulla provenienza del tuo immobile ovvero sull’atto notarile.
      Potrebbe essere accaduto che il notaio che rogò il tuo atto non fece alcun cenno alla convenzione (per i motivi che più volte ho richiamato nel blog) e quindi devi risalire alle provenienze precedenti, fino alla prima sarebbe l’ideale.
      Sulla convenzione c’è scritto tutto.
      In merito all’agibilità, si apre un discorso a parte, il notaio naturalmente ti dice che si può vendere ugualmente e questo è vero, sembrerà assurdo ma l’assenza del certificato di agibilità non è ostativa alla vendita di un immobile (pensa all’acquisto di un rudere, nessuno potrebbe impedire di acquistarlo e sicuramente sarebbe privo di agibilità).
      Sono a tua disposizione per ogni eventuale esigenza.
      grazie ancora
      fabrizio

  • Fabrizio Colarossi

    Ciao Fabio, bentrovato.
    Questo argomento è normato dalla stessa Legge che il comune richiama nella delibera cui tu fai riferimento ovvero la L. 7-8-1990 n. 241 Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi. La puoi consultare a questo link: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:NgWaiFS6gtEJ:www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1990/08/18/090G0294/sg+&cd=5&hl=it&ct=clnk&gl=it
    Grazie ancora
    f.c.

  • Fabio

    Ciao Fabrizio sono Fabio quello del post del 29 ottobre scorso.
    Sai per caso cosa si può fare legalmente qualora il Comune non risponda entro i 180 giorni a domanda di affrancazione risultata completa?
    A giorni infatti scade il termine che lo stesso comune si è dato nella delibera GC n°13 del 5/8/2016 ma nella stessa delibera non c’è scritto cosa accade in caso di inadempienza da parte del Comune.
    Grazie.
    Fabio.

  • pippo947

    Buongiorno Fabrizio,
    ho visto un appartamento in via Balabanoff con un’agenzia che mi ha detto che l’appartamento è soggetto a diritto di superficie rinnovabile ogni 99 anni, ma è la stessa cosa del prezzo massimo di cessione?

    Grazie
    Antonio

    • Fabrizio Colarossi

      Buongiorno Antonio,
      non sono la stessa cosa. Il tuo agente dovrebbe spiegarti bene la situazione, ma soprattutto dovrebbe leggere bene i documenti di provenienza dell’immobile. In linea di massima, e per sommi capi, posso dirti che il diritto di superficie porta con se il vincolo del prezzo massimo di cessione.
      Grazie del contatto e in bocca al lupo.
      f.c.

  • Vittorio

    Gentilissimo Fabrizio, innanzitutto grazie per la tua disponibilità e professionalità nel rendere un servizio a chi , purtroppo , non è pratico di queste cose e adesso veniamo al mio quesito : Io ho firmato un ” Contratto preliminare di vendita ” per l’acquisto di un immobile in zona Colli Aniene versando anche una certa cifra al proprietario , quando poi ho portato tutte le carte dal notaio questi mi ha detto che non era possibile rogitare in quanto esisteva questo benedetto “prezzo massimo di cessione ” . L’agenzia che si è interessata della vendita mi ha detto che c’era la possibilità di ottenere il ” nulla osta ” ma io sinceramente non mi sono fidato. A questo punto vorrei sapere se puoi darmi un consiglio su come mi devo comportare :
    1) continuare nell’acquisto cercando un cavillo che possa mettermi al riparo da tutti questi vincoli ;
    1) parlare in modo amichevole con il proprietario per la restituzione della cifra che ho versato nel Preliminare ;
    3) consultare un legale per rescindere il preliminare e quindi richiedere la restituzione di quanto versato al proprietario, anche perché ho dei seri dubbi che io possa ottenere anche la restituzione dei soldi che ho versato all’agenzia.
    Con l’intenzione di contattarti di persona ti ringrazio ancora per la tua disponibilità. Vittorio

    • Fabrizio Colarossi

      Vittorio buongiorno e grazie a te per il contatto.
      La tua situazione è delicata. Non mi permetto di giudicare l’operato di un collega ma ritengo che tali controlli andrebbeo effettuati SEMPRE prima di qualsiasi scambio di denaro, questo per evitare situazioni spiacevoli come questa. Il Comune di Roma non rilascia più “nulla osta” ormai dalla fine del 2015, quando venne “recepita” la sentenza della Corte di Cassazione del settembre 2015. Nel tempo si sono succedute alcune delibere (nel frattempo cadde anche la giunta Marino e venne nominato un commissario). Ad oggi se un immobile è soggeto al vincolo del prezzo massimo di cessione l’unica cosa che si può fare è chiederne l’affrancazione. Ovvero, il proprietario dell’immobile deve presentare un’istanza in cui chiede al Comune di liberarsi del vincolo in modo da poter vendere al libero prezzo di mercato. La pratica, a detta del Comune, dovrebbe essere conclusa nell’arco di un semestre; ma ad oggi la situazione non è certamente così lineare. In realtà avendo stipulato un preliminare potreste chiedere l'”Urgenza” ovvero, trascrivendo il preliminare, potreste creare un canale preferenziale nella lavorazione della pratica. Se invece la tua decisione fosse quella di ottenere la restituzione dei soldi versati come caparra, ritengo che non dovrebbero esserci grossi problemi. Partendo dal presupposto che, sia l’agenzia che il proprietario, abbiano agito in buona fede ignorando la problematica, essendo un vizio non da poco, hai tutto il diritto alla restituzione di tutti i soldi che hai versato.
      Resto comunque a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
      Grazie ancora e buona giornata.
      f.c.

  • La delibera Tronca ha quasi un anno … che fine ha fatto il Piano di Zona XV – Tiburtino Sud? – Immobiliare Progetim

    […] circa i piani di zona di Roma, quando ho scritto, quasi per gioco, il post sulla delibera Tronca non immaginavo di ricevere tanti contatti e tanti complimenti. Immeritati perché, torno a […]

  • Roberta De Rossi

    Ed un grazie meritato anche a AZ2537 per il link alle liste del comune.
    Si ho visto che le cifre sono diverse ed immagino che dipenda sa dal pdz che dalle caratteristiche dell’immobile.
    I prezzi possono essere anche piuttosto onerosi e questo mi spaventa abbastanza.
    Dal link si evince anche la lentezza dell’iter burocratico nell’iter e l’assenza totale di delibere che non abbiano carattere di urgenza. 🙁

  • Roberta De Rossi

    Moltissime grazie Fabrizio, visto che sei così preparato, certamente mi rivolgerò a te per istruire la pratica, che mi sembra davvero complessa. E grazie della cortese risposta.

  • Roberta De Rossi

    Leggendo questo blog ho cominciato a comprendere il problema, di cui avevo sentito parlare, ma che pensavo non mi riguardasse, in quanto non ho intenzione di vendere.
    Abito in via Camillo Pilotto, piano di zona n.5 Serpentara 2.
    Già dal 2013/14 ho provveduto al riscatto del diritto di superficie che mi è costato sui 5000 euro, per un trilocale di circa 85 mq, con cantina e posto auto scoperto.
    Anche se non intendo vendere però, visto che faccio parte della generazione “con le galosce” arriverà, il più tardi possibile ma arriverà, il momento che questa casa diventerà “un’eredità”.
    Da affaticata portatrice di galosce non vorrei che questa intricatissima vicenda cada dalle nuvole addosso ai miei cari, e quindi vorrei sistemare questa situazione, sempre che rientri, anche se con sacrificio, nelle mie possibilità economiche.
    Il mio piano di zona non risulta tra quelli per cui il Comune ha formulato dei conteggi.
    Sinceramente ho provato a capire quei prospetti degli altri pdz per farmi un’idea, ma proprio non sono riuscita a comprenderne la logica.
    Arrivo al punto a chiedere umilmente aiuto alla tua illuminata esperienza.
    Se ti è capitato di trattare qualche pratica di affrancazione, ma quale mai può essere, per grandi cifre, l’ordine del costo di questa operazione?
    Tipo, circa 5000 come il diritto di superficie, o sopra i 10000 o sopra i 20000???? o molto molto di più??????
    Capisco che a suo tempo ho avuto un buon prezzo, ma l’ho pagato da galosciara con molta fatica, e di tutto questo, come gli altri, non avevo alcun sentore…. e… sempre galosciara rimango!
    Chiedo scusa per il lungo spazio che ho preso, e spero che tu mi possa almeno dare un barlume, di cui ti ringrazio molto in anticipo, per l’ottimo lavoro che fai verso le persone che si rivolgono a te.

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Roberta e grazie degli immeritati complimenti.
      Capisco i tuoi timori e la voglia di non lasciare situazioni “impicciate”.
      Non sei l’unica ad essere spaesata nell’affrontare questa problematica, in effetti l’algoritmo per calcolare il costo di affrancazione non è comprensibile a noi comuni martali.
      Non ho idea di quale possa essere la cifra per l’affrancazione e non voglio sparare cifre a caso come vedo fare in molte circostanze. Il consiglio che mi sento di darti è quello di protocollare comunque l’istanza per l’affrancazione, poi con calma deciderai come procedere. Naturalmente, se vuoi, posso darti una mano nell’istruire la pratica al dipartimento.
      Grazie ancora
      f.c.

    • az2537

      Forse, se non interpreto male, un’idea dei costi se la può fare consultando questa tabella sul sito del comune di Roma: http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/pdz/affrancazione/affrancazione-statistiche-31-01-2017.pdf nella colonna “Canone”. A questa cifra penso che vada aggiunto il costo del notaio. Come vede sono cifre molto diverse.

  • marco

    buonasera e grazie del blog una domanda forse stupida: l affrancazione si fa una volta sola nella vita dell immobile o ad ogni compravendita successiva del bene? grazie ancora

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao e grazie a te del contatto. Nessuna domanda è stupida se serve a colmare un dubbio. L’affrancazione libera definitivamente il bene dal relativo vincolo, pertanto nelle compravendite future null’altro dovrà essere fatto per poter vendere liberamente l’immobile.
      Un saluto

      • Fabio

        Buongiorno, mi aggancio all’ultima risposta per provare a colmare anch’io un dubbio.
        Nel caso di bene non soggetto ad affrancazione in virtù delle faq pubblicate pubblicate dal Comune, considerato il loro limitato valore legale, ritieni opportuno/doveroso procedere comunque a chiedere l’affrancazione al Comune?
        Nella fattispecie in esame, si applicherebbe il silenzio assenso?
        Un saluto e ancora un ringraziamento per la gestione di questo blog professionale.

        • Fabrizio Colarossi

          Ciao Fabio e grazie, in realtà è inutile chiedere di liberarsi di un vincolo se esso stesso non esiste, fai bene tuttavia ad evidenziare la fragilità della posizione assunta dal Comune che si è esposto semplicemente con una faq. Nessun silenzio assenso, per completare l’istituto dell’affrancazione è necessaria una convenzione integrativa da stipularsi tra il comune e la persona titolare del diritto alla presenza di un notaio. Spero di esserti stato di aiuto.

  • Daniele

    Buonasera, sto acquistando un box auto di 15 mq a Roma con diritto di superficie (P.U.P.) per 90 anni a 23.000,00 euro.
    L’attuale proprietario lo pagò circa 22.600,00 euro nel 2002, acquistandolo dal costruttore.
    Ho già fatto il preliminare presso l’agenzia immobiliare, ma il notaio che ho deciso di designare per il rogito mi ha detto che bisognerebbe vedere qual’è il prezzo massimo attuale del box sopraindicato, pena la nullità del contratto di vendita… anche se molto probabilmente non abbiamo sforato visto che gli importi, a distanza di anni, differiscono di poco.
    La mia domanda è…. non sforando il prezzo massimo di vendita il rogito si può fare tranquillamente senza chiedere l’affrancazione ?
    Al termine dei 90 anni (non sarà un problema mio) i miei eredi perderanno la proprietà sul box qualora non si chiedesse al Comune di acquistare anche il diritto di superficie ?

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Daniele,
      intanto nell’atto dell’attuale proprietario dovrebbero esserci tutti gli elementi per calcolare il prezzo massimo di cessione, molto probabilmente ci siete dentro vista la piccola differenza. Se dovessi dare credito alle faq del Comune di Roma in realtà ti direi che non essendo di natura residenziale il box non dovrebbe essere soggetto a nessun prezzo massimo, a questo link la faq n. 9:
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/affrancazione-pmc/faq.html
      Allo scadere dei 90 anni, se non si è proceduto alla trasformzione, tutto diventa di proprietà del Comune.
      Grazie del contatto
      Un saluto
      f.c.

  • max

    Buonasera, ho da poco deciso di vendere l’appartamento appartenuto ai miei genitori e ricevuto in eredità nel 2014. Purtroppo recentemente ho scoperto la problematica di cui si parla nei post e di cui non sapevo nulla, francamente non è stata una bella notizia. L’appartamento è del 1984 e si trova nel Piano di Zona 5 – Serpentara II . Sto per presentare tutte e due le istanze (superficie e affrancazione)…Mi hanno spiegato che altrimenti la casa è invendibile. Ma la cosa non mi è proprio chiara e mi sorge il dubbio che forse convenga fare solo l’affrancazione, sbaglio? Capisco che si deprezza un po’ l’immobile ma almeno riesco a vendere in tempi più umani…è d’accordo ? Altro dubbio riguarda il fatto che una volta espletate entrambe le istanze il Comune mi obblighi per forza a pagare le 2 istanze, con conseguente ansia per le cifre che possono uscire fuori…in parole povere comincio ad avere paura di un costo troppo alto che non riuscirei a pagare. In tal caso posso tirarmi indietro? MI può spiegare cosa succede? Nel caso decida di affittare la casa aspettando tempi migliori, sono condizionato agli stessi obblighi? Mi scusi la confusione, mi dia un consiglio, Grazie se vorrà rispondermi

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Max e grazie a te.
      Il tuo piano di zona fa parte dei 14 che già da tempo prevedevano la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, quindi nel tuo caso puoi decidere se trasformare oppure no. Non penso che il deprezzamento dovuto alla vendita del diritto di superficie sia inferiore al prezzo che il Comune chiede per trasformarlo, giornalemente mi capita di incontrare clienti che sistematicamente escludono l’acquisto del diritto di superficie, ho paura che ne risenta la vendibilità dell’appartamento, ma questo è solo un mio parere da agente immobiliare. Io farei tutte e due le istanze, non mi risulta che il Comune “obblighi” a stipulare. Le convenzioni da me visionate fanno tutte riferimento anche al vincolo del prezzo di affitto ma in tal caso sarebbe necessario verificare la convenzione del pdz 5 che onestamente non conosco.
      un saluto
      f.c.

  • Valentino

    Salve, devo vendere un appartamento nel quartiere tiburtino, ora mi dicono che si deve affrancare il vincolo. Quello che sono riuscito a trovare dall’atto notarile è che:
    l’immobile fa parte del comparto Z/3 convenzionato con il comune di Roma, e terminato nel 1977 e che è stata edificata con i requisiti del art.13 L 2/7/49 n.408. Non capisco perché rientrerei nella casistica, dal sito del comune, il mio edificio è esterno dal perimetro del Piani di zona, dovrebbe essere il 15 Tiburtino sud.
    Grazie in anticipo
    Cordiali Saluti

    • Fabrizio Colarossi

      Buongiorno Valentino, dalla tua descrizione mi pare di intuire che stai vendendo un appartamento in via verdinois, se così fosse allora, per quanto mi risulta, stai al di fuori del Pdz-15 tiburtino sud e senza alcun vincolo. Chi ti dice che devi affrancare? Fatti spiegare bene da dove prende le informazioni.
      Naturalmente resto a disposizione per qualsiasi necessità.
      f.c.

  • Mauro Spinelli

    Buongiorno, che succede se acquisto un appartamento (PdZ 47-48) dove a metà anni 80 è stato acquistato il terreno, quindi non più in diritto di superficie, a prezzo di mercato, senza che il proprietario faccia l’affrancazione?

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Mauro ti chiedo scusa ma non so risponderti, andrebbe letta la convenzione con cui è stata fatta la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà onestamente mi sfugge questo piano di zona e soprattutto mi sfugge il fatto che a metà anni 80 si sia proceduto al “riscatto” di terreni concessi in diritto di superficie. Comunque, seguendo il filo logico secondo cui oggi si sta muovendo il comune, ti direi che il vincolo del prezzo massimo persiste sull’immobile anche dopo la trasformazione, quello che ti consiglio è di prendere tutta la documentazione soprattutto l’atto di trasformazione e andare direttamente al dipartimento a chiedere lumi.
      Grazie del contatto.
      f.c.

  • Eleonora

    Buongiorno Fabrizio, la ringrazio per la tempestività e la gentilezza nella risposta! Assolutamente no, nel contratto di prenotazione non si fa minimamente riferimento ai prezzi massimi di cessione, si parla di un costo dell’alloggio pari a 195.000 euro + iva e di possibile ricalcolo, di quanto mutuo accollarsi e di come dare il resto! Non si parla proprio di prezzo massimo di cessione!!! Il prezzo massimo di cessione è spuntato praticamente al rogito! Io in realtà gli avevo detto che non potevo firmare quel rogito e loro mi hanno risposto, che se non lo firmavo avrei perso l’alloggio (dove già vivevo!) perchè mi avrebbero mandato via dalla cooperativa!! Poi tutti gli altri hanno firmato zitti e buoni…e ho firmato anch’io invece avrei dovuto chiamare i carabinieri.

    • Fabrizio Colarossi

      Cara Eleonora è proprio questo il problema, troppo spesso si arriva davanti al notaio ed escono fuori le “magagne”. In quel frangente ti ritrovi a dover prendere una strada, che non vorresti prendere, semplicemente per non veder infranti sogni e aspettative. Il coraggio di far saltare tutto? Non è solo questione di coraggio, il più delle volte far saltare tutto significa perdere dei soldi, ritrovarsi per strada, dover fare cause, allora ci si tappa il naso e si firma, è una semplice leva. Mi chiedo, se ti fosse stato spiegato tutto nel dettaglio, senza giri di parole e senza voli pindarici, avresti comprato? Forse si ma ben consapevole di quello che avresti fatto e delle ripercussioni future. Sicuramente non avresti pagato quegli spropositi di migliorie fatti ad hoc per raggirare il prezzo massimo.
      Grazie ancora e buona giornata.
      f.c.

  • giuseppe

    Buonasera,

    Grazie innanzitutto per questo Blog. nel 2013 ho comprato a prezzo di mercato un’appartamento zona casale del castellaccio. Ovviamente la precedente proprietaria in convenzione ha acquistato l’appartamento ad un prezzo irrisorio circa 80.000 euro!!!!!!!!E’ possibile che oltre ad avere pagato quell’appartamento a prezzo di mercato PIENO devo anche sostenere i costi di affrancazione? Mi sembra assurdo!!!Intanto i vecchi proprietari se ne vanno in giro in SUV!!Se conosce uno studio legale ferrato sulla tematica le chiedo in privato di inviarmi i contatti.
    Grazie

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Giuseppe, scusa del ritardo nella risposta. Purtroppo non posso esserti utile, ho parlato di questa questione con avvocati di mia conoscenza ma nessuno di loro è “ferrato” sulla questione. In realtà, non conosco onestamente nel dettaglio la convenzione cui fa riferimento il tuo piano di zona, se hai comprato a prezzo di mercato ed invece esiste il vincolo del prezzo massimo, allora hai titolo per chiedere la restituzione della differenza. In questo caso non dovrebbe neanche essere necessario un avvocato ferrato perchè esiste una sentenza della cassazione che asserisce questo.
      Naturalmente lascio da parte commenti relativi ai notai che hanno stipulato i vostri atti, al comune che ha avallato (a volte con tanto di nulla osta) tali operazioni e soprattutto al male di questo nostro bellissimo paese che, soprattutto quando si parla di istituzioni che sbagliano, non riesce mai a dare risposte concrete ma lascia il cittadino in balia del proprio destino.
      Grazie ancora del contatto a presto e in bocca al lupo.

    • az2537

      Puoi rivolgerti all’Avv. Cervasce. Trovi tutto su http://www.area167.org. Maurizio

  • Eleonora

    Buongiorno ho firmato una scheda di adesione con una cooperativa edilizia nel Novembre del 2002 per l’acquisto di una casa in edilizia agevolata/convenzionata a Romanina, senza che nessuno mi informasse degli obblighi e dei limiti a cui sarei andata incontro. Il prezzo massimo di cessione che il Comune di Roma ha indicato per il mio appartamento è sui 128.000 euro. Nel rogito sono poi indicati costi per le migliorie pari a circa € 78.000 che hanno fatto lievitare il costo a € 206.000. In realtà la casa a me è costata circa € 235.000 euro tra spese della cooperativa, interessi di preammortamento, I.V.A., ecc..ecc.. Ora secondo la cassazione dovrei vendere a € 128.000? Nessuno però ha vigilato sul fatto che anch’io avrei dovuto pagarla 128.000. La cooperativa prima del rogito mi ha fatto spendere 4.800 euro per due assicurazioni decennali obbligatorie (fabbricato + alloggio). Mi ha fatto pagare 2600 euro in più di iva, con la voce fondo iva che ad oggi dopo 10 anni dal rogito non sono stati restituiti. Ed ora a me viene detto che casa mia vale 128.000 euro? Ma stiamo scherzando? E dov’era il giudice della cassazione quando io ho speso il doppio? Ora perchè non ci solleviamo in massa? Non sentiamo un avvocato e facciamo una mega causa al Comune, ai notai, alle Cooperative e a chiunque è responsabile di questa vergogna? Altro che edilizia agevolata io l’ho pagata a prezzo di mercato e se vado a pagare l’affrancazione e la trasformazione in diritto di proprietà supero anche il prezzo di mercato. Grazie per l’attenzione Eleonora

    • Fabrizio Colarossi

      Grazie a te Eleonora per avermi scritto. Capisco lo sfogo e capisco anche che non ti aiuti il fatto che molte altre persone stanno nella tua stessa condizione. Le responsabilità sono di chi non ti ha informato correttamente e di chi, comunque informandoti, ha rigirato la frittata a proprio piacimento. Sul discorso del prezzo massimo invece dovrebbero averti fatto firmare delle tabelle in cui, sin dall’epoca, era stabilita la cifra a cui rivendere, in teoria saresti dovuta intervenire in quel momento imponendo alla cooperativa quel prezzo. Ovviamente loro si sono cautelati con la storia delle migliorie che, immagino, ad oggi abbiano completamente perso di valore. Mi chiedo solo cosa sarebbe accaduto se ci fosse stata l’onestà intellettuale di spiegare bene il passo che si stava compiendo, secondo me non avrebbero venduto neanche un box. L’edilizia agevolata raramente ha agevolato l’utente finale, purtroppo, come nel tuo caso, le agevolazioni sono finite da altre parti.
      Un caro saluto

  • Fabio

    Buongiorno, sig. Fabrizio e grazie innanzitutto per le informazioni fornite in questo blog.
    Da qualche giorno, un’agenzia di Colli Aniene sta lasciando il seguente messaggio nelle cassette della posta: “Situazione delibera 40 finalmente sbloccata. Cari cittadini, ci teniamo a informarvi che il 30/11/2016 il Comune di Roma ha rilasciato la risposta ufficiale riguardante alcune convenzioni sul Pdz Tiburtino sud”
    Potrebbe darmi delucidazioni su questa novità?
    Grazie
    Fabio

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Fabio e grazie a te per avermi contattato.
      Ho letto anche io il messaggio, naturalmente non entro nel merito delle iniziative dei colleghi sarebbe scorretto, mi limito a giudicare da semplice cittadino le informazioni che passano attraverso dei canali che dovrebbero essere soprattutto di competenza. Purtroppo alcune iniziative vengono prese non per dare una vera informazione ma come forma di marketing.
      Nella sostanza il Comune di Roma non ha rilasciato alcuna risposta ufficiale, o per lo meno una “faq” io non la ritengo tale, a questo link
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/affrancazione-pmc/faq
      la risposta n.9 è sicuramente la presa di posizione a cui allude il collega.
      Per come la vedo io è sicuramente un grosso passo avanti rispetto al limbo in cui si è navigato fino ad oggi, con quella faq il Comune ha ribadito quello che alcuni notai predicavano da diverso tempo ma che veniva sistematicamente smentito dai poco accorti dirigenti di turno del Dipartimento di Attuazione e Programmazione Urbanistica di Roma. Quello che è successo è che alcuni cittadini, e insieme a loro ritengo sia giusto precisare anche alcuni agenti immobiliari della zona di Colli Aniene di cui per correttezza non faccio i nomi di certo non facenti parte della agenzia a cui tu fai riferimento, si sono prodigati perchè qualcuno prendesse in considerazione le nostre convenzioni, gli sono state ficcate sotto il naso e gli sono state fatte controllare. Da questa operazione la dirigenza del Dipartimento di Attuazione e Programmazione Urbanistica di Roma ha dedotto che le convnzioni stipulate in forza dell’ex art. 16 legge 167/62 non rientravano nelle sfere di competenza dell’art. 35 della legge 865/72 ma dell’art. 36 della stessa e quindi non soggette ad alcun vincolo di prezzo massimo, di conseguenza non soggette all’istituto dell’affrancazione. Ci tengo a precisare che alcuni cittadini e 2/3 agenti immobiliari (nessuno appartenente all’agenzia che ha lanciato il proclama) della zona hanno guidato questa operazione. Di fatto quindi se sulla tua convenzione si fa riferimento all’articolo di cui sopra il tuo immobile non è soggetto ad affrancazione. Il consiglio che io continuo a dare tuttavia è quello di controlare sul primo atto di provenzienza la convenzione esatta, reperirla e successivamente far controllare il tutto ad un esperto che non sia condizionato da secondi fini (incarico di vendita).
      Naturalmente resto a disposizione per qualsiasi chiarimento in merito.
      f.c.

      • Fabio

        Grazie Fabrizio per la risposta. La mia situazione credo sia analoga a quella di Marco (post dell’11 luglio scorso: immobile in via Cassiani con convenzione Notaio Jemma repertorio 15036) in cui rispondevi che gli immobili sono soggetti all’affrancazione.
        Tuttavia, nelle premesse della convenzione è scritto che l’autorizzazione all’edificazione è concessa ai sensi dell’art.16 della L. 167/62: quindi,a tuo parere, poteebbe essere quella non soggetta a vincolo di affrancazione?

        Ovviamente nell’articolato della convenzione e nel successivo atto di assegnazione al primo proprietario è chiaramente previsto il vincolo decennale del prezzo massimo di vendita.
        Grazie in anticipo del riscontro che vorrai dare.
        Fabio

        • Fabrizio Colarossi

          Ciao Fabio e buon anno innanzitutto. La tua situazione è esattamente quella, la 15036 è la convenzione della Castiglione e delle cooperative “satellite” che hanno edificato tutta la parte di Cassiani/Tamburrano ed è una delle convenzioni che sono state sottoposte all’attenzione dei dirigenti comunali. A luglio mi tenevo sul vago ed usavo i condizionali perchè le risposte del Comune divergevano da quello che era il nostro pensiero, oggi sembra che convergano e pertanto ti dico che la tua casa non è soggetta all’istituto dell’affrancazione, ma non è un mio parere è quello che mi hanno risposto in Comune, ho provato a chiedere al Dipartimento un “qualcosa di scritto” ma la loro risposta è stata: “bisogna interpretare correttamente la legge” … poi è arrivata la faq … evito ulteriori commenti ma questa è la realtà.
          Un saluto
          f. c.

  • Antonio Ferrara

    GRAZIE FABRIZIO DELLA TUA ESAURIENTE RISPOSTA..CERTO IL NOTAIO SI E’ COMPORTATO IN MANIERA NON CORRETTA E, PROFESSIONALMENTE DA DENUNCIARE AL CONSIGLIO NOTARILE.
    UN ALTRO TORTO L’HO RICEVUTO DALLA TOSCANO CHE SI E’ PRESO 2000 EURO IN NERO ENON MI HA TUTELATO AFFATTO, E MI HA ESTORTO IL MANDATO ULTERIORE FINO AL DICEMBRE 2017….

  • Antonio Ferrara

    In data 16/05/2016 ho firmato un preliminare con il notaio Colucci e l’acquirente del mio appartamento sito in piano di zona 47/48 località Tor De’ Cenci. Il notaio mi ha richiesto il documento dell’affrancazione. Ho fatto richiesta in data 19/05/2016 e ho provveduto all’integrazione della medesima in data 30/06/2016. Tutto tace e nel frattempo l’acquirente si è stufato d’aspettare e si è ritirato, io per la risoluzione del preliminare ho dovuto pagare il notaio Colucci 2200 euro!Ti chiedo : Il notaio poteva procedere al preliminare pur sapendo che non poteva fare nessun compromesso senza il documento dell’affrancazione e, se nel caso , posso richiedere al notaio tale corrispettivo economico? GRAZIE

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Antonio e grazie ancora della tua fiducia, di cose bizzarre ne ho viste tante pertanto non mi stupisco più di nulla. A maggio la situazione delle affrancazioni era conclamata, ora non entro nel dettaglio del tuo piano di zona perchè onestamente non lo conosco, tuttavia se il notaio riconobbe la necessità di procedere all’affrancazione, forse non avrebbe dovuto farvi stipulare un preliminare fintanto che la situazione non si fosse chiarita. In merito alla parcella del notaio non so come risponderti. Così come me l’hai descritta forse sarebbe stato corretto non chiedere nulla.

  • Antonio

    Salve,
    sto per acquistare un appartamento in via Galati, a Colli Aniene. L’immobile rientra nei piani di zona?
    Il prezzo proposto è ovviamente di mercato, cosa devo chiedere al venditore e agenzia per sapere se l’appartamento è in regola? Ma è vero che i notai non fanno il rogito se non si risolve la questione e che le banche non erogano il mutuo?

    Grazie

    • Fabrizio Colarossi

      Buongiorno Antonio, per darti delle risposte serie dovrei vedere i documenti, i documenti te li deve fornire l’agenzia. Fai riferimento ad una “questione” in maniera generica ma suppongo, visto l’articolo, che ti riferisci al vincolo del prezzo massimo. Intorno a questo argomento tutti dicono tutto per cui se vuoi stare proprio tranquillo prendi tutti i documenti e portali al tuo notaio di fiducia lui ti indirizzerà al meglio.

      • Antonio

        Grazie per la risposta.
        L’immobile in questione non dovrebbe essere soggetto ad affrancazione in quanto rientrerebbe nella convenzione 18/67 e non nella 35/865. E’ corretto per questa convenzione?

  • Sara

    Buongiorno. Oggi informandomi su internet sono incappata in questo interessante post. Mi sono letta anche tutti i commenti e risposte per cercare di capire meglio la situazione. Io e il mio ragazzo stiamo cercando di comprare casa. La zona è Colle Salario, che se non sbaglio rientra nel piano di zona val melaina. Abbiamo visto la casa a settembre 2015, fatta la proposta a dicembre che è stata poi accettata a gennaio dal proprietario. A febbraio 2016 è stata presentata istanza per l’affrancamento. A luglio sono state presentate le integrazioni e modificate tutte le scadenze che erano state fissate in fase di accettazione della proposta, altrimenti sarebbero scaduti i termini. Da quel momento non abbiamo più saputo nulla. Anche dall’agenzia ci continuano a dire che si informano regolarmente al Comune, ma non hanno ancora risposte. I miei dubbi adesso sono principalmente tre:
    1. Sai se per caso sono state inviate le prime risposte, non solo per il mio piano di zona, ma anche in generale in altre zone?
    2. Se dovessimo decidere di rinunciare e di trovare un nuovo appartamento, che sia direttamente da costruttore oppure senza diritti da affrancare, dobbiamo pagare qualche penale all’agenzia o al proprietario dato che era stata accettata la proposta?
    3. Se le risposte non dovessero arrivare ancora entro i termini stabiliti a luglio, che mi pare fossero al 31.12.2016, cosa succede?
    Grazie in anticipo per l’attenzione e per le risposte!

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Sara,
      intanto grazie e scusa del ritardo nella risposta.
      Ho preso parte alle ultime commissioni dove il problema dei tempi di risposta è stato uno dei più sentiti, nei link seguenti trovi tutte le statistiche dell’operazione di affrancazione e forse qualche risposta alle tue domande:
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/pdz/affrancazione/Affrancazione-statistiche-22-11-2016.pdf
      http://www.urbanistica.comune.roma.it/affrancazione-pmc/statistiche.html
      In merito al punto 2) non so cosa risponderti dovrei vedere le carte, a rigor di logica se avete stabilito una data risolutiva dal momento che vengono meno i presupposti per procedere con l’acquisto nella maniera più assoluta non devi pagare penali a nessuno, risposte entro il 31/12 di quest’anno le vedo utopistiche.
      Spero di esserti stato utile in bocca al lupo.
      f.c.

  • pinkspp

    Buongiorno Sig. Colarossi,
    ho avviato a Marzo 2016 la procedura per poter vendere il mio immobile al prezzo libero di mercato, presentando tutti i documenti richiesti (piano di zona 1 Castel Giubileo)
    ad oggi mi è stato richiesto anche il regolamento condominiale integrale che dovrà essere attestata dall’Amministratore di condominio secondo apposito modello di Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio ( mod. AFF – 02/16 ) in sostanza, tale regolamento condominiale deve essere firmato e timbrato dall’amministratore condominiale.
    http://www.urbanistica.comune.roma.it/affrancazione-pmc/faq
    L’amministratore del condominio si rifiuta di firmare e timbrare il mio regolamento condominiale integrale originale e mi rimanda al notaio dove è stato depositato tale regolamento (uguale a quello in mio possesso) e dove io dovrei richiederlo (timbrato e firmato da tale notaio) con un mio costo di circa 300€ a questo punto l’amministratore apporrà il suo timbro e firma su tale regolamento.
    Anche una dirigente dell’ufficio urbanistica del comune mi ha detto che basta solamente il mio regolamento timbrato e firmato solamente dall’amministratore.
    A mio avviso l’amministratore è inadempiente ai suoi obblighi.
    Cosa ne pensa lei? Cosa posso fare? Minacciarlo di mettere un avvocato che risolva la cosa?
    Grazie dell’attenzione.

  • valeria

    salve,
    ho fatto richiesta di affrancazione a magigo 2016 sperando che la questione si sarebbe risolta entro l’anno. poi ho presentato a novembre le integrazioni, e mi hanno detto che dal quel giorno partono i 6 mesi di tempo che stabilisce la delibera di agosto, tempo utile per la lavorazione. questa storia mi sembra senza fine. le chiedo se è possibile in qualche modo fare un compromesso di vendita di una casa da affrancare, prima che sia pagato l’affrancamento, vincolando il rogito a quest’ultima condizione.
    grazie

    • Fabrizio Colarossi

      Buongiorno, ho partecipato all’ultima commissione in cui si chiedeva un chiarimento proprio sul tema delle tempistiche, devo dirti sinceramente che a quale momento debba essere riferita la partenza dei sei mesi previsti dall’ultima delibera ancora non l’ho capito e neanche loro. La loro intenzione è di farli partire dal giorno dell’integrazione ma onestamente non saprei dirti con esattezza.
      In merito al preliminare io non mi azzarderi a farlo, fatto salvo il diritto ad affrancare, soprattutto per le tempistiche incerte.
      Grazie del contatto in bocca al lupo.
      f.c.

  • roberto

    Salve,
    provo ad illustrarle la mia situazione e a porle un quesito:
    ho un appartamento in zona Muratella (credo sia la zona B38) e a giugno 2016 ho deciso di venderla. Conoscendo il problema del prezzo massimo di cessione ho attivato le pratiche per avere una risposta dal comune. Ma, data la necessità sia da parte dell’acquirente che mia, di andare avanti con la compravendita abbiamo deciso di comune accordo di stipulare intanto il compromesso e di rimandare il rogito a dopo il pagamento dell'”obolo” al comune.
    Ed ecco i 2 quesiti….:
    1) se sia io (venditore) che l’acquirente siamo d’accordo, è possibile stipulare comunque il rogito (e ricevere quindi dall’acquirente anche i soldi mancanti), pure senza avere ancora pagato l’affrancazione..? cioè, mi spiego meglio…, se entrambe le parti sono d’accordo è possibile per il notaio fare un rogito con il prezzo di mercato stabilito tra le parti scrivendo però chiaramente che l’affrancazione sarà a carico del venditore, appena sarà possibile saldarla…?e sottolinenando che la pratica in questione è già stata attivata, con numero di protocollo etc. E’ una cosa possibile o solo fantascienza…? 🙂
    2) altra questione….la casa in questione non è stata acquistata da me ma dal precedente proprietario il quale l’ha poi rivenduta a me (passati i 5 anni…) a prezzo di mercato….
    Se non ho capito male, in teoria quindi sarebbe il precedente proprietario a dover pagare l’affrancazione, giusto? Se così fosse, come faccio a rivalermi su di lui…? Vedo poco realistico il fatto che lui mi paghi il dovuto solo in seguito ad una mia gentile richiesta…. Cosa posso/dovrei fare al riguardo…?
    La ringrazio molto e la saluto.
    Roberto

    • Fabrizio Colarossi

      Roberto buonasera, in merito al punto 1) non è possibile stipulare un atto pubblico in deroga ad una legge dello stato. Un atto stipulato in tali condizioni è Nullo. Nella fattispecie dovendo rispettare un prezzo massimo di cessione la nullità riguarderebbe l’eccedenza tra il prezzo pagato realmente e il prezzo massimo di cessione stabilito per legge. Tradotto significa che il tuo acquierente potrà chiedere lo storno del maggior costo sostenuto. Con questo penso di rispondere anche al punto 2). Non conosco onestamente a fondo il piano di zona muratella pertanto il consiglio che mi sento di darti è quello di rivolgerti ad un notaio o ad un avvocato di tua fiducia che sappiano consigliarti al meglio.
      Grazie del contatto e in bocca al lupo.
      Cordialmente
      f.c.

      • Roberto

        La ringrazio della risposta.
        Per quanto riguarda il punto 2 credo di aver scritto male il quesito… volevo dire che non sono io ad aver acquistato a prezzo agevolato dal costruttore ma bensì il precedente proprietario che poi ha venduto a me a prezzo di mercato, ovviamente molto più alto….
        Quindi la domanda è.: a rigor di legge chi deve pagare per l’affrancazione… lui in quanto primo proprietario e fruitore del prezzo agevolato oppure io in quanto proprietario attuale… ?
        Grazie ancora!

        • Fabrizio Colarossi

          Ciao di nuovo Roberto, tieni presente che, come ti ho già detto, sono ignorante sul piano di zona muratella, tuttavia, in base a quello che mi stai raccontando e ti prego di prendere il tutto con il beneficio del dubbio (vanno visti i documenti nel dettaglio magari con un avvocato), il tuo atto potrebbe essere nullo per l’eccedenza di prezzo, mi spiego meglio, quando tu l’hai acquistato avresti dovuto pagare una somma imposta dalla convenzione (va individuata sul tuo atto di acquisto o su quello originale) sottoscritta con il comune, se questo non è avvenuto e l’hai pagato di più, tutto il di più non era dovuto, se si dovessero verificare tutte queste condizioni allora il tuo acquisto è nullo per l’eccedenza ovvero tu sei a pieno titolo il proprietario ma chi te l’ha venduta deve restituire il “di più”. A quell’epoca l’affrancazione dal vincolo sarebbe spettata a lui, oggi spetta a te, anche tu sei obbligato a vendere ad un prezzo imposto e quindi oggi tocca a te. Spero di averti aiutato.
          un saluto
          f.c.

      • roberto

        salve,
        mi scusi l’insistenza, ma purtroppo continuo a non capire bene la questione……(
        Al di là della singola convenzione (nel caso Muratella), credo che il mio non sia un caso unico…. Cioè: io sono il secondo proprietario di una casa comprata (dal primo proprietario) ad un prezzo agevolato. Quindi l’agevolazione l’ha avuto il primo prop. e non io.
        Io, purtroppo, ho acquistato la casa dal primo prop. pagandola secondo il prezzo di mercato in quanto ai tempi (qualche anno fa) la questione non era emersa e nesusno tra agenzia e notaio me la fece notare.
        Ora devo vendere la casa ad un terzo prop. ma per farlo devo aspettare (quanto tempo non si riesce a capire…) l’affancazione.
        Quindi quel che mi chiedevo è: a rigor di legge (se esiste una legge in proposito), il costo dell’affrancazione a chi spetta…? a chi ha acquistato la prima volta dal costruttore con prezzo agevolato, o a chi come me si ritrova adesso con il cerino in mano….? Se dovesse toccare al primo prop. come potrei fare per rivalermi su di lui..?
        Grazie ancora e mi scusi per l’insistenza….:)
        un saluto

  • Fabio

    Ciao Fabrizio mi chiamo Fabio e da poco ho deciso di vendere casa in Pdz 12.
    Mi sono informato sull’iter per l’affrancazione e va bene.
    L’unico mio dubbio è sui millesimi da dichiarare al Comune di Roma.
    Mi son letto infatti le delibere del comune e sembra che il costo per l’affrancazione dipenda dai mq
    che andrò a dichiarare. Io però ho 3 indicazioni di mq: casa, posto auto e parti comuni (ascensore, scale, ecc).
    Sembra io debba trasformare con una operazione tali informazioni in un’unico valore.
    Sai come fare? Visto che poi il costo di affrancazione dipenderà da tale info, è molto importante non sbagliare.

    Grazie mille.

    • Fabrizio Colarossi

      Fabio buonasera, nell’istanza devi allegare le tabelle millesimali legate al tuo immobile e alle relative pertinenze, timbrate e firmate dall’amministratore che ne attesti tramite autocertificazione l’attualità. Non mi risultano metri quadrati da segnalare ma solo valori millesimali.
      Grzie del contatto
      f.c.

  • Sergio Donadio

    Buongiorno Fabrizio, volevo sapere se oltre al limite sul prezzo di un immobile del “”diritto di superficie” ci sono altri vincoli o limiti. Se ad esempio un immobile che è stato ristrutturato avvalendosi delle agevolazioni fiscali, quindi l’immobile acquista valore, nella vendita dell’immobile il valore aggiunto va calcolato?
    Ti ringrazio per le informazioni che saprai darmi.
    S.D.

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Sergio ti chiedo scusa del ritardo, in merito al tuo quesito, non mi sembra che sull’istanza di affrancazione sia presente una parte relativa allo stato dell’immobile, quindi credo proprio che gli eventuali lavori di ristrutturazione non siano presi in considerazione.
      Grazie a te del contatto

  • Alessandro

    Buongiorno,
    quindi ad oggi, per vendere una casa in diritto di proprietà, soggetta (?) ai vincoli di cui sopra a causa di una agibilità mai rilasciata per una convenzione integrativa mai stipulata, cosa bisogna fare (acquistata tra l’altro oltre 10 anni fa dal primo proprietario/assegnatario) ?
    Ti ringrazio in anticipo per la tua risposta.

    • Fabrizio Colarossi

      Buongiorno Alessandro, da come la descrivi parli proprio di Colli Aniene, ad oggi il consiglio che do a tutti i miei clienti è comunque di presentare l’istanza per l’affrancazione. Fai bene a interrogarti sull’esistenza o meno del vincolo perchè è il nodo che ci attanaglia a tutti. I pareri sono tanti più o meno condivisibili, ma con le nostre interpretazioni non andiamo da nessuna parte. Secondo me, e questo è solo un mio parere o forse una mia utopia, di qui a poco il comune interverrà sulla nostra situazione facendo chiarezza. Mi scuso per il poco aiuto ma questa è la situazione attuale.
      Un saluto
      Fabrizio

  • Rita

    Ciao, ti scrivo perché ho bisogno di un consiglio da una persona competente e fidata. Sto acquistando casa a Torraccia tramite un’agenzia di zona, ho stipulato già il compromesso, in data 8 settembre. Il proprietario ha già ottenuto il diritto di superficie, e ha già avviato la pratica per l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione. Sul compromesso l’agente immobiliare ha evidenZiato che questa pratica era stata avviata e sarebbe stata a carico del venditore. Avrei dovuto stipulare l’atto il 28 di settembre, ma all’ultimo momento, in data 23 settembre, l’agente mi chiama e mi dice che il notaio, come tutti i notai a Roma, ha ricevuto una mail dall’avvocatura, in cui si ricorda che, in mancanza di affrancazione, non si può ritirare. Ora, ovviamente io sto pagando pegno per la mia ignoranza in materia, avrei dovuto senza dubbio essere più attenta, ma mi sono fidata di persone del mestiere (a cui ho lasciato un assegno sostanzioso in sede di compromesso) e di una insegna che mi dava fiducia. Quanto tempo credi sia necessario per ottenere l’affrancazione? La mia paura è che, tranquilla di fare il rogito a settembre, ho dato il preavviso al padrone di casa dove sono in affitto, e dovrò lasciare casa a breve. Inoltre, la delibera del mutuo che la banca mi accorda scade a febbraio. Sono davvero preoccupata, grazie in anticipo per la tua risposta

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Rita,
      questa situazione ha colto tutti di sospresa, sicuramente la situazione del tuo venditore è lineare, nella realtà dalle prime interpretazioni sembrava che dovesse bastare la trasformazione del diritto di proprietà per potersi liberare anche dal vincolo del prezzo massimo di cessione, recenti chiarimenti del Comune di Roma hanno invece appurato che le due cose viaggiano separatamente.
      I tempi nessuno li può stimare una recente delibera della sindaca Raggi ha allungato a 180 giorni i limiti della risposta da parte degli uffici preposti, ma se provi a chiedere lo sconforto è totale e dubito che riescano in questi tempi ad evadere tutte le pratiche che gli sono piovute addosso. Il mutuo sinceramente non mi preoccuperebbe più di tanto, se te lo hanno deliberato tranquillamente prolungheranno la delibera. Purtroppo più di questo non saprei proprio cosa dirti, grazie ancora della fiducia e in bocca al lupo.

  • daniele

    Ciao Mi chiamo Daniele e sto cercando di acquistare casa ad Acilia. La casa che sto acquistando rientra nei casi che hai segnalato. L’attuale proprietario ha fatto domanda di affrancazione per il vendere a prezzo libero di mercato. Che tu sappia è condizione sufficiente per poi seguire al rogito e passaggio di proprietà tra me e lui?

    Sempre se posso: richiedendo un mutuo, che tu sappia ottenuta l’affrancazione, pur non avendo il terreno di proprietà ( cosi mi pare di aver capito) la banca concede ugualmente il mutuo?

    Come ti dicevo la zona è Acilia ma non so se sono già usciti i paramentri dell’affrancazione.
    Grazie spero in un tuo feedback.

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Daniele, Acilia ha diversi piani di zona, se fosse il 10V allora già da tempo sono usciti i parametri per i conteggi, tuttavia la delibera 40 di Tronca (quella che aspettavamo) ha stabilito le metodologie di calcolo di tutti i piani di zona, pertanto i parametri ci sono già. Se ho capito bene parliamo di un diritto di superficie per il quale il proprietario ha richiesto lo svincolo dal prezzo imposto. In tal caso comprerai al prezzo di mercato ma quello che comprerai sarà il diritto di superficie. Circa le banche non saprei cosa risponderti sarebbe meglio chiedere direttamente a loro.
      Grazie a te e in bocca al lupo

  • Iole

    Buonasera io ho fatto richiesta di affrancazione per il mio appartamento in diritto di superficie che devo vendere a Casal monastero. Ma nell’affrancazione non è anche inserita automaticamente la trasformazione in diritto di proprieta’? Oltretutto Casal monastero ha gia’ da tempo tentato di fare come torraccia la trasformazione ma non so che tipo di problemi ci fossero. Nel caso a chi bisogna fare la domanda? Ma poi non deve essere collettiva degli stabili? Nel senso: l’interno 3 potrebbe avere il diritto di proprieta’ (se fa richiesta) e i l’interno 9 (che non fa richiesta di trasformazione) dello stesso stabile no? Non comprendo……..grazie per l’attenzione.

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Iole, le due cose viaggiano separate, se hai richiesto l’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo non hai chiesto di trasformare il tuo diritto di superficie in diritto di proprietà, devi fare l’apposita istanza sempre al dipartimento di attuazione e programmazione urbanistica. Lo so che è bizzarro ma se l’interno nove non trasforma il suo diritto rimane superficiario mentre l’interno tre sarà pieno proprietario.
      Grazie a te per il contatto

      • iole

        grazie per la puntuale risposta. l’ulteriore domanda è: dopo aver fatto l’affrancazione, sarà possibile vendere l’immobile o avrò comunque bisogno della trasformazione? Eventualmente a chi farla e quanto potrebbe essere il costo? Si potrebbe vendere e poi la trasformazione la potrebbe richiedere il nuovo acquirente? grazie

        • Fabrizio Colarossi

          In tal caso ti saresti liberata dal prezzo imposto, venderesti il tuo diritto di superficie al prezzo di libero mercato. Le ripercussioni economiche ancora non hanno avuto effetto ma da ritengo che, sapendo di dover affrontare un costo il potenziale acquirente di un diritto di superficie ne tenga conto nella formulazione di una proposta di acquisto. Il costo viene calcolato da risorse per roma sulla base dei documenti che gli consegnerai, mentre l’istanza va presentata per ora sempre al dipartimento di attuazione e programmazione urbanistica.
          Un saluto

  • stefano

    Buongiorno a tutti….
    ieri sono uscito da un brain storming con il notaio di fiducia.
    Sostanzialmente mi ha confermato che il diritto di superficie permane sino a fine convenzione ovvero fino a riscatto del comune proprietario del terreno. Il Consiglio del Notariato ha “caldamente” consigliato di valutare con attenzione rogiti per case in diritto di superficie in quanto si hanno i limiti di vendita in relazione al prezzo. Nello specifico va richiesto il diritto di affrancazione il cui corrispettivo oltre che essere riportato in sede di rogito, con pagamento a cura del venditore, deve essere rogitato con atto a parte. Inoltre. in assenza di tale delibera di affrancazione, l’atto notarile di compravendita con prezzo di libero mercato, potrebbe causare diatribe legali tra venditore e acquirente.

  • Paolo Distefano

    E’ stato creato un gruppo Facebook raggiungibile a questo link:

    “CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!”
    https://www.facebook.com/groups/302585170104375/

    • Fabrizio Colarossi

      Grazie dell’informazione, l’unione fa la forza.

  • Fabio

    Sono Fabio,
    Anche io non so che fare e non ottengo risposte né da RPR ne dall’urbanistica.
    Devo vendere l’appartamento urgentemente comprato al libero mercato 15 anni orsono.
    Terreno in proprietà come pure l’appartamento.
    Espropriato prima della legge 865 e nessuna convenzione esistente in base all’art 35.
    Tutti gli atti sono avvenuti ai sensi dell’art 11 della legge 167 e quindi nessuna convenzione esisteva sulla scena in quel periodo. Anni 1969
    Ora devo vendere e non sanno come affrancarmi.
    Io credo di non essere tra quelli obbligati ad affrancare anche perché
    Non ho alcun obbligo con il comune ma nessuno mi aiuta a capire.
    I notai non sanno che pesci pigliare.
    Cosa ne pensate?
    Grazie Fabio

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Fabio e anche a te chiedo scusa del ritardo, se i notai non sanno che pesci pigliare figuriamoci noi.
      So che in casi simili ai tuoi, naturalmente vanno letti con attenzione tutti gli atti, le vendite sono state fatte, personalmente ho anche affrontato la problematica con un notaio che mi ha dato le sue motivazioni che, seppur condivisibili, non mi hanno chiarito la faccenda in modo definitivo.
      Mi ha scritto poco fa Paolo evidenziandomi un gruppo facebook sul quale si affronta il problema, magari ci può essere di aiuto.
      https://www.facebook.com/groups/302585170104375/
      un saluto e grazie

  • stefano

    Buongiorno,
    sono in fase di acquisto di un immobile in zona Tor Vergata PEEP D3 o D8 del comune di roma. Il venditore mi ha confermato di aver fatto istanza per la vendita a prezzo di libero mercato, essendo trascorsi circa 15 anni dall’acquisto dell’immobile. Le chiedo cortesemente di dirimere due miei dubbi:
    – La casa risulta essere ancora in diritto di superficie oppure è passata in diritto di proprietà?
    – Vista la delibera di Tronca Commissario Straordinario è fattibile la vendita a prezzo di libero mercato pur non avendo la piena proprietà del terreno ?
    Grazie mille.

    Cordialità.
    Stefano

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Stefano chiedo scusa anche a te per il ritardo,
      non ho capito il problema, fare l’istanza non significa essersi affrancati dal vincolo del prezzo massimo. I piani di zona di cui mi parli tu mi risultano essere con il diritto di superficie pertanto non solo è necessario chiedere l’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo ma, è possibile anche trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. C’è una forte discussione in merito in quanto alcune convenzioni stipulate per la trasformazione prevedevano anche l’affrancazione dal vincolo, nella realtà però così non è stato e ci si è trovati a dover presentare un’altra istanza.
      Paolo mi ha segnalato questo gruppo facebook che potrebbe essere utile.
      https://www.facebook.com/groups/302585170104375/
      un saluto e grazie ancora

  • andrea

    A torresina la situazione com’e’ perche io vorrei vendere ma essendo totalmente ignorante in materia non so assolutamente come muovermi quindi le faccio qualche domanda alla quale spero che leo mi risponda
    Posso vendere o devo aspettare che le cose siano piu chiare?
    Se si dove trovo il valore con il quale posso venderla?
    Qui a torresina il discorso e’ lo stesso per tutta la zona?
    per ultima, data la sua esperienza come pensa si risolvera e in che tempi si risolvera tutta questa storia
    Grazie per l’attenzione attendo una risposta

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Andrea, e scusa del deprorevole ritardo, proprio ad agosto è uscita una delibera della sindaca dove vengono stabilite le date con cui il comune risponde alle istanze, in base alle precedenti determinazioni il comune avrebbe dovuto rispondere in 30 giorni, allugabili a 90 in alcuni casi, con la delibera 13/2016 il comune (rpr o chi per loro) si prendono 6 mesi di tempo salvo complicazioni.
      Per quanto riguarda torresina non posso darti una risposta sicura in quanto onestamente non ho mai avuto modo di leggerne le convenzioni, sul suo atto di acquisto ci sono riportate le informazioni più importanti poi occorre prendere la convenzione e studiarla.
      resto a disposizione per qualsiasi ulteriore approfondimento.
      Grazie

  • Marco Innocenzi

    Buongiorno Fabrizio.
    Sono Marco e ti avevo già scritto in merito al mio caso.
    Casa di proprietà senza convenzione integrativa.
    Quindi non devo fare affrancazione ma solo nulla osta.
    Paradossalmente il documento me lo rilasciano.
    è stato preparato. Esiste ed è in firma dal direttore signora Cruciani.
    Ma questa non vuole firmare perché la legge non è chiara e quindi sono in attesa di una determina chiarificatrice.
    Nel frattempo io rischio di perdere soldi.
    Secondo te cOme si può sbloccare la mia situazione?
    E sopratutto se l’acquirente del mio appartamento mi richiede i soldi, io devo restituirlo? Sono inadempiente?
    Grazie Marco

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Marco, scusa ma per problemi tecnici mi sono dovuto assentare e mi dispiaccio perchè il tuo problema è sentito e soprattutto ormai abbastanza diffuso, se ancora non hai risolto fammelo sapere anche eventualmente al telefono. Il vero problema è che nessuno si prende delle responsabilità, se avessero passato i nulla osta staremo a cavallo, ma non li danno più e bisogna affrancare questa è la musica che mi sento ripetere senza ulteriori spiegazioni. Prima di dire che sei inadempiente ce ne passa, il mio consiglio è comunque di fare l’istanza.
      Grazie e soprattutto in bocca al lupo

  • gianfranco

    Caro agente immobiliare,
    io la capisco che lei vuole fare il professore in questo campo, ma dovrebbe sapere che io casa mia l’ho pagata due volte, perchè la cooperativa al quale mi ero iscritto è fallita ed ho dovuto fare un terzo mutuo per ricomprare casa mia, mentre alcuni che non avevano la possibilità di fare un altro mutuo hanno perso tutto e qualcuno si è anche suicidato in quel periodo.
    Quindi quello che le vorrei dire io a lei oggi io dovrei fare l’affrancazione perchè ho avuto delle agevolazioni? Allora, visto che come ben dice lei io i soldi non li ho pescati nell’Aniene, neanche oggi li posso pescare nell’Aniene, quindi mi può dire lei quale agevolazione ho mai avuto dal comune visto che casa l’ho pagata due volte? Altri proprietari come me in questo quartiere ce ne sono tanti. Quindi le vorrei fare un quesito io a lei, secondo lei se io oggi dovrei vendere casa dovrei ancora dare soldi al comune visto che sono passati 40 anni da quando io ho comprato casa ben due volte ripeto due volte??
    Cordiali saluti

    • Fabrizio Colarossi

      Gent.le Sig. Gianfranco, chiedo scusa se ho urtato la sua suscettibilità e soprattutto se ho mancato di rispetto alla memoria delle vicissitudini che avete passato nel comprare i vostri appartamenti. In realtà il mio intento era esattamente quello di difendere i sacrifici che avete fatto ed onorare la memoria di chi, a quell’epoca, si suicidò. Ma evidentemente non sono stato in grado di spiegare bene il mio pensiero.
      Lei mi da del professore e questa cosa mi fa sorridere, chi mi conosce sa di cosa parlo. In realtà questo banale blog mi ha dato la possibilità di conoscere delle splendide persone con le quali mi sono relazionato e con le quali c’è stato un interessantissimo scambio di opinioni e di esperienze che mi ha fatto crescere dal punto di vista professionale ma anche e soprattutto dal lato umano e mi riferisco ad esempio al collega Francesco Lo Prete, al Sig. Marcello di Torraccia, al Sig. Filippo sempre di Torraccia, alla Sig.ra Carla che anche se non scrive sul blog mi contatta frequentemente riportandomi le sue esperienze sul campo, ringrazio tutte queste persone per il loro prezioso contributo e ringrazio Lei, Sig. Gianfranco, che mi ha dato lo spunto per farlo. Le chiedo, così come lo chiedo a tutti coloro che mi hanno letto, di condividere le proprie informazioni, perché solo con la conoscenza possiamo far valere le nostre ragioni, leggendo e studiando le cose superficialmente si corre il rischio di non coglierne appieno l’essenza ed il messaggio.
      Grazie ancora Fabrizio

  • iolanda

    Buonasera,
    alquanto disperata vorrei sottoporle un quesito. il 28 settembre 2015 (ovviamente dopo aver organizzato il tutto: anticipo di 45.000,00, pratiche per il mutuo, giorno per il rogito e quant’altro necessario per l’acquisto) ho acquistato un appartamento a Casal Monastero pagandolo 330.000,00 Euro!
    Il 16 settembre esce questa nuova delibera e l’agenzia mi informa di questa cosa. Ovviamente il panico. Andiamo comunque al rogito e firmo una carta nella quale dico di essere a conoscenza di tale situazione e di non voler nulla a pretendere.
    Chiaramente in questa fase la sola cosa che mi preoccupa è che il contratto sia valido. Le sarei tanto grata se potesse fare chiarezza in questo senso.
    La ringrazio anticipatamente inviando cordiali saluti.
    Questa mattina ho chiamato Risorse per Roma incaricata dal Comune di Roma al disbrigo dell’affrancazione. Mi hanno riferito che sono in fase organizzativa per risolvere nella pratica tutte le istanze. Mi hanno anche riferito che sono in attesa di una nuova delibera che risponda ai quesiti presentati da Risorse alla delibera del 06 maggio 2016.

    • Fabrizio Colarossi

      Sig.ra Iolanda buonasera,
      Sicuramente il Comune si sta organizzando per dare risposta a tutti coloro che stanno presentando le istanze di affrancazione e Risorse per Roma è la società che dovrà sbrigare il lavoro. L’atto che hai stipulato è perfettamente valido. Non conosco la convenzione con cui hai acquistato pertanto prendo per buono il fatto che sulla stessa sia previsto un prezzo massimo di cessione. Questo vuol dire che nel venderlo il vecchio proprietario avrebbe dovuto sottostare al prezzo imposto. Presumendo che il prezzo imposto sia inferiore ai 330.000 euro che hai pagato in realtà l’unica che può impugnare l’atto e renderlo nullo per l’eccedenza sei tu. Non so che valenza possa avere la carta che hai firmato ma per quanto riguarda l’atto esso è perfettamente valido.
      Grazie di aver condiviso la tua esperienza
      Fabrizio

  • Marco

    Gentile Fabrizio, prima di tutto grazie per il servizio di condivisione di informazioni così importatnti che rendi a noi tutti, abitanti di colli aniene e non…
    Io sono proprietario (pieno diritto) di un immobile in zona Cassiani, acquistato nel 2010 e senza il certifiato di agibilità.
    Mi sembra di capire quindi dal tuo post che anche il mio appartamento, “regolarmente” pagato a prezzo di mercato, ricada oggi fra le proprietà che ancora possiedono il vincolo di prezzo massimo.
    Se sì, in caso di vendita, quali sono i passi da seguire per regolarizzare la cosa, far cadere il vincolo e fornire la massima trasparenza e correttezza al futuro acquirente?

    Grazie mille della cortese risposta,

    Marco

    (ps: mi scuso in anticipo se avessi ricevuto più volte il mio messaggio, ma nei precedenti tentativi non veniva visualizzato)

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Marco e grazie del tuo contatto.
      Gli atti di Via Cassiani sono tutti fatti dal Notaio Capasso e la convenzione che viene citata è la 15036 repertorio del Notaio Jemma.
      Naturalmente la massima trasparenza e correttezza dovrebbero stare alla base di ogni trattativa, come vedi uso il condizionale perchè spesso non è così ed alcune cose vengono sottaciute. Il mio parere è che questa situazione dovrà essere risolta, come avrai capito ritengo che quello che si sta perpetrando è un chiaro abuso ed una forte limitazione del diritto di proprietà. Però non sto qui a dirti di procedere alla vendita non curandoti del problema. Ad oggi il problema esiste e l’unico modo per risolverlo è quello di procedere con l’istanza di affrancazione. Sempre secondo il mio modestissimo parere tutto ciò si risolverà in un nulla di fatto (così come è già successo per i certificati di agibilità) ed allora vorrà dire che abbiamo buttato tempo e bile inutilmente, ma ad oggi non è così purtroppo.
      Resto a disposizione per qualsiasi chiarimento.
      Un saluto
      Fabrizio

  • Fabio

    Salve, leggendo la risposta al commento della signora Rossana, traggo spunto per avere chiarimenti riguardo alla scadenza dei vincoli delle concessioni.
    Io mi trovo nella situazione di dover vendere, o locare, per disperazione, causa vicinato (famiglia del tutto indifferente a qualsiasi regola condominiale e civile , con 7 figli in 55mq), il mio alloggio peep, aquistato in diritto di superficie nel piano di zona B32 Torresina. La convenzione, non so se preliminare o no, risale all’ottobre del 1998.
    Avevo messo in vendita il mio immobile ma dalla faditica sentenza della cassazione ho sospeso tutto. A tuut’oggi non ho fatto domanda per la rimozione del vincolo ne per il riscatto in piena proprietà, ma con altri disperati ci siamo fatti due calcoli in base alla delibera Tronca.
    Dovrei vendere secondo rivalutometro intorno ai 150.000 euro, quando trilocali ancora in construzione vengono offerti dai costruttori intorno ai 230-240.000 euro. Qui si apre un capitolo a parte sulla loby, anche io all’epoca, in base alla convenzione, avrei dovuto pagare l’immobile un terzo in meno, ma tralasciamo. Dai calcoli sembrerebbe che per il mio alloggio dovrei versare il contributo di circa 15.000 euro, più eventuali spese atto. Praticamente per spostarmi vendendo e acquistando un altro appartamento e non investire, considerato che ho anche perso il lavoro, dovrei adattarmi in un monolocale.
    L’opzione affittare è ancor più svantagiosa, il vincolo va rimosso ugualmente e per ammortizzarlo ci vorrebbero anni. Mi sono allora detto che forse conviene riscattare la piena proprietà e aspettare poco più di un anno che scada la nuova convenzione in proprietà (sempre che sia 20nnale, perche non si capisce manco questo).
    Vorrei essere smentito ma purtroppo leggendo la delibera tronca si evince che il prezzo massimo di cessione, vorrei capire anche riguardo gli altri vincoli, permane all’infinito anche in diritto di proprieta e va riscattato.
    Testualmente:
    “Convenzioni in diritto di proprietà:
    la percentuale si ricava dalla seguente espressione:
    x = (Tresiduo/20)%, dove Tresiduo rappresenta il tempo, espresso in anni, ancora
    rimanente allo scadere di 20 anni decorrenti dalla data di stipula della convenzione. In
    ogni caso, tale percentuale non potrà essere inferiore al 30% anche laddove siano già
    trascorsi più di venti anni dalla stipula della convenzione e anche nel caso la
    convenzione sia scaduta;
    3. in mancanza di convenzione integrativa di affrancazione, il vincolo relativo al prezzo
    massimo di cessione nonché al canone massimo di locazione per gli alloggi realizzati
    nei piani di zona segue il bene nei successivi passaggi di proprietà a titolo di onere
    reale senza limiti di tempo, indipendentemente dall’epoca di stipula della convenzione
    sia nel caso di concessione in diritto di superficie che di cessione in proprietà, secondo
    quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella citata sentenza delle Sezioni Unite n.
    18135/2015, con l’unica eccezione per quegli alloggi per i quali sia stata portata a
    termine la procedura a suo tempo prevista dall’art. 35 L. n. 865/1971, comma 17,
    durante il suo periodo di vigenza;”
    Fino a ieri era parere comune che scaduta la convenzione scadessero i vincolo, così come lei afferma, vorrei sapere su quale fondamento giuridico, in base alla 167 e s.m.i, si basa la corte suprema o l’eventuale singolare interpretazione che se ne fa sulla delibera.
    Mi scuso per essere stato prolisso e per eventiali refusi. Saluti

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Fabio, grazie del commento e scusa se ho tardato a risponderti. In realtà posso fornirti pochissimi chiarimenti perchè quelli che sono i tuoi dubbi sono anche i dubbi di tutti noi che in un modo o nell’altro abbiamo a che fare con questa problematica.
      In questo nostro paese leggi e regolamenti vanno interpretati e questa è la più grossa piaga del nostro ordinamento.
      Non entro nel merito dei tuoi conteggi anche se da loro dipende l’economicità o meno delle operazioni che mi descrivi, semplicemente perché, come ho già detto ad altri, tutti i conti che ci possiamo fare sono sempre fatti su base ipotetica.
      Se fossi in te presenterei tutte e due le istanze sia per liberarsi dal vincolo sia per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, in attesa che sia chiara l’interpretazione del Comune. Purtroppo fintanto che non si sarà entrati a regime e fintanto che le interpretazioni non saranno divenute “prassi” i nostri dubbi permarranno intatti.
      Cordialmente

  • Filippo

    buongiorno sono Filippo e sono proprietario di un appartamento in zona Torraccia costruito in cooperativa e regolarmente rogitato a mio favore circa 8 anni fa. Alcuni anni fa abbiamo anche fatto l’atto di trasformazione del terreno redigendo apposita convenzione con atto pubblico con il comune di Roma e pagando una piccola cifra che ci era stata quantificata dal comune come prezzo di cessione in proprietà del terreno dato che doveva essere scorporato quanto pagato per l’urbanizzazione della zona che era a carico del comune ma fu anticipata dai soci. Sull’ atto stesso e’ indicato che tutti i vincoli presenti sulla palazzina e sul terreno sono estinti, compreso quello ventennale( abbondantemente trascorso) previsto dalla convenzione stipulata per la costruzione, che il comune non ha piu’ nulla a pretendere e che l’appartamento non ha piu’ vincoli di cessione a prezzo imposto dal Comune. Qualcuno (agenzie e notai) mi dicono che l’atto non ha alcun valore 8 Un atto pubblico regolarmente registrato e sottoscritto con tanto di trascrizioni catastali) e che devo rifare tutto daccapo pagando di nuovo una differenza. Ora mi chiedo come e’ possibile che non sia valido se e’ stato redatto dal un notaio regolarmente pagato e concordato con il Comune di Roma che ha imposto quello che vi e’ scritto nell’atto, e soprattutto accettato e sottoscritto da tutte le parti in causa?
    Sono tentato di fare causa a tutti. Vorrei un parere tecnico sulla validita’ dell’atto e sul fatto che dovrei pagare di nuovo. Non posso credere che a distanza di anni devo rifare la trafila e pagare ancora. A rigor di logica e’ come se compro una casa a un tizio ad un prezzo concordato e accettato dalle parti e dopo 5 anni il tizio mi chiede altri soldi adducendo che si e’ sbagliato a fare i conti.
    Assurdo per me.
    Aspetto risposta Grazie per la sua cortesia, ci perdono ma nel mio quartiere non capiamo piu’ nulla.

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Filippo e grazie del contatto.
      Capisco la tua rabbia ma se può consolarti è uno stato d’animo comune a decine di altre persone con cui, in questo periodo, mi è capitato di parlare. Quello che sta succedendo è l’assestamento regolamentare e normativo fisiologico quando vengono presi questi provvedimenti.
      Fintanto che non verranno affrontate e risolte tutte le “anomalie” ed i “casi particolari” (diciamo così) questa storia non avrà fine. Conosco il caso di Torraccia che tra l’altro è il caso di tutti e 14 i piani di zona che il Comune di Roma aveva, già da tempo, cominciato a sistemare. Come giustamente dici tu nella convenzione che avete stipulato sembrerebbe che, nel momento in cui si trasforma il diritto di superficie in diritto di piena proprietà, decade anche il vincolo del prezzo massimo di vendita. Nella realtà non è così e per poter vendere al prezzo di libero mercato è necessario presentare una ulteriore istanza. Le due cose viaggiano contemporaneamente su due binari paralleli. Il Comune ha interpretato la clausola presente sulle vostre convenzioni come un “refuso” (lo so che è bizzarro ma tanto mi è stato risposto). Pertanto allo stato attuale l’unica cosa che ti posso consigliare è quella di presentare l’istanza per l’affrancazione anche perchè, ma questa è una voce di corridoio non c’è nulla di ufficiale, sembrerebbe che possiate legittimamente chiedere il ristorno delle somme spese per la trasformazione del diritto di superficie ed utilizzarle per l’affrancazione dal prezzo massimo, ma ti prego di prendere questa informazione con le molle perchè non ho nulla che possa avvalorare istituzionalmente questa possibilità.
      Se dovessi avere notizie in merito provvederò ad informarti.
      Grazie e in bocca al lupo

      • Filippo

        Grazie del parere tecnico Fabrizio, sto parlando con molti del mio quartiere e credo che a settembre impugneremo in blocco la delibera e l’atto in nostro possesso davanti al Tar di Roma, dato che questo e’ il sentimento comune a molti di noi, vedremo se il Tar interpreterà la cosa come un “refuso” come il Comune o se ci dara’ ragione sulla validita’ degli atti. Noi ne dubitiamo i legalio che abbiamo interpretato dicono che abbiamo ragione su tutta la linea e che quegli atti sono stati effettuati in base alla precedente delibera comunale del 2011 vigente in quel momento, sulla quale era riportato già il prezzo del nostro piano di zona. Io non so se qualcuno ha sbagliato degli amministratori, ma forse invece di parlare di refusi sarebbe ora che qualcuno pagasse il danno palese che si sta perpretando nei confronti di coloro che avevano gia’ fatto gli atti redatti praticamente dal comune stesso in base alla sua delibera.
        Grazie comunque delle indicazioni, se avrò cose utili per tutti vi informero’ in modo da condividerle con chi ha lo stesso problema.

  • Marco Innocenzi

    Buongiorno sono Marco e avrei una domanda. Io sto vendendo il mio appartamento a Colli Aniene.
    Parliamo di un pieno diritto di proprietà con terreno acquistato dal costruttore e senza aver stipulato la convenzione integrativa. Quindi dovrei essere completamente libero da vincoli.
    Pensi che mi concederanno il nulla osta o sarò costretto all’affrancazione.
    Calcola che ho già presentato entrambe le pratiche spero inutilmente per l’affrancazione.

    • Fabrizio Colarossi

      Marco buongiorno e grazie anche a te della considerazione.
      La situazione per il nostro quartiere è in divenire, è vero quello che dici e, in teoria i voncoli non dovrebbero esserci, tuttavia mai come in questo caso il condizionale è un obbligo. Il nulla osta non lo concedono più ormai da oltre quattro mesi, per l’affrancazione, almeno personalmente, ancora non ho riscontri. Secondo me hai fatto benissimo a presentare tutte e due le pratiche fintanto che la situazione non sarà completamente chiara la procedura più corretta da seguire è la tua. In merito all’istanza di affrancazione voglio solo raccomandarti di controllare di aver utilizzato l’ultima procedura, quella che prevede la dichiarazione sostitutiva dell’amministratore con il regolamento di condominio siglato dallo stesso. In bocca al lupo.
      Fabrizio

  • cesira

    per conoscere il prezzo massimo di cessione e sapere quanto chi ha venduto la prima volta deve per legge restituire, basta fare istanza al Comune di Roma precisando l’anno in cui è avvenuta la compravendita. Se il primo proprietario nel 2002 ha comprato dalla Cooperativa, a tassi agevolati, una casa costruita in diritto di superficie, a 100.000 € (faccio un esempio) e nel 2008 ha rivenduto a 300.000 €, basta chiedere al Comune di Roma qual’era il prezzo massimo di cessione nel 2008 (es. € 120.000 circa). Il primo venditore dovrà restituire per legge all’acquirente € 180.000. A sua volta, il primo venditore, rimarrebbe certamente danneggiato da questa sentenza che gli piomba sulle spalle e che lo obbliga a restituire una simile cifra (che però lui ha guadagnato così nel giro di pochi anni). In tal caso può “provare” a rivalersi sul notaio che a suo tempo rogitò (a maggior ragione se tale Notaio non aveva neanche chiesto il nulla osta al Comune di Roma). In bocca al lupo a tutti…

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Cesira e grazie del tuo intervento, è tutto vero, legalmente gli atti stipulati con le dinamiche che evidenzi tu sono nulli per il sovrapprezzo, questo vuol dire che l’atto nella sostanza è valido, quindi chi ha comprato è il proprietario, ma il prezzo in più, realizzato rispetto ai massimi dettati dal comune, è stato pagato ingiustamente, non era dovuto, ergo, va restituito.
      Il problema che sollevo io nella realtà è legato maggiormente al Pdz 15, che conosco bene, in questo caso ne il comune, ne tantomeno le cooperative, si sono mai proccupati di elaborare i criteri di calcolo dei prezzi massimi di vendita; pertanto, se provi a chiedere al comune a quanto si sarebbe potuto vendere un appartamento in via balabanoff nel 2001 … si brancola nel buio.
      Ho sentito alcuni che baserebbero detto calcolo sulla rivalutazione istat dei prezzi pagati al primo passaggio, ritengo sia un procedimento bizzarro. In tutti i casi sarebbe un bagno di sangue e un rincorrersi di 40 anni di compravendite effettuate nel disinteresse totale di quanto stava riportato sia negli atti di acquisto che nelle convenzioni.
      Mi associo al tuo in bocca al lupo a tutti.

    • az2537

      Salve. Potrebbe darmi qualche indicazione più precisa su come procedere con l’istanza al comune da lei citata? Grazie.

      • Fabrizio Colarossi

        Sig.ra Cesira grazie del contatto e anche Lei mi perdoni del ritardo nella risposta.
        L’istanza di affrancazione va presentata presso il Dipartimento di programmazione e attuazione urbanistica del comune di roma,
        a questo link troverà la modulistica e alcune informazioni, se dovesse avere difficoltà non esiti a ricontattarmi.
        http://www.urbanistica.comune.roma.it/affrancazione-pmc.html
        In bocca al lupo
        f.c.

  • memento1977

    Salve mi chiamo Alessandro io ho venduto e acquistato 5 anni fa in zona Romanina che fa parte della legge 167. Ho chiamato più volte il comune di Roma chiedendo spiegazioni in merito al mio caso. La mia domanda è: quale appartenento dovrei pagare il vecchio già venduto o il nuovo che sto vendendo??? E se pago il vecchio che certezza ho che il nuovo lo lo sblocchi il vecchio proprietario?? E ultima domanda ma questa somma da versare non sarebbe più giusto dividerla con il notaio che ha stipulato il perito della banca che ha periziato l’agenzia immobiliare che ha fatto la valutazione ed ha incassato la sua percentuale??
    Attendo una risposta
    Grazie

    • Fabrizio Colarossi

      Alessandro buonasera, condivido le tua preoccupazione.
      Intanto dalla tua presentazione intuisco che, con ogni probabilità il piano di zona in cui ricade il tuo appartamento è il D5 del Secondo PEEP relativo al VII municipio.
      Naturalmente essendo io un consulente immobiliare (agente immobiliare comincia a darmi fastidio) e non un avvocato ti chiedo di prendere la mia risposta con le dovute precauzioni.
      La prassi consolidatasi perlomeno nel PdZ 15 del, quale tratto in dettaglio per il fatto che vi intermedio compravendite da ormai venti anni, era quella di chiedere al Comune di Roma il “Nulla Osta” per la vendita. Pertanto, una volta preso il parere dell’organo costituzionale, sia l’agente immobiliare ma a maggior ragione il notaio hanno agito, ritengo, nella legalità, senza contare il fatto che la maggior parte degli agenti immobiliari cadono dalle nuvole quando gli si accenna a questo problema, il loro compito è quello di girare tutto al notaio che poi vede e provvede Diversa sarebbe la circostanza in cui il notaio avesse fatto un atto senza parere del Comune di Roma, ma non mi addentro in questo campo perchè non sarei in grado di essere preciso.
      La tua situazione va valutata nel dettaglio, è necessario leggere la convenzione per poter dire cosa e come. In linea di principio il tuo vecchio proprietario avrebbe dovuto venderti l’immobile ad un prezzo imposto, così come tu avresti dovuto vendere il tuo appartamento ad un prezzo imposto. Gli atti fatti in difformità da quanto recita la convenzione sono nulli per l’eccedenza ovvero teoricamente il tuo vecchio padrone di casa dovrebbe ridarti la differenza maggiore che gli hai versato e tu dovresti restituire a chi ha comprato casa tua il maggior ricavo che ne hai fatto. Ad oggi se tu volessi vendere dovresti solo chiedere l’affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione e spetterebbe a te.
      In merito alla possibilità di farla pagare in quota parte alle figure di cui sopra pur condividendo il tuo stato d’animo ritengo non sia percorribile per i motivi che ti dicevo sopra circa la prassi usata fino a qualche settimana fa.
      Spero di esserti stato di aiuto buon fine settimana.
      Fabrizio

  • Francesco Bertelli

    Ho letto con attenzione il suo articolo e anche la deliberazione di Tronca del 6 Maggio 2016.
    Purtroppo è molto probabile che mi trovi nella complicata situazione da lei descritta.
    Mia moglie è proprietaria di un immobile sito in viale Ettore Franceschini, zona Colli Aniene.
    Tale immobile è stato acquistato nel 2012 al prezzo di mercato.
    Non le nego che siamo abbastanza preoccupati e delle innumerevoli domande che in questi giorni ci stiamo ponendo ne vorrei porre alcune a lei:

    1. A chi ed in che modo possiamo richiedere ufficialmente una certificazione, possibilmente in forma scritta, che sul nostro immobile ci sia o no un vincolo del prezzo massimo di cessione?
    2. Ipotizzando che tale vincolo esista, l’unico modo di vendere a prezzo di mercato è l’affrancazione del vincolo ai prezzi, assurdi e proibitivi, riportati nelle tabelle presenti nell’ultima deliberazione (per la mia abitazione di 50mq dovrebbero essere 30.400 euro)?
    3. Visto che la sentenza della corte di cassazione del 16 settembre 2015 asserisce che il prezzo massimo di cessione ha sempre seguito l’immobile, nel caso fosse presente anche sul nostro, potremmo rivalerci sull’ex proprietario o sul notaio che ha seguito l’atto, visto che è stato venduto “illegalmente” ad un prezzo di mercato superiore a quello imposto?

    Ringraziandola anticipatamente le invio i miei più cordiali saluti.

    • Fabrizio Colarossi

      Francesco buonasera,
      capisco benissimo le vostre preoccupazioni e spero nel mio piccolo di potervi essere di aiuto.
      Per capire se l’immobile è soggetto a vincolo basta semplicemente prendere il primo atto di acquisto, in quella sede il notaio ha sicuramente precisato tutte le caratteristiche della convenzione che regolamenta l’immobile nello specifico. In realtà tali dati dovrebbero essere riportati anche nel vostro atto di acquisto perchè così prevedeva la legge, ma per esperienza ho potuto verificare che alcune volte questo passaggio è stato omesso.
      Nell’ipotesi che il vincolo esista, allo stato attuale, l’unica ipotesi è chiederne l’affrancazione, non mi voglio sbilanciare nel parlare di cifre anche perchè tutti i conti che ci possiamo fare sono tutti in assenza dell’oste, tuttavia, dai tuoi conti, mi salta subito all’occhio che il criterio da te usato è stato quello di moltiplicare i metri cubi del tuo appartamento per i prezzi al metro cubo definiti dalla delibera. In tal caso posso dirti con certezza che non sono quelli gli importi, il calcolo è molto più complesso e deve tener conto anche dei millesimi del tuo appartamento e dei soldi che la cooperativa dovrebbe aver dato al Comune sotto forma di opere di urbanizzazione.
      Il terzo punto è un campo minato, la realtà è che nel nostro quartiere nessuno è mai stato in grado di stabilire quale fosse il prezzo massimo di cessione, in quanto nessuna delibera e nessuna convenzione integrativa lo ha mai stabilito, pertanto come si possa dimostrare questo divario non saprei proprio. Di certo la normativa prevede la nullità dell’atto per la parte eccedente ma, come detto, non ci sono le basi per stabilire a quanto questo eccesso ammonti.
      Ma questo non è il mio campo e non sono in grado di essere esausitvo. Ho chiesto al mio avvocato di fiducia di studiare la situazione in modo da darci un parere su questo lato della faccenda e spero a breve di poterlo coinvolgere.
      Spero di esservi stato di aiuto
      Saluti
      Fabrizio Colarossi

  • Francesco Bertelli

    Salve, ho letto con attenzione il suo articolo e, purtroppo, mi ritrovo nella situazione da lei descritta.
    Mia moglie ha acquistato un appartamento in viale ettore franceschini (Colli aniene) nel 2012 a prezzo di mercato. Ho letto la delibera del 6 Maggio ed ho alcune domande da porle:
    1. Come si può sapere (eventualmente avere una dichiarazione scritta) che sull’immobile grava o no un vincolo di vendita al prezzo massimo?
    2. Se dovessimo affrancare tale vincolo, il costo sarebbe semplicemente quello (spropositato e inammissibile) riportato nelle tabelle presenti nella delibera del 6 Maggio (per una casa di 50mq equivale a 30.000€!!!!!!!!)
    3. Ci si potrebbe rivalere su precedenti proprietari o notai, per il fatto che è stata effettuata una compravendita ad un prezzo superiore a quello imposto dal vincolo che, come dichiara la sentenza della corte di cassazione, era comunque presente?

    La ringrazio anticipatamente

  • mathieu (@oettam_matteo)

    Salve,
    con mia moglie stiamo valutando da qualche tempo la possibilità di procedere all’acquisto della casa a Colli Aniene nella quale viviamo in affitto da anni.
    Nell’ambito di alcune valutazioni immobiliari che nel frattempo abbiamo fatto effettuare non era mai saltata fuori la questione del diritto di superficie o del prezzo massimo imposto e ci si è sempre basati su stime a prezzi di mercato.
    Solo recentemente, un mediatore privato “amico”, forse solo perché tale, mi ha chiesto lumi sulla questione del diritto di superficie, domande alle quali non sono stato in grado di fornire una risposta.
    Gli stessi proprietari, facenti parte dei “pionieri con le galosce”, sono caduti dalle nuvole, anche perché da tempo trasferitisi in altra città.
    Incuriositomi, ho cominciato a cercare su internet e sono capitato su questo interessantissimo post.
    Con l’intenzione di contattarla eventualmente di persona, le chiederei intanto come uno dovrebbe regolarsi qualora intenzionato a procedere all’acquisto di un’abitazione nel nostro quartiere; tutte le incertezze di cui sopra possono rientrare in sostanza all’interno della trattativa privata sul prezzo di vendita o, piuttosto, contenendo serie incertezze su eventuali spese e diritti di proprietà futuri, configurano una situazione per la quale allo stato attuale le compravendite nel nostro quartiere dovrebbero essere, in linea generale, assolutamente sconsigliate?

    La ringrazio anticipatamente

    • Fabrizio Colarossi

      Buonasera e grazie di avermi contattato.
      Non sconsiglierei assolutamente l’acquisto nel quartiere, la situazione che si è venuta a creare è dovuta a negligenza da parte del Comune di Roma e delle cooperative/costruttori che hanno dato vita all’urbanizzazione.
      Naturalmente, visto lo stato delle cose, non consiglierei di procedere come era prassi fino a qualche mese fa.
      A mio avviso la prima cosa da fare è verificare la situazione specifica dell’immobile in oggetto, se soggetto al vincolo del prezzo massimo o se ricadente nella disciplina del diritto di superficie si dovranno predisporre le relative istanze al Comune di Roma.
      Successivamente verranno con ogni probabilità stipulate delle Convenzioni tra Comune e singolo proprietario finalizzate all’affrancazione del vincolo / trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.
      I costi possono essere “intuiti” dai criteri di calcolo contenuti nelle delibere che sono state pubblicate pochi giorni fa, ma fare i conti è arduo e soprattutto si fanno sempre “senza l’oste”.
      Le ripercussioni sul mercato e quindi sui prezzi di vendita non sono in grado di stimarle allo stato attuale, la situazione è in divenire e ancora non c’è stata risposta da parte del Comune alle prime istanze che sono state presentate.
      Spero di poter essere più preciso nel prossimo futuro.
      Nel frattempo ti ringrazio ancora.
      Fabrizo Colarossi

  • Rossana

    Ho pagato ad aprile 2016 il Comune di Roma per trasformare il diritto di superficie in diritto di piena prorpietã ora, dopo la delibera di Tronca firmata a maggio 2016, mi chiedono di fare richiesta di affrancazione…..cosa significa ? pensavo di aver risolto il tutto con il pagamento già effettuato…..sono in agitazione perchè ho già una proposta di acquisto firmata e non capisco più se posso vendere!!!!!

    • Fabrizio Colarossi

      Ciao Rossana, e grazie per aver scritto sul blog.
      Quale è il piano di zona?

      • Rossana

        Il mio appartamento si trova Tor dé Cenci Roma il piano di zona non lo ricordo mi spiace.
        Grazie

        • Fabrizio Colarossi

          Rossana buonasera, con ogni probabilità il tuo pdz è il 47-48 del primo PEEP del IX municipio.
          Questo è il link dove puoi trovare l’elenco di tutti i pdz;
          elenco piani di zona
          Per essere precisi circa la procedura da seguire occorrerebbe leggere la convenzione, sapere quanto manca alla scadenza, capire, ma ritengo di si, se contiene anche il vincolo del prezzo massimo di cessione, in linea di massima le due cose (trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà e prezzo massimo di cessione) viaggiano insieme ma su due vagoni differenti, pertanto aver trasformato il diritto di superficie in diritto di piena proprietà non vuol dire poter vendere al prezzo di libero mercato.

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